物業(yè)公司經(jīng)營歸業(yè)主所有的共用設施用于廣告、房屋租賃等活動，必須經(jīng)過業(yè)委會的書面同意，且全部收益歸業(yè)主所有。這一關系有房族切身利益的問題被寫進合同加以明確和保護。北京市建委與市工商局起草的《北京市前期物業(yè)服務合同》與《北京市物業(yè)服務合同》示范文本“五一”起實施，停車收費、裝修等備受關注的焦點問題都包含其中，范本中明確規(guī)定，業(yè)主拖欠物業(yè)費將交滯納金。

    市工商局合同處處長王珊介紹說，《北京市前期物業(yè)服務合同》示范文本將作為《商品房購賣合同》的附件，由開發(fā)商在賣房之前與物業(yè)公司簽訂，需要上報市建委予以公示。《北京市物業(yè)服務合同》示范文本供業(yè)主大會或業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)時使用。兩份合同范本明確規(guī)定了開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方的權(quán)利和義務。

    ■關于業(yè)主：

    對前期物業(yè)服務有知情權(quán)

    前期物業(yè)合同雖然是由開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂，但服務對象仍是業(yè)主。合同范本明確：業(yè)主在前期物業(yè)中享有知情權(quán)。在保障業(yè)主利益的同時，范本也進一步明確了相應的義務，如有拖欠物業(yè)費，業(yè)主應該交納滯納金，按照合同法規(guī)定，該標準是每日物業(yè)費的萬分之五，雙方也可約定其他標準。

    共用設施搞經(jīng)營須經(jīng)業(yè)主書面同意

    對于歸業(yè)主所有的共用部位、公用設施，物業(yè)公司想用于廣告、房屋租賃、會所經(jīng)營等營利活動，要征得業(yè)主委員會書面同意，并每半年向業(yè)主公布收益情況，接受監(jiān)督。經(jīng)營收益歸全體業(yè)主，可分攤到戶沖抵下一年度的物業(yè)服務費用，也可用于小區(qū)改造或補充專項維修資金。

    共用部分的經(jīng)營權(quán)歸誰，則由業(yè)主大會商議決定。

    ■關于物業(yè)

    物業(yè)不得出賣業(yè)主資料

    范本在物業(yè)公司義務中明確寫入：妥善保管和正確使用本物業(yè)的檔案資料，及時記載有關變更信息，并為業(yè)主的個人資料信息保密。

    裝修未損房屋及時返押金

    范本規(guī)定物業(yè)公司應與業(yè)主訂立書面的裝修服務協(xié)議，除約定收取裝飾裝修服務費外，物業(yè)不得另行收取裝修垃圾清運費、施工人員管理費、門卡工本費等與裝飾裝修有關的費用。未造成共用部位、共用設施設備和承重結(jié)構(gòu)損壞的，物業(yè)應在完工后7日內(nèi)將押金全額退還。

    物業(yè)解約須提前仨月通知

    與業(yè)主發(fā)生矛盾，擅自“罷工”導致小區(qū)停水停電，這樣的物業(yè)公司將面臨萬元級別的違約賠償。合同期滿前，無論是業(yè)主還是物業(yè)公司，不想再繼續(xù)合作，必須提前3個月通知對方，雙方都不能擅自提前解除合同，否則無過錯方可要求萬元級別的違約金。

    ■關于收費

    物業(yè)費分為包干制和酬金制

    對于業(yè)主普遍關心的物業(yè)服務收費問題，范本中提供了“包干制”或“酬金制”供選擇。包干制是指物業(yè)費由業(yè)主按建筑面積交納，如果選擇這種方式，物業(yè)公司不得以虧損為由要求增加費用、降低服務標準或減少服務項目。酬金制是指業(yè)主按建筑面積預先交納服務資金，物業(yè)公司用來支付綠化養(yǎng)護等費用，選擇這種方式，物業(yè)公司應向全體業(yè)主公布賬單并定期公布費用的使用情況。同時雙方每年聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金使用進行審計。剩余費用轉(zhuǎn)入下一年，不足部分由業(yè)主承擔。

    住宅經(jīng)商按商業(yè)物業(yè)標準收費

    針對廣受關注的民宅商用行為，范本規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人在符合相關法律規(guī)定的前提下，利用住宅物業(yè)從事經(jīng)營活動的，物業(yè)公司可以參照商業(yè)物業(yè)標準收取相應的物業(yè)服務費。（記者 朱爍）

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