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海口樓市限價升級背后:加大土地出讓 加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型
編輯:小陸 發(fā)布日期:2018-08-29 09:48:54 有效期:發(fā)布當天 來源:21世紀經(jīng)濟報道 閱讀 671 次
一則限價調(diào)控通知,再次將??诘膯栴}擺上了臺面。
8月26日,??谑邪l(fā)改委及住建局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強商品房銷售價格備案管理》的通知,要求具備預(yù)售(現(xiàn)售)條件及未售房源的商品房項目,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需在9月28日前主動核實成本,調(diào)整價格并重新申請價格備案。該通知也是在被國家住建部門連續(xù)兩次約談后,??跇鞘邢迌r調(diào)控的升級版。
但在此之前的7月2日,??谑姓谄渲贫ǖ摹逗?谑?018-2019年政府性債務(wù)化解規(guī)劃方案》(下稱《方案》)中提出,??谑幸?018年完成土地出讓收入295億元,在保障省市重大項目建設(shè)之后,籌集80億元用于償債。
在受訪專家看來,??谝环矫嫒Χ糁品績r上漲,一方面卻又在加大土地出讓。“看似如此矛盾的行為,背后反映的實則是??谑忻媾R斬斷地產(chǎn)依賴后如何調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀。??谥皇且粋€縮影,整個海南都到了去除房地產(chǎn)依賴思維的關(guān)鍵時刻?!?/p>
調(diào)控初見成效
房地產(chǎn)依賴思維,一度被認為是??谀酥梁D鲜〉牟「?。
據(jù)不完全統(tǒng)計,僅2017年,??谑惺休爡^(qū)土地出讓就有26宗,成交24宗,土地出讓面積達到95.67萬平方米,成交面積為86.22萬平方米。
如果按照海口市市轄區(qū)土地出讓成交地面均價7450元/平方米計算,海口僅靠土地出讓獲得的財政收入就超過64億元。
海南大學經(jīng)濟與管理學院副院長李世杰對21世紀經(jīng)濟報道記者分析,海口歷屆政府對于房地產(chǎn)的依賴都很大,“土地財政”一度是??谪斦杖氲闹匾M成部分。
全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任、國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦也在公開場合表示,“相當多的城市賣地收入占到財政收入的40%,有些城市差不多達到一半?!?/p>
“但這種模式是不可持續(xù)的,勢必不會長久?!闭\如李世杰所言,該模式嚴重依賴土地這一稀缺資源,而據(jù)了解,海口市當前的土地可開發(fā)面積已不足100平方公里?!昂?谪叫钄財喾康禺a(chǎn)依賴思維?!崩钍澜苷f。
于是,有人將此次??谏壪迌r調(diào)控視為“治病”的信號。??谟幸庵鲃訑[脫對于房地產(chǎn)的依賴。但關(guān)鍵在于,該用緩藥還是猛藥?
??谑姓_出的藥方是,“沉疴需猛藥”。
在此之前,海南已對樓市進行了調(diào)控,效果也初見成效。
21世紀經(jīng)濟報道記者梳理??谑?-7月份相關(guān)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn),其房屋銷售面積和房屋銷售總額都出現(xiàn)不同程度的下降,較二季度分別降低了13.4和13.1個百分點。
而在被國家住建部相關(guān)部門約談兩次后,??谑懈菍鞘械南迌r調(diào)控升級,對房企的新房價格備案要求進一步加強?!吧唐贩夸N售價格備案后,6個月內(nèi)不得擅自調(diào)高備案價格?!?/p>
中國區(qū)域經(jīng)濟學會秘書長陳耀認為,此舉意在遏制房價上漲,在一定程度上有利于??跀[脫對“土地財政”的過分依賴。
但在李世杰看來,“猛藥”藥效過猛或許會適得其反?!昂?谑胸斦呀?jīng)入不敷出,又沒有什么融資渠道,如果一下子去除土地收入,海口估計是沒有喘息的機會的?!彼f。
事實證明,1-7月份,??诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資為325.98億元,比去年同期下降了17.7%?!罢{(diào)控導致的固定投資下降,再加上新興產(chǎn)業(yè)又尚待培育”,來自這兩方面的壓力逐漸傳導為??谑械呢斦毫Α?/p>
??谠凇斗桨浮分刑岬?,海口要在2年內(nèi)消化政府性債務(wù)余額269億元,2019年年底前將全市和市本級政府債務(wù)率風險指標控制在警戒線以內(nèi)。要實現(xiàn)這一目標,??谑刑岢鲆?018年完成土地出讓收入295億元。
不單單是??诘默F(xiàn)狀
在李世杰看來,海口一方面全力遏制房價上漲,一方面卻又在加大土地出讓。此舉是出于其平穩(wěn)度過轉(zhuǎn)型陣痛期考慮。
從2018年起,??谑芯吞岢隼脙赡陼r間,通過加快推進十二個重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展、發(fā)展總部經(jīng)濟、做強本地實體經(jīng)濟等措施,來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。
李世杰對21世紀經(jīng)濟報道記者說,早在2015年他就對海口市政協(xié)提過發(fā)展“總部經(jīng)濟”的提案,尋找新的經(jīng)濟增長點。
“彼時,??诘纳虡I(yè)地產(chǎn)非常少,導致要發(fā)展規(guī)上企業(yè)尤其是總部經(jīng)濟,沒有足夠承載的空間?!币虼?,李世杰猜測,海南提出的限價調(diào)控政策,一方面是要穩(wěn)定房價,另一方面或許是想將對于住宅地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
“通過限制住宅地產(chǎn)這種交易讓資本投向商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),從而做活??谀酥梁D系慕?jīng)濟?!彼f。
但問題在于,這不單單是??诘默F(xiàn)狀,海南各市縣都面臨同樣的問題。
海南下一步要怎么辦?這是多數(shù)人關(guān)心的問題。
“新興產(chǎn)業(yè)在短時間內(nèi)不會見效。”李世杰對21世紀經(jīng)濟報道記者分析,新興產(chǎn)業(yè)的培育有一定的規(guī)律,是一個長期的過程,“這就需要??谀酥梁D喜扇〕R?guī)的方法?!?/p>
他建議,海南要利用先行先試的政策,盡快批準、盡快上馬一些重點產(chǎn)業(yè)?!耙再愸R產(chǎn)業(yè)為例,這是一個至少1000億元以上的產(chǎn)業(yè)鏈,完全可以部分替代了房地產(chǎn)的依賴?!?/p>
另外,他認為還要加快推進海南的稅制改革。“中國實際上是處于一個高稅賦的狀態(tài),相比其他國家的自由貿(mào)易港,對于吸引投資尤其是外資是沒有優(yōu)勢的。”他建議,海南可以率先搞試點。
“如果在海南進行稅制改革試點,相信馬上會有企業(yè)把總部遷來,屆時總部經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟都能發(fā)展起來,海南既可以做出樣板,又可以在摸索的過程中不斷試錯,包括稅率降到何種程度、稅制簡化到什么程度等?!崩钍澜芤蔡寡?,涉及稅制改革必須要經(jīng)全國人大討論、同意。但陳耀認為,這也并非不可以探討。
“事實證明,經(jīng)濟特區(qū)的稅收優(yōu)惠是一項非常有吸引力的政策,在早期發(fā)揮了很大的作用。”陳耀對21世紀經(jīng)濟報道記者說,“中央既然要把海南建設(shè)成為全國開放度 的地區(qū),那么因為這個特殊性,在稅制上我覺得是可以考慮有所突破的?!?/p>
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