住房?jī)?chǔ)蓄作為一種新的住房融資方式，已由我國(guó)自德國(guó)引進(jìn)，并選擇在天津試點(diǎn)。目前，中國(guó)建設(shè)銀行與德國(guó)施豪銀行共同出資組建的“中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行有限責(zé)任公司”正在天津積極籌備。

　　住房?jī)?chǔ)蓄制度是德國(guó)在次世界大戰(zhàn)后確立的一種住房融資制度，由專業(yè)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行經(jīng)營(yíng)，只要客戶與銀行簽訂一份一定金額的住房?jī)?chǔ)蓄合同，并按月向銀行存款，在存款總額達(dá)到合同金額的一半時(shí)，即可向銀行申請(qǐng)合同全額的購(gòu)房貸款，其貸款利率比商業(yè)貸款利率低，且國(guó)家還對(duì)儲(chǔ)戶提供獎(jiǎng)勵(lì)支持，因而深受居民歡迎。在德國(guó)，許多購(gòu)建房者都將住房?jī)?chǔ)蓄作為其融資手段之一，配合其他形式的貸款共同滿足住房貸款需求。當(dāng)前，幾乎每3個(gè)德國(guó)人就有一個(gè)與住房?jī)?chǔ)蓄銀行簽訂住房?jī)?chǔ)蓄合同；在10個(gè)購(gòu)建房項(xiàng)目中，有8個(gè)采用住房?jī)?chǔ)蓄作為其融資的手段。此外，住房?jī)?chǔ)蓄還在斯洛伐克、捷克、匈牙利等國(guó)家取得了成功。

　　一住房?jī)?chǔ)蓄與住房公積金比較有什么不同？

　　住房公積金與住房?jī)?chǔ)蓄都具有先存后貸，低存低貸，封閉運(yùn)行的共同特征。住房公積金與住房?jī)?chǔ)蓄具有以下不同點(diǎn)：

　　1、參與意愿不同。對(duì)住房公積金來(lái)說(shuō)，存款人進(jìn)行存款是強(qiáng)制性的，被動(dòng)的，帶有互助性質(zhì)的。存款人在支取存款時(shí)，必須符合規(guī)定條件，在申請(qǐng)貸款時(shí)，也會(huì)受到一些限制。如貸款額度、貸款期限的限制。

　　而對(duì)于住房?jī)?chǔ)蓄來(lái)說(shuō)，存款人的參加是自愿的，主動(dòng)的，客戶可以自主選擇合同類型，確定存款金額，并享有隨時(shí)支取存款和在一定期限內(nèi)獲得貸款的權(quán)利。

　　2、運(yùn)作模式不同。住房公積金制度的實(shí)行與運(yùn)作，需要住房公積金管理委托銀行、財(cái)政部門、企事業(yè)單位共同協(xié)作才能完成，存貸利率隨市場(chǎng)利率變化而調(diào)整，貸款利率隨期限的變化而變化。

　　住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)的開展，只需要專門的住房?jī)?chǔ)蓄金融機(jī)構(gòu)，在得到人民銀行的批準(zhǔn)后即可進(jìn)行。存貸款利率基本不隨市場(chǎng)利率變化而變化，并與存貸款期限沒(méi)有直接關(guān)系。

　　3、服務(wù)水平不同。按照目前的住房公積金制度規(guī)定，住房公積金的服務(wù)范圍僅局限在職職工，存款數(shù)額形式固定，貸款數(shù)額有限量，并允許每個(gè)職工享受一次，貸款與存款沒(méi)能緊密結(jié)合。

　　住房?jī)?chǔ)蓄則避免了這一問(wèn)題，任何希望住房融資從銀行獲得貸款的居民均可成為住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)的客戶，每一客戶都可以根據(jù)自己的收入水平進(jìn)行存款取得貸款，配貸原理較為嚴(yán)密、公平、規(guī)范，從而使住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)能夠保持較高的服務(wù)水平，可以滿足更廣泛的居民住房融資需求。

　　4、金融管理模式不同。住房公積金管理模式在我國(guó)是“房委會(huì)決策，運(yùn)作，銀行專戶、財(cái)政監(jiān)督”，帶有政府行為和地方短期行為。銀行是受政府委托辦理住房公積金存貸款的托管部門，只承擔(dān)住房公積金托管人的職責(zé)，全面負(fù)責(zé)住房公積金的歸集、個(gè)人賬戶管理、資金結(jié)算、信貸融資等金融業(yè)務(wù)，不能單獨(dú)運(yùn)作住房融資業(yè)務(wù)。

