核心提示：小區(qū)業(yè)主投票權(quán)數(shù)如何確定、業(yè)主大會如何成立、物業(yè)如何交接驗收、共有設(shè)施產(chǎn)權(quán)如何界定、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與收費標準該如何確定？昨日，《鄭州市物業(yè)管理條例（草案）》正式提交市十二屆人大常委會第三十六次會議審議。草案中與百姓生活息息相關(guān)的物業(yè)裝修、小區(qū)停車、業(yè)主大會等問題成為焦點。
 
　　小區(qū)業(yè)主投票權(quán)數(shù)如何確定、業(yè)主大會如何成立、物業(yè)如何交接驗收、共有設(shè)施產(chǎn)權(quán)如何界定、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與收費標準該如何確定？昨日，《鄭州市物業(yè)管理條例（草案）》正式提交市十二屆人大常委會第三十六次會議審議。草案中與百姓生活息息相關(guān)的物業(yè)裝修、小區(qū)停車、業(yè)主大會等問題成為焦點。
　　據(jù)市政府副秘書長秦曉輝介紹，目前，我市有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)共６００家，從業(yè)人員達３．５萬余人，管理面積達到５０００萬平方米，全市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會的有１３６個，一個社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理市場已初步形成。物業(yè)管理的區(qū)域不僅僅是住宅小區(qū)，已涉及機關(guān)、院校、醫(yī)院、機場、鐵路、企業(yè)等眾多領(lǐng)域。

　　此外，由市人大常委會委托社會力量起草《鄭州物業(yè)管理條例（代擬稿）》工作已告一段落，《代擬稿》也同時提交本次常委會議供審議時參考。

　　房屋交付一半

　　小區(qū)應(yīng)成立業(yè)主大會

　　業(yè)主大會是物業(yè)小區(qū)的較高權(quán)力決策機構(gòu)，成立業(yè)主大會，有利于實現(xiàn)規(guī)范的物業(yè)管理?！稐l例（草案）》規(guī)定：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積５０％以上的，應(yīng)當成立業(yè)主大會。

　　針對實踐中業(yè)主大會成立比較困難的問題，《條例（草案）》規(guī)定了建設(shè)單位的責任和協(xié)助義務(wù)：凡是符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當自符合條件之日起９０日內(nèi)向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提交成立業(yè)主大會的書面報告，并承擔業(yè)主大會籌備成立工作所需經(jīng)費。同時，建設(shè)單位應(yīng)提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、物業(yè)總建筑面積、分戶建筑面積、共用設(shè)備等資料。

　　同時規(guī)定，籌備組應(yīng)當自成立之日起的４５日內(nèi)，召開頭次業(yè)主大會。

　　單個業(yè)主投票權(quán)數(shù)

　　不超過全部投票權(quán)數(shù)的２５％

　　業(yè)主的投票權(quán)數(shù)直接關(guān)系到業(yè)主在物業(yè)管理中權(quán)利的行使?！稐l例（草案）》明確規(guī)定：業(yè)主在頭次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，應(yīng)當根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素來確定。屬于住宅類物業(yè)的，每套住宅計算為１票；屬于非住宅類物業(yè)的，以業(yè)主擁有的建筑面積計算，每滿１００平方米計算為１票；單個業(yè)主擁有的建筑面積不足１００平方米的，計算為１票。同時，為保護大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，還規(guī)定單個業(yè)主在頭次業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán)數(shù)，較高不得超過全部投票權(quán)數(shù)的２５％。

　　物業(yè)管理用房

　　較低不低于８０平方米

　　目前在我市的房地產(chǎn)開發(fā)中，有些建設(shè)單位未按照標準和規(guī)劃要求配建物業(yè)管理用房，有的將臨時簡易建筑和公共場所部位當做物業(yè)管理用房，還有的把地下室、車庫當做物業(yè)管理用房，直接侵害了業(yè)主的利益，制約了小區(qū)物業(yè)管理工作的開展。因此，《條例（草案）》對物業(yè)管理用房的配置標準、面積大小和使用作了具體規(guī)定：物業(yè)項目的建設(shè)單位應(yīng)當按照不低于物業(yè)總建筑面積千分之四的標準配置物業(yè)管理用房，較低不得低于８０平方米。

　　物業(yè)服務(wù)收費

　　政府指導(dǎo)市場調(diào)節(jié)并行

　　《條例（草案）》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。多層、高層住宅物業(yè)的前期服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，政府指導(dǎo)價由市、縣（市）、上街區(qū)價格行政主管部門會同同級房地產(chǎn)管理部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標準等因素，制定出基準價格標準及浮動幅度。

　　除多層、高層住宅的前期物業(yè)收費外，其他物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。服務(wù)內(nèi)容、收費項目和收費標準由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　水電氣熱有線

　　不得強制物業(yè)代收費

　　《條例（草案）》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標準。對較終用戶做出明確規(guī)定：一是專有部分以單個業(yè)主作為較終用戶；二是部分業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為較終用戶。同時規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費用，但不得強制物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費用，不得因物業(yè)管理企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止服務(wù)。

　　未約定公用設(shè)施

　　產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有

　　近年來，因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫產(chǎn)權(quán)等公用部位、配套設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)不清，侵害業(yè)主合法權(quán)益的案件越來越多。《條例（草案）》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)購賣合同中依法約定物業(yè)共用部位、配套設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬，并規(guī)定“雙方未約定產(chǎn)權(quán)歸屬的公用設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有”。

　　該條還確定了“共用部位只登記不發(fā)證”的原則，即建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)對共用部位予以記載，但不頒發(fā)權(quán)屬證書。這樣規(guī)定，有效防止了建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)將共用部位擅自處分，切實保障了業(yè)主的合法權(quán)益。

　　機動車停車位

　　只能提供給本小區(qū)業(yè)主

　　近期，物業(yè)管理中擅自將停車場（庫）轉(zhuǎn)讓、出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人使用，破壞小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生或侵占物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地、綠地的行為時有發(fā)生，直接侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。針對這些問題，《條例（草案）》明確規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車位，應(yīng)當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租給物業(yè)管理區(qū)域以外的單位和個人。

　　《條例（草案）》規(guī)定，凡利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)置戶外廣告或租賃經(jīng)營的，應(yīng)當征得業(yè)主和業(yè)主大會同意后按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。機動車輛在全體業(yè)主共有場地、車庫的停車位停放的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定或與物業(yè)管理企業(yè)的約定繳納車位占用費。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　專項維修資金

　　須及時繳納不得挪用

　　《條例（草案）》對專項維修資金的繳納和續(xù)籌、管理及使用作了規(guī)定。建立專項維修資金的目的，是為了保障物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備能夠得到及時的維修和更新改造?！稐l例（草案）》規(guī)定，新建物業(yè)、公有出售房屋和拆遷安置中調(diào)換房屋的業(yè)主，應(yīng)當在辦理產(chǎn)權(quán)登記前按照有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金。用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　損壞房屋承重

　　個人較高罰款３０００元

　　《條例（草案）》對小區(qū)不應(yīng)有的行為進行了明確規(guī)定：損壞房屋承重和抗震結(jié)構(gòu)，未經(jīng)規(guī)劃等部門批準改變房屋用途和房屋外貌；違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物及其他設(shè)施；侵占綠地、毀壞花草樹木，亂設(shè)攤點，無證飼養(yǎng)犬只等。《條例（草案）》規(guī)定，凡損壞房屋承重和抗震結(jié)構(gòu)的，對個人較高將處以３０００元罰款，對單位較高可罰１萬元。
 

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