購房安家?guī)缀跏敲總€成年人都要面對的經(jīng)歷，整日奔波勞頓的城市人搭上多年的積蓄，終于成為心愛樓盤的業(yè)主。房子有了，可管家卻不得力，反而令生活平添了諸多煩惱，這是當下很多業(yè)主面臨的困擾。

    隨著社會對物業(yè)管理的廣泛關注以及業(yè)主維權意識的加強，再加上由《物權法》草案引發(fā)的有關物業(yè)管理的話題頓時成為行業(yè)熱點。

    問題一透明度有多高

    物業(yè)管理發(fā)展至今，由于物業(yè)管理企業(yè)與發(fā)展商大多有隸屬的關系，物業(yè)管理除了為業(yè)主提供服務外，也同時為發(fā)展商處理很多開發(fā)問題，從而忽略了許多關于建筑本體的使用與管理的問題，更有少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)利用法律的不完善，在實施管理服務過程中對產(chǎn)權模糊的物業(yè)維護責任不清、賬目不清。《物權法》的制定、頒布和實施，有望使這一狀況得到一定改善。

    物業(yè)管理是一項長期的延續(xù)性的工作，需要不斷的資金投入。物業(yè)管理收費雖有明文規(guī)定、明碼標價，物管公司也都承諾收費以及資金管理透明化，并定期公布帳務。然而根據(jù)多位業(yè)主的來電來信反映，收費混亂的現(xiàn)象仍然普遍存在。一位南山的業(yè)主稱，每月交納給物管公司的管理費，希望得到的是等值的服務。然而他們到底收入多少，支出多少，哪些是合理的支出，哪些是不應該花的錢，他們不及時公布，業(yè)主心里就沒數(shù)。有的業(yè)主要求清查收費款項，往往弄得糾紛不斷，較后還是帳難清。

    點評：根據(jù)物價局的有關規(guī)定，物業(yè)服務收費明碼標價工作計劃，10月底以前完成分散管理物業(yè)小區(qū)的明碼標價。對于公示不規(guī)范的小區(qū)將責令整改，本該公示卻未做公示小區(qū)的物業(yè)管理公司將受到相應處罰。對于物業(yè)管理企業(yè)不實行收費公示或者公示不全的，業(yè)主（租用戶）有權拒付未經(jīng)公示的收費項目，并可向價格及建設主管部門投訴。

    問題二誰是社區(qū)的主人

    家住福田的周小姐反映，入伙至今三年未開過一次業(yè)主大會，前不久她所在的小區(qū)要改組業(yè)主委員會，物管公司讓每戶投票選舉，但是不公開唱票，選舉票數(shù)也不公開，業(yè)主委員會就這樣成立了。而后未經(jīng)業(yè)主同意就寫了幾個候選人，并讓保安員追著業(yè)主簽字認可。周小姐認為這樣不透明的做法，侵犯了業(yè)主知情權和對業(yè)主委員會的有關權利。

    《物權法（草案）》規(guī)定了業(yè)主有專用部分的所有權、共有部分的共有和管理權，同時對業(yè)主委員會的選舉和更換、物業(yè)公司的選聘和解聘、維修基金的使用等都做出了明確的規(guī)定。這樣的規(guī)定，加強了對發(fā)展商、物業(yè)管理公司和業(yè)主本身的約束力，同時也清晰地體現(xiàn)了法規(guī)對私有財產(chǎn)的尊重和保護。這將對目前物業(yè)管理的運作模式產(chǎn)生重大影響，也即，物業(yè)管理的宗旨一定是將維護業(yè)主的利益放在位的．而不僅僅是作為發(fā)展商的銷后服務，這將為物業(yè)管理未來的建管分離奠定良好的基礎。

    點評：在公布的《物權法》草案中，頭次將“業(yè)主”的概念寫入正文中，而業(yè)主委員會是業(yè)主享受相關服務權利，以及履行義務的較重要的職能機構，物業(yè)管理部門沒有權利代替或者取消業(yè)委會的設立。

