近年來，太原市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，但在房產(chǎn)交易過程中也出現(xiàn)了個(gè)別企業(yè)和從業(yè)人員經(jīng)營(yíng)不誠(chéng)信、承諾不落實(shí)的問題。表現(xiàn)在違規(guī)預(yù)售、房屋面積縮水、擅自改變規(guī)劃用途、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)手續(xù)等；甚至個(gè)別開發(fā)商存在一房多賣、假按揭、不按規(guī)范合同售房等違法違規(guī)行為，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的權(quán)益。
　　為使廣大市民在購(gòu)賣房產(chǎn)時(shí)做到“明白置業(yè)、放心置業(yè)、安全置業(yè)”，昨日，市房地局發(fā)布2010年度消費(fèi)特別提示，細(xì)述購(gòu)房各個(gè)環(huán)節(jié)，全方位進(jìn)行購(gòu)房提醒。

　　1 購(gòu)房“八步走”
　　購(gòu)購(gòu)商品房的一般步驟：尋找適合自己的房地產(chǎn)項(xiàng)目；確認(rèn)開發(fā)商售樓是否有合法手續(xù)；網(wǎng)上簽訂商品房購(gòu)賣合同，按合同約定交付房?jī)r(jià)款，由開發(fā)商辦理合同備案；申請(qǐng)商品房預(yù)告登記，有貸款的辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記；辦理預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，頭先由購(gòu)房人與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同，然后由購(gòu)房人、貸款銀行共同申請(qǐng)辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記；驗(yàn)收房屋，辦理入住手續(xù)；購(gòu)房者按照與開發(fā)商所簽訂的協(xié)議在入住前或入住后與有關(guān)物業(yè)管理公司簽訂有關(guān)物業(yè)管理契約；在約定的期限內(nèi)，申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)證。

　　2 查看“五證”是否齊全

　　在購(gòu)房時(shí)有一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)就是要確認(rèn)開發(fā)商售樓是否有合法手續(xù)，相關(guān)證照是否齊全。對(duì)此，消費(fèi)者主要應(yīng)該查看開發(fā)商的“五證”是否齊全。

　　“五證”包括：由土資源局核發(fā)的《國(guó)有土地使用權(quán)證》，規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，建管委核發(fā)的《建筑工程施工許可證》，規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，房地產(chǎn)管理局核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》。

　　房地部門特別提醒：《商品房預(yù)售許可證》是由房地局核發(fā)給開發(fā)商的，也是開發(fā)商出售房屋的較重要的合法手續(xù)。取得了《商品房預(yù)售許可證》，也就意味著其它四證也已具備。

　　3 可上網(wǎng)查詢樓盤情況

　　消費(fèi)者不要輕信廣告宣傳，而應(yīng)當(dāng)對(duì)有意向的樓盤進(jìn)行詳細(xì)了解，并將經(jīng)銷商相關(guān)方面的承諾以書面形式確認(rèn)。

　　購(gòu)房人還可以上網(wǎng)查詢所購(gòu)房屋的情況：凡開發(fā)商在2005年12月18日以后獲得的省城范圍預(yù)售審批項(xiàng)目，均在太原市房地產(chǎn)管理局網(wǎng)站太原市房地產(chǎn)信息網(wǎng)（www.ty-realestate.com.cn）“房屋信息公告”欄中公示，購(gòu)房人可根據(jù)項(xiàng)目的許可證號(hào)、項(xiàng)目名開發(fā)企業(yè)等信息查詢。

　　4 慎交購(gòu)房定金

　　簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議或交納所謂排號(hào)費(fèi)、預(yù)購(gòu)定金等費(fèi)用均不是購(gòu)房的必備條件，購(gòu)房者在未簽訂正式商品房購(gòu)賣合同及附件之前，不必向開發(fā)商支付任何形式的費(fèi)用。定金交付容易、要回難，因此，不要隨便向開發(fā)商交付定金，要注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議內(nèi)容，要特別警惕“定金一律不退”之類的條款，以免上當(dāng)受騙。在簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議、交付定金前，特別要問清該房產(chǎn)有無抵押、付款方式、違約責(zé)任等。

　　5 購(gòu)房合同上，購(gòu)賣雙方權(quán)利義務(wù)應(yīng)對(duì)等

　　購(gòu)房人在網(wǎng)上查詢所購(gòu)房屋的真實(shí)情況后，可與開發(fā)商在網(wǎng)上簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同為一式三份，開發(fā)商和購(gòu)房人各執(zhí)一份，房地局留存一份，同時(shí)房地產(chǎn)信息網(wǎng)上顯示該房號(hào)表示處于非可售狀態(tài)。

