2007年12月20日下午，當(dāng)劉先生看到央行年內(nèi)第六次加息的新聞時，他的反應(yīng)是，每月的房貸還款額又要增加了。從2008年的1月份開始，他每月的月供就已增加了近300元。

　　在央行的此次加息中，5年以上的貸款利率保持不變，而一年期的基準(zhǔn)利率卻提升了0.18個百分點，其他5年以下短期貸款的基準(zhǔn)利率提升了0.09個百分點。由于大多數(shù)個人住房按揭貸款都屬于5年以上長期貸款，因此輿論普遍認(rèn)為此次加息對大部分購房者來說沒有任何影響。

　　劉先生稍微松一口氣，至少這一次，他還不需要為加息而支付更多的月供。要知道，不久前，劉先生為了減輕月供而做的一次努力剛剛失敗。正如3年前劉先生購房之時對于房貸根本沒得選擇一樣，現(xiàn)在，劉先生發(fā)現(xiàn)自己仍舊沒有選擇的權(quán)利。

　　關(guān)于選擇權(quán)的覺悟

　　時間回溯到3年前。2004年，大學(xué)畢業(yè)才2年半的劉先生在京西購置了一套房子，132平方米，每平方米6100元，頭付20%。依照當(dāng)時的利率，劉先生的月供為每月4334元。對于當(dāng)時的劉先生來說，這筆月供有點沉重，但他還是硬著頭皮撐了下來。貸款銀行也沒得選擇，當(dāng)時那樓盤的合作銀行只有農(nóng)業(yè)銀行一家。

　　令他頗有點郁悶的是，交定金的當(dāng)天——2004年10月29日，央行宣布加息。然而，他卻沒有意識到，這股郁悶要陪伴他3年，一直到今天。

　　3年，劉先生的工資收入并未有大幅的增長，而且農(nóng)業(yè)銀行低效的服務(wù)讓他幾乎在每個月還款時都要遭受一次折磨。加息，則像螞蟻搬家一樣，每隔一段時間便讓他的月供又重了一些。如今，他的月供已經(jīng)上升至4800元左右，而這個增長的趨勢似乎看不到止境。

　　2006年，他曾有機會減緩日益加重的負(fù)擔(dān)。在該年年初，固定利率房貸在北京市場風(fēng)靡一時，光大、建行、招行成為批開辦固定利率貸款的銀行。到當(dāng)年8月，劉先生的房貸銀行——農(nóng)行也推出固定利率產(chǎn)品，并規(guī)定老客戶可以將原來的浮動利率轉(zhuǎn)變?yōu)楣潭ɡ史抠J。

　　“當(dāng)時如果選擇轉(zhuǎn)成固定利率房貸的話，或許今天的加息就跟我全無關(guān)系了?！眲⑾壬@然有些無奈。

　　當(dāng)時，農(nóng)行推出的5至10年期固定利率房貸的利率為6.15%～6.95%，而目前的房貸利率則已上升至6.665%。經(jīng)濟學(xué)家們則普遍認(rèn)為，加息還將持續(xù)。

　　當(dāng)時沒有選擇固定利率房貸的原因眾多，“主要是根本意料不到加息可以加到今天這樣的高度?！眲⑾壬硎?，另一個原因則是固定利率房貸的較長貸款期只有10年，而劉先生的貸款時間長達25年，“這相當(dāng)于讓我提前15年還貸，壓力實在太大了。”

　　而在2006年，讓劉先生心動的房貸產(chǎn)品，也遠(yuǎn)不止固定利率一項。

　　2006年至今，深發(fā)展、招商、興業(yè)等一批股份制銀行在個人房貸市場的嘗試引人關(guān)注。為爭奪個人房貸這塊銀行優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，它們競相推出了一系列的新型房貸產(chǎn)品。比如深圳發(fā)展銀行推出的“雙周供”、存抵貸，興業(yè)銀行(601166行情,股吧)突破“購房者年齡＋貸款年限”不能超過65歲的業(yè)內(nèi)慣例，延至70歲，招商銀行(600036行情,股吧)的“入住還款法”等等。傳統(tǒng)的四大商業(yè)銀行也都做出了反應(yīng)，不同程度地在產(chǎn)品品種上進行了改良和創(chuàng)新，農(nóng)行推出固定利率房貸的跟風(fēng)行為便是一個典型。

　　力推同名轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，也是銀行爭奪房貸的一方面，招商銀行甚至不惜在一段時期內(nèi)對該業(yè)務(wù)免除手續(xù)費。

　　“3年前購房的時候，房貸沒得選擇，自己也沒有選擇的意識。當(dāng)猛然發(fā)現(xiàn)居然有那么多房貸產(chǎn)品，就像掉進大寶藏一樣，興奮得很?！眲⑾壬绱嘶貞洰?dāng)時的心情。
被封死的通道

　　但當(dāng)劉先生想要行使他對房貸的選擇權(quán)時，卻遭遇了挫折。

　　汽球貸，2007年年初深圳發(fā)展銀行在國內(nèi)新推出的一款房貸產(chǎn)品，其原理便是將一個長期貸款分拆成若干個短期貸款，客戶每期的還款額度與長期貸款類似，但需要在每次短期貸款結(jié)束時一次性支付清剩余本息，然而再重新開始下一個貸款流程。

　　由于短期貸款利率比長期貸款低，在此次加息之前，3年期汽球貸與普通房貸的利率差額達到了0.306%?！按蟾潘懔艘幌拢x擇汽球貸的話，我大約可以節(jié)約利息3萬多元?！?/P>