    問題三是物業(yè)管理還是物業(yè)服務

    物管企業(yè)競爭激烈，市場化運作的程度也日趨提高。既然是市場化，物業(yè)公司應該非常清楚市場的主人就是業(yè)主。物業(yè)管理本質(zhì)是服務，是業(yè)主行使財產(chǎn)權、選聘物業(yè)管理企業(yè)為其提供服務，叫“物業(yè)管理”只是約定俗成。但目前的狀況是，很多物管企業(yè)仍視自己是管理部門，更多的時候是按照自己的意志，而非業(yè)主的需要去管理社區(qū)。一些業(yè)主認為物管機構是花錢雇來的“管家”，應該盡心盡力為業(yè)主排憂解難，做好服務工作，而不是居高臨下地以管理者的姿態(tài)出現(xiàn)。物業(yè)公司應轉(zhuǎn)變觀念，增強服務意識。

    既然業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是服務需求者與服務提供者的關系，物業(yè)管理企業(yè)沒有理由將服務強制施于業(yè)主，政府也沒有理由強制業(yè)主接受某種服務。業(yè)主的自主權不僅僅體現(xiàn)在業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)上，同樣也體現(xiàn)在業(yè)主自主選擇是否選聘物業(yè)管理企業(yè)實施管理，接受或者不接受物業(yè)服務。

    點評：《物權法（草案）》規(guī)定，除了聘請物業(yè)公司進行管理外，業(yè)主既可以自行管理，也可以委托其他人對居住區(qū)進行管理。這為中國的住宅區(qū)管理提供了更多的選擇。其實，在美國、新加坡和日本，物業(yè)管理也不是惟一的模式。

    很多業(yè)主對《物權法》草案的反饋意見中提出，要強化物業(yè)公司的服務職能，將“物業(yè)管理部門”改為“物業(yè)服務部門”。不管是管理者還是服務者，物管公司是通過收取業(yè)主的服務費才得以生存運作的，不管怎樣，業(yè)主都是物管公司的“上帝顧客”。只有擺正自己的立場，端正自己的服務態(tài)度，并積極與業(yè)主溝通，才能長久地與業(yè)主和平共處。

    問題四配套設施收益歸誰

    長期以來，物業(yè)內(nèi)配套設施的歸屬問題，引起糾紛較多的即是會所與車庫。草案中專門就此進行了界定，如果建設單位不能證明其享有所有權，則屬于業(yè)主所有。這有兩條途徑可以確定：一是看是否有獨立的產(chǎn)權證，二是由房屋測繪部門提供是否已進入銷售面積的分攤證明。對物業(yè)公司而言，歸屬問題明確了，管理問題也需明確，即如果屬于業(yè)主所有，則相關的經(jīng)營收入及經(jīng)營費用可以進入管理費核算范圍：如果屬發(fā)展商所有，則相關的經(jīng)營收入及經(jīng)營費用不得進入管理費進行核算。

    停車不容易，是現(xiàn)在有車一族的共同感受。隨著車輛的增多，有關停車位使用權等問題也更加突出。有相當多的一些業(yè)主致電說，小區(qū)停車位本來就少，開發(fā)商和物業(yè)公司還變賣停車位，加重了小區(qū)停車的負擔。

    點評：《物權法》草案作出有關規(guī)定：會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業(yè)主共有。對此，很多人提出質(zhì)疑，草案的規(guī)定不全面，易引起糾紛。停車位一旦權屬歸開發(fā)商或者物業(yè)所有，他們就可以隨意處置停車位，如果其隨意提高停車費用，對業(yè)主是不公平的。