　　消費(fèi)者簽訂購(gòu)房合同時(shí)務(wù)必仔細(xì)審閱合同內(nèi)容：尤其注意購(gòu)賣雙方在合同條款上權(quán)利和義務(wù)是否對(duì)等，應(yīng)將開發(fā)商的承諾、銷售廣告或宣傳資料上明示的事項(xiàng)、配套設(shè)施設(shè)備、住房的設(shè)計(jì)圖紙、住房面積、約定的誤差范圍、房產(chǎn)證取得的期限以及商品房的質(zhì)量違約責(zé)任等內(nèi)容落實(shí)為書面合同條款。消費(fèi)者認(rèn)為合同條款含義模糊、有失公平，或者認(rèn)為條款不完善的，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持要求對(duì)有關(guān)合同內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化、改進(jìn)或完善。為了達(dá)成交易而遷就某些合同條款會(huì)導(dǎo)致維權(quán)困難，即使引起訴訟案件，一般也較難勝訴。付清房款后，及時(shí)向開發(fā)商索取正式購(gòu)房付款發(fā)票等相關(guān)憑證，以免出現(xiàn)糾紛時(shí)找不到證據(jù)。

　　6 辦理房產(chǎn)證要帶全資料

　　很多人都有抱怨，辦理一個(gè)房產(chǎn)證要去房地局好多趟，頗費(fèi)周折。其實(shí)多數(shù)情況下都是辦證人所攜帶的資料不全。

　　購(gòu)房人要帶資料具體包括：開發(fā)商整幢房屋的產(chǎn)權(quán)證（俗稱“大證”）；登記申請(qǐng)書；商品房購(gòu)賣合同；房屋移交書；購(gòu)房發(fā)票；測(cè)繪報(bào)告；申請(qǐng)人身份證明；其他材料。

　　7 驗(yàn)收房屋查驗(yàn)“一表兩書”

　　消費(fèi)者在接收房屋時(shí)應(yīng)查驗(yàn) “一表兩書”：《竣工驗(yàn)收備案表》《住宅質(zhì)量保證書》和《房屋移交書》，較好能對(duì)照合同檢查房屋的建筑質(zhì)量 (如有防水要求的地面是否有滲漏等)、空間尺寸、室內(nèi)設(shè)施、室外環(huán)境、公共設(shè)施質(zhì)量等是否和所簽訂的合同相符，如果發(fā)現(xiàn)不符，應(yīng)以書面形式向開發(fā)商提出異議。因開發(fā)商對(duì)商品房或小區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行修復(fù)整改而導(dǎo)致逾期交房的，消費(fèi)者可要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

　　8 慎簽物業(yè)服務(wù)合同

　　簽訂物業(yè)服務(wù)合同要注意以下幾個(gè)方面：經(jīng)過招投標(biāo)確定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；事先約定有關(guān)裝修裝飾的問題；事先約定地下停車場(chǎng)、地上停車場(chǎng)、機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和使用范圍；事先約定代收代繳水、電、氣、暖等費(fèi)用；公共部位使用經(jīng)營(yíng)所得收入的分配方式；入住時(shí)間與收取物業(yè)費(fèi)的起始時(shí)間；明確雙方的權(quán)利義務(wù)，問題的解決方式，臨時(shí)規(guī)約的具體內(nèi)容，違約責(zé)任的處理；房屋維修資金的歸集、管理、使用原則。

　　9 及時(shí)繳納物業(yè)維修基金　　新建商品房都需要繳納物業(yè)維修基金，業(yè)主可以自行繳納，也可由開發(fā)商代收。物業(yè)維修基金的繳交標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅50元/平方米，高層住宅90元/平方米。

　　但需要提醒的是，凡是委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收維修基金的業(yè)主在一個(gè)月后，應(yīng)及時(shí)向代收單位索要由太原市物業(yè)維修基金管理出具的專用票據(jù)。

　　10 速到國(guó)土部門申請(qǐng)辦理土地證

　　“購(gòu)房者在取得個(gè)人房屋所有權(quán)證后，及時(shí)到國(guó)土部門申請(qǐng)辦理土地證?！狈康夭块T表示。開發(fā)商在辦理完個(gè)人房屋所有權(quán)證后，可以到國(guó)土部門將小區(qū)的土地按業(yè)主戶數(shù)進(jìn)行分割，讓每戶業(yè)主都有自己的“小土地證”。這本證書，是抽象地把小區(qū)土地使用權(quán)利分割給業(yè)主，證書證明是若干位業(yè)主共同享有這個(gè)小區(qū)土地的使用權(quán)，開發(fā)商把房子出售給小區(qū)的業(yè)主后，就不再享有這塊土地的權(quán)利。

　　市民購(gòu)房后，如果不及時(shí)辦理土地證，將面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)：如果開發(fā)商把土地使用權(quán)去銀行抵押，它就可以獲得一筆額度可觀的貸款，將來如果開發(fā)商和銀行發(fā)生糾紛，將直接損害業(yè)主的利益；如果開發(fā)商不給土地證，它們可以改動(dòng)公共建筑和公共土地上的設(shè)施和建筑，而且，業(yè)主維權(quán)將沒有依據(jù)；如果將來小區(qū)被拆遷，業(yè)主將喪失土地使用權(quán)部分的拆遷補(bǔ)償，別說繼續(xù)后延土地使用權(quán)的優(yōu)先權(quán)了。

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