　　住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)是由專業(yè)銀行承辦，其它銀行不得從事住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，所吸納的資金必須?？顚Ｓ?，不得用于風(fēng)險(xiǎn)交易，以保證住房?jī)?chǔ)蓄銀行的安全運(yùn)營(yíng)，從而保障儲(chǔ)戶的利益。

　　二住房?jī)?chǔ)蓄是對(duì)住房金融市場(chǎng)的有益補(bǔ)充。

　　住房?jī)?chǔ)蓄作為一項(xiàng)市場(chǎng)化的個(gè)人住房融資行為，不但不會(huì)影響住房公積金制度的發(fā)展，相反，還可以配合住房公積金業(yè)務(wù)，擴(kuò)大住房金融體系的服務(wù)范圍和服務(wù)能力，是對(duì)我國(guó)住房及金融市場(chǎng)的一個(gè)有益補(bǔ)充。住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)的開辦是市場(chǎng)需求多元化的需要。住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)如果同住房公積金貸款、商業(yè)性個(gè)人住房貸款結(jié)合起來(lái)，個(gè)人住房組合貸款情況特點(diǎn)出現(xiàn)復(fù)合型貸款形式，也是對(duì)住房組合貸款這一較具社會(huì)影響力和代表性的零售業(yè)務(wù)品牌的必要及時(shí)補(bǔ)充，從而有利于住房消費(fèi)市場(chǎng)的培育和發(fā)展，有利于住房商品化進(jìn)程的加快，更有利于擴(kuò)大內(nèi)需，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　當(dāng)前世界各國(guó)普遍實(shí)行的住房金融制度有三種：一是資本市場(chǎng)融資制度，主要表現(xiàn)為商業(yè)銀行貸款方式；二是強(qiáng)制式住房?jī)?chǔ)蓄制度，表現(xiàn)為住房公積金方式；三是合同住房?jī)?chǔ)蓄制度，表現(xiàn)為住房?jī)?chǔ)蓄方式。目前，我國(guó)個(gè)人住房金融體系由商業(yè)銀行貸款和公積金貸款組成，在住房需求旺盛、住房產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)階段，如果通過(guò)成立合資住房銀行開辦住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，不僅僅為住房金融體系增加了一種住房金融產(chǎn)品，而且更豐富了住房?jī)?chǔ)蓄貸款與公積金貸款及商業(yè)銀行貸款不同金融產(chǎn)品的組合形式，使廣大城鎮(zhèn)居民具有更廣闊的住房融資選擇空間，也是中國(guó)住房金融體系的完善。住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)具有廣闊的市場(chǎng)，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　1、住房?jī)?chǔ)蓄可以在數(shù)量上補(bǔ)充公積金。由于現(xiàn)存的住房公積金資金不足，制約了城鎮(zhèn)個(gè)人住房貸款的發(fā)展。據(jù)分析，1998年天津市的商品房每建筑平方米平均售價(jià)為2572元，每個(gè)職工幾年來(lái)積攢的住房公積金只能購(gòu)1平方米多的住房。住房?jī)?chǔ)蓄則為居民多提供了一種住房資金積累和住房融資方式，可以彌補(bǔ)公積金積累和貸款的不足。

　　2、住房?jī)?chǔ)蓄可以在服務(wù)范圍上補(bǔ)充公積金。住房?jī)?chǔ)蓄充分體現(xiàn)了居民的自主性，人人可自愿參加，根據(jù)自己的儲(chǔ)蓄能力自行選擇貸款品種，真正做到多存多貸，單靠公積金貸款不能滿足的居民可以采取住房?jī)?chǔ)蓄方式共同滿足住房融資需要。

　　3、住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)具有潛在的客戶群體。在我國(guó)，住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)主要服務(wù)對(duì)象可集中于已有一定積蓄，經(jīng)過(guò)若干年的積累，準(zhǔn)備購(gòu)建房、改善居住條件的居民。具體來(lái)說(shuō)，以下幾類人員可以成為住房?jī)?chǔ)蓄的潛在客戶：一是沒(méi)有參加公積金制度的私營(yíng)企業(yè)、三資企業(yè)和外商駐華投資機(jī)構(gòu)中的員工、個(gè)體工商業(yè)者；二是已購(gòu)公有住房，不再享受公積金貸款，但希望進(jìn)一步改善住房條件的居民；三是為長(zhǎng)遠(yuǎn)安排而參加住房?jī)?chǔ)蓄的年輕人及家長(zhǎng)；四是需要多種渠道籌措購(gòu)房資金的居民。