    問題五社區(qū)相鄰權如何保護

    小區(qū)公用設施是全體小區(qū)業(yè)主的公共財產(chǎn)，物業(yè)管理或開發(fā)商本不應該無故占用。近期有業(yè)主來電表示，當初購房時就是看到小區(qū)有相對寬松的公共休閑場所，誰知入伙后不到一年，情況就發(fā)生了變化。用作綠化的架空層，被管理處建成了類似會所的棋牌室和健身房，還向業(yè)主收取一定的娛樂費用，實在難以接受。羅湖某小區(qū)李女士來電說，自小區(qū)商場開業(yè)后，僅有的一塊休閑場所被商場當成了“卸貨區(qū)”。物業(yè)管理處不但不制止，還協(xié)助商場出租占用公告場所提供管理和服務。

    在深圳，住宅用途改變較多的是住宅改變成為辦公場所。對于純住宅區(qū)，這樣的改變在《物權法（草案）》的相關條款中是不允許的。也即是指，如果相鄰的業(yè)主或者本棟樓宇的其他業(yè)主提出反對意見，則改變用途的房屋業(yè)主或出租人都必須將其進行恢復。物業(yè)公司為此需要在日常的管理服務中進行大量的協(xié)調(diào)工作，但業(yè)主的居住環(huán)境將因此得到極大的改善。

    點評：《物權法》草案中指出，綠地、道路都屬于業(yè)主共同享有的，物業(yè)管理公司不可以隨意占用公用設施來作為其他用途，確實有必要改造的設施，需要得到業(yè)委會的通過?！段餀喾ǎú莅福返膬?nèi)容規(guī)定，不動產(chǎn)權利人因工作或生活需要，可以利用相鄰的土地和建筑物，同時可對相鄰權利人污染環(huán)境的行為進行干涉和禁止。在鼓勵相鄰關系進行互助的同時，也對目前住宅區(qū)物業(yè)管理中存在的裝修污染、商業(yè)喧鬧、空調(diào)滴水、跑水損失等事件的處理提供了法律上的支持，有利于促進鄰里關系和和諧社區(qū)的建設。

    問題六房子“養(yǎng)老”問題

    物業(yè)管理專項資金，包括開發(fā)商繳交的小區(qū)公共基礎設施維護資金和業(yè)主繳交的公共維修基金，它的設立旨在作到長期維護社區(qū)的公共基礎設施，以保障居民的安全。但出于種種原因，物管公司對于專項資金的管理尚不規(guī)范，甚至存在挪用等違規(guī)的情況。

    讀者反映突出的是開發(fā)商交納的維修基金問題。按照深圳市房地產(chǎn)及物業(yè)管理相關規(guī)定，房屋竣工移交給物業(yè)管理公司時，開發(fā)商需按相關規(guī)定向物業(yè)公司支付“房屋本體維修基金”，然而在實際運作中，不少開發(fā)商遲交甚至不交該項費用，導致物管公司無法及時維修保護公共設施、設備，也造成一定的安全隱患。

    有業(yè)主反映，資金不到位，應該是開發(fā)商的責任，但是有些物管公司本身就是開發(fā)商的子公司，或者與開發(fā)商之間有其他利益瓜葛，使得物管公司不能及時去追繳維修基金，甚至是根本不去要，這樣一來，損害的就是業(yè)主的利益。

    點評：業(yè)主、物業(yè)管理公司、開發(fā)商存在諸多的利益聯(lián)系，也容易引發(fā)利益糾紛。《物權法》草案并非專項針對物業(yè)管理的法律，但該草案的出臺，無疑對以后物業(yè)管理實現(xiàn)加規(guī)范化、法治化起到很好的推動作用。

    問題七涉外物管專業(yè)人才匱乏

    在深圳、上海等地，不少涉外物業(yè)開始遭遇到人才匱乏的危機，在一些高端的商務樓、涉外物業(yè)幾乎很難找到懂外語的物管人才。

    據(jù)了解，在深圳、上海等地，高端商務樓、高端公寓、酒店式公寓、商務會所、酒店非常密集，隨著深圳國際化程度日益提高，有相當數(shù)量的樓宇成了涉外物業(yè)。這些涉外物業(yè)在招聘保安、客戶服務、前臺

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