　　較為關(guān)鍵的是，汽球貸可以同循環(huán)貸捆綁在一起，而循環(huán)貸可以根據(jù)房屋的市價升值而給予更高的貸款額度。也就是說，除去過去的房貸之外，劉先生還能獲取因房屋升值而增加的一筆新貸款，理論上他可以拿這筆錢去做任何他想做的投資。而此時劉先生的房子每平方米市值已經(jīng)過萬。和大多數(shù)人一樣，他在股市里有著一筆不小的投資。

　　換房貸！劉先生當(dāng)時便下了這個決心。由于工作的關(guān)系，這個手續(xù)推遲到2007年10月才去辦理。

　　中宇慧通擔(dān)保有限公司，位于北京市西城區(qū)金融街盈泰，是深圳發(fā)展銀行在北京的貸款合作單位。當(dāng)劉先生前往該公司希望辦理房貸轉(zhuǎn)按揭手續(xù)時，卻發(fā)現(xiàn)此前的循環(huán)貸已經(jīng)不能辦理了。原因是2007年9月27日央行和銀監(jiān)會下發(fā)的一則通知。

　　在這則《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》里，人們顯然更為關(guān)注的是對套房實行40%頭付的條款，鮮有人發(fā)現(xiàn)其中較后一段內(nèi)容如下：“商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。”

　　該通知叫停了循環(huán)貸和加按揭，而這恰恰是劉先生進行轉(zhuǎn)按揭的重要目的?！吧畎l(fā)展的網(wǎng)點太少，汽球貸雖然可以省點利息，但每個月也就幾十塊錢，關(guān)鍵是一整個轉(zhuǎn)按揭流程辦理下來，手續(xù)費就得交幾千元，覺得麻煩還不值得。”劉先生于是沒有辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。

　　接下來兩個月，盡管已經(jīng)激不起太多的信心，但劉先生笑著向記者承認(rèn)，他腦海里還會時不時地崩出去辦理轉(zhuǎn)按揭的想法?！爱吘箾]做過，還有點好奇，而且被農(nóng)業(yè)銀行‘綁架’了這么久，還真有點甩它的想法?！?/P>

　　不久后的一條新聞則直接將劉先生的這個想法扼殺了。2007年12月18日，央行副行長劉士余在“加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會議”上的內(nèi)部講話中明確表示，要堅決取消“轉(zhuǎn)按揭”和“加按揭”貸款，并嚴(yán)格杜絕“假按揭”。

　　盡管不少銀行人士事后表示，央行取締的對象，更多是針對“加按揭”貸款，正常的房屋交易轉(zhuǎn)按揭并不受影響。但記者了解到，同名轉(zhuǎn)按揭，也就是不更換房產(chǎn)所有者的轉(zhuǎn)按揭貸款，各商業(yè)銀行都已基本暫停受理。

　　兩天后，央行針對短期貸款再次加息，加上轉(zhuǎn)按揭的成本，汽球貸對于劉先生而言，已經(jīng)成為一根雞肋。

捆綁效應(yīng)

　　“關(guān)鍵是次貸款的時候沒得選擇，那時候只能從農(nóng)行貸款。到后來即使再想更換銀行，僅是辦理的成本就足以讓你再考慮考慮了?！被貞浧疬@一年多來在房貸上的嘗試，劉先生感嘆道。

　　事實上，即便在今天，面對產(chǎn)品繁多的房貸市場，消費者的選擇權(quán)同樣備受限制。而開發(fā)商對合作銀行的選擇，往往就決定了購房者未來房貸的歸屬。

　　記者隨機調(diào)查目前北京在售的20個樓盤，其中有3個項目的房貸銀行仍舊只有一個選擇，另外有3個項目的房貸合作銀行只有2家，合作銀行較多的也僅有6家。

　　“你總不能為了銀行的房貸產(chǎn)品而去購房子吧？”當(dāng)記者撥通京東某項目的電話，表示希望從一家非房貸合作銀行貸款時，售樓員如此回答。

　　“這仍舊是一個不完全競爭的市場?！蔽髂县斀?jīng)大學(xué)財稅學(xué)院教授周雪飛對記者表示，“鑒于目前開發(fā)商融資渠道仍舊偏窄，過于依賴銀行的開發(fā)貸款，個貸市場也不可避免地與之捆綁在了一起?！遍_發(fā)貸款提供銀行即是房貸合作銀行，即便在目前仍是普遍現(xiàn)象。

　　而直接向銀行貸款則需要抵押物，顯然對于大部分購房者而言并不現(xiàn)實。

　　能夠直接繞過開發(fā)商的直客式房貸，在北京目前卻只有民生銀行(600016行情,股吧)一家可以辦理，但實際上整個流程中卻還是繞不過開發(fā)商。

　　頭先需要向開發(fā)商支付一筆頭付款，然后由開發(fā)商開具收款證明及購房合同至銀行申請貸款，而后銀行批貸給購房者，購房者向開發(fā)商一次性付清剩余款項。

　　整個流程事實上與通常房貸流程一致，但購房者得事事親為。惟一的好處就是能夠免去一些中間費用或是享受某些樓盤一次性付款可能提供的優(yōu)惠，開發(fā)商方面則完全可以不予配合。

　　“直客式貸款的風(fēng)險系數(shù)太大，如果大規(guī)模開辦的話，成本也偏高，個人辦理的操作性又太差。這對銀行來講幾乎是得不償失。”某銀行人士對記者表示。

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