　　4、成立合資住房?jī)?chǔ)蓄銀行的外部環(huán)境日臻完善。隨著中國(guó)金融市場(chǎng)的對(duì)外開放，外資或中外合資的商業(yè)銀行的涌入，成為我國(guó)商業(yè)銀行體系的必要補(bǔ)充?！锻赓Y企業(yè)法》、《中外合資企業(yè)所得稅法》、《擔(dān)保法》、《貸款通則》及《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)的逐步完善，更為合資住房?jī)?chǔ)蓄很好地設(shè)立創(chuàng)造了良好的法律環(huán)境。成立合資住房?jī)?chǔ)蓄銀行是中國(guó)金融市場(chǎng)進(jìn)一步對(duì)外開放的有益支持。

　　5、德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行業(yè)務(wù)為我國(guó)開辦住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)提供了成功經(jīng)驗(yàn)。作為德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行——施豪銀行至今已有60多年開展住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及銀行經(jīng)營(yíng)的有關(guān)數(shù)據(jù)，利用施豪銀行的模擬經(jīng)營(yíng)軟件，對(duì)合資銀行的經(jīng)濟(jì)效益情況預(yù)測(cè)顯示，按照每年簽署5萬(wàn)份合同，每份合同金額12萬(wàn)元測(cè)算，合資銀行將在開辦第四年度盈利，在第八年即可彌補(bǔ)前期虧損，開始盈利。邵四華

　　住房?jī)?chǔ)蓄是德國(guó)住房融資的主要手段。該業(yè)務(wù)由專業(yè)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。其經(jīng)營(yíng)模式是：參加儲(chǔ)蓄系統(tǒng)的儲(chǔ)戶，要與住房?jī)?chǔ)蓄銀行簽訂一定數(shù)額的“購(gòu)房建房?jī)?chǔ)蓄合同”(即存款總額合同)，儲(chǔ)戶每月按照“合同金額”的千分之五儲(chǔ)蓄存款，存滿“合同金額”的50%時(shí)，就可以向住房?jī)?chǔ)蓄銀行申請(qǐng)到相當(dāng)于“合同金額”總數(shù)的購(gòu)房建房貸款。

　　住房?jī)?chǔ)蓄一般每半年按照儲(chǔ)戶配貸指數(shù)的大小配貸一次，相當(dāng)于我國(guó)單位內(nèi)分房時(shí)按照分房分?jǐn)?shù)高低分房，配貸指數(shù)的大小取決于存款金額的高低和存款時(shí)間的長(zhǎng)短。這樣配貸的目的是確保配貸的公平性。這種貸款要求以所要購(gòu)購(gòu)的住房為抵押擔(dān)保，貸款利率明顯低于市場(chǎng)利率。還款方式是所購(gòu)建住房開始使用后，按月以合同總額的千分之三至六還貸，其數(shù)額低于租房住戶每月所付出的房租。國(guó)家對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)、免稅的政策鼓勵(lì)，對(duì)頭次簽訂住房?jī)?chǔ)蓄合同的儲(chǔ)戶，凡家庭年儲(chǔ)蓄金額達(dá)到1600馬克，單身儲(chǔ)戶達(dá)到800馬克的，政府通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼給予10%的獎(jiǎng)金。法律還規(guī)定，雇員參加住房?jī)?chǔ)蓄一年儲(chǔ)蓄金額達(dá)到936馬克的，雇主必須支付相同金額存入雇員的儲(chǔ)蓄賬戶，且享受國(guó)家的獎(jiǎng)金。

　　一般情況下，累計(jì)存入七年后的本息加上政府獎(jiǎng)金和雇主補(bǔ)助即可以保證房屋價(jià)格40-50%的貸款。其余50-60%的房款通常由抵押銀行、信貸合作社、地區(qū)性商業(yè)銀行和特別貸款銀行等抵押貸款體系提供。

　　德國(guó)人購(gòu)房，典型的房款來(lái)源結(jié)構(gòu)是這樣的：40-50%的房款來(lái)自于住房?jī)?chǔ)蓄貸款，30-40%來(lái)自于各種商業(yè)性抵押貸款，其余10-20%是家庭積累。

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