“滾動置業(yè)”這種理財方式在廣州、上海等沿海發(fā)達地區(qū)已經非常流行，俗稱“樓賺樓”。有一個發(fā)生在上海真實的小故事，８０年代末一個沒有工作的老太太用一套鬧市區(qū)的小房子，通過滾動置業(yè)，已經在上海不同的地方共擁有了４套房產，真令人吃驚。

　　現在北京的一些年輕白領也開始琢磨這個問題。先在城里購套小戶型住著，工作、生活、學習都不耽誤，以后有實力后再換，用這套房的租金供按揭。由此看來，市場上將誕生越來越多的“二房東”。但是滾動置業(yè)也有風險，即要保證房子總是能租出去，想要魚和熊掌兼得，十幾年以后白賺一套房子，還需要看你的眼光。

　　賣大購小，市場潮流

　　小戶型的率高是顯而易見的。對開發(fā)商而言，小戶型在設計上要占用許多隔斷，增加配套設施，回收資金也慢，明顯比建大戶型費事；但對購房者而言，小戶型的率卻比大戶型高。舉個簡單的例子，花１００萬購個１４０平方米的大戶型，和花５０萬購個７０平方米的小戶型，雖然一個是大兩居，一個是小兩居，但在租賃市場上并不是出租的價格也差一半，往往是小兩居的租金為２５００元／月，大兩居的租金是３０００元／月，這樣算下來小戶型的率比大戶型可高多了。所以“滾動置業(yè)”的頭選品種是城區(qū)的小戶型。

　　現在不少投資者紛紛賣大購小，以追求更高的。如有業(yè)主將西直門地區(qū)１４６平方米大戶型（月收租５０００元，年回報率６％）套現，購入兩個價值４５萬元的二室一廳，年回報率上升到１１％，且“中獎率”（成功租出的機會）極高。又有另一名業(yè)主將望京地區(qū)的中檔物業(yè)８０平方米套現３８萬元（每月收租２２００元，年回報率６．９％），購入兩個價值１５萬元的一室一廳，不僅收益高（年回報率達１２％），且“中獎率”為１００％。還有一些業(yè)主將三室一廳或四室二廳大單位分拆成三四個單間分租，其回報也遠高于原來一套的收益。

　　滾動置業(yè)也要注意規(guī)避投資風險

　　但是，如果把“滾動置業(yè)”也算做一種投資方式的話，那么投資的概念就意味著收益與風險并存。

　　投資房地產頭先將面臨著供應量的風險——大量涌現的新樓盤會稀釋一個地區(qū)的有效需求，小投資者往往以目前的租金水平做參考標準，當一個地區(qū)的供量發(fā)生變化，該地區(qū)的租金價格也會隨之變化的。所以，選擇未來供量較少的地區(qū)進行投資，是規(guī)避此類風險的有效手段。

　　其次是有效需求不足的風險——影響有效需求的因素很多，大到政局的變化、宏觀經濟的走勢，小到區(qū)域經濟的繁榮程度、當地產業(yè)結構、人員結構的變化等等。

　　產品落后的風險——隨著我國加入世貿，國外先進的材料、設施設備、施工工藝、金融資本、營銷手段開始以較低的成本進入中國，使得國內的住宅產品在性能方面產生較大的飛躍，而以前建造的相對落后的住宅產品其租金價格會大打折扣。

　　二手房上市的潛在風險——隨著北京二手房政策的不斷落實，二手房轉讓、租賃交易會越來越活躍，這無疑也會分流相當一部分有效需求。

　　社區(qū)環(huán)境變化風險——如果你購的房產所在社區(qū)沒有能向好的方向發(fā)展，反而出現周鄰檔次越來越低、服務配套設施落后或惡化、治安不良等情況，那么這樣的房產大幅貶值是肯定的。相似的房在不相似的社區(qū)價值是大不一樣的。

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