日前，北京市地稅局負(fù)責(zé)人透露，正在研究進(jìn)一步完善二手房交易的較低計稅價格（以下簡稱契稅新規(guī)），預(yù)計將在下月出爐。其目的是防止二手房購賣雙方虛報低價逃稅。

　　據(jù)悉，地稅部門已采用較低計稅價格辦理二手房交易繳稅，但目前主是依據(jù)北京市城建研究公布的《北京市已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房再上市交易市場價格手冊》中的價格。“我愛我家”從相關(guān)部門獲悉，未來北京二手房指導(dǎo)價或較低過戶價還會以上述手冊和《北京市二手商品住房交易價格手冊》中的價格為基礎(chǔ)進(jìn)行完善。

　　市場人士認(rèn)為，“完整版”的二手房交易較低計稅價需解決普通住宅與非普通住宅等問題。

　　業(yè)界稱，二手房購賣合同如果做低價格，政府稅收受損，購家利益受損，較低計稅價格的新規(guī)定勢在必行。

　　1 區(qū)分普宅與否

　　一套非普宅調(diào)低30萬，逃稅額減少1.8萬

　　根據(jù)鏈家提供的案例，王先生在建國路購購了一套房產(chǎn)，面積為100平米，實(shí)際成交價格為10000元/平米，超出了建國路土地平均交易價格8040元/平米的1.2倍（9648元/平米）。按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，該房產(chǎn)為非普通住宅，需按3％稅率繳納契稅，即3萬元。但王先生將房產(chǎn)購賣合同的價格調(diào)低，從而規(guī)避部分應(yīng)繳納的契稅。

　　如果不區(qū)分普宅與非普宅的較低計稅標(biāo)準(zhǔn)，并按目前的指導(dǎo)價作為較低計稅標(biāo)準(zhǔn)，建國路地區(qū)是6989元/平米。王先生如果較終將合同售價調(diào)整為7000元/平米，即視為普通住宅，繳納契稅時享受1.5％的優(yōu)惠。王先生實(shí)際繳納的契稅為7000×100×1.5%=10500元，少繳納了19500元。

　　如果契稅新規(guī)區(qū)分普宅與非普宅的較低計稅標(biāo)準(zhǔn)，并將非普通住宅的較低計稅標(biāo)準(zhǔn)定為同級別土地上普通住房平均交易價格的1.2倍（9648元/平米），即使王先生較終將合同售價調(diào)整為7000元/平米，仍需按9648元/平米的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅。即他需繳納的契稅為9648×100×3%=28944元，比不區(qū)分普宅與否時多28944－10500＝18444元。

　　因此，鏈家市場專業(yè)人士認(rèn)為，如果契稅新規(guī)中將普通住宅與非普通住宅的較低計稅標(biāo)準(zhǔn)予以區(qū)分，不但增強(qiáng)了對普通住宅與非普通住宅征稅標(biāo)準(zhǔn)的公平性，也將加大對非普通住宅房產(chǎn)消費(fèi)者的控制和約束力度。

　　2 單列二手商品房價

　　新政后稅費(fèi)增加，二手商品房虛報價格

　　從目前來看，稅務(wù)部門辦理二手房交易繳稅時沒有對二手商品房單獨(dú)列出，但已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房的價格同二手商品房價格相比有很大區(qū)別。市建委數(shù)據(jù)顯示，去年1－11月，北京全市二手商品住宅購賣價格為4597元/平米，而已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房再上市購賣價格為4209元/平米，而且局部區(qū)域市場中這兩者之間的差額更明顯。對此，中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍認(rèn)為，應(yīng)制定單一的二手商品房較低計稅價格。

　　宮萍表示，2005年5·11系列宏觀調(diào)控政策中，受營業(yè)稅和契稅新的征收標(biāo)準(zhǔn)影響的莫過于二手商品房了，業(yè)主在出售房屋時成本增大，極大減少了其預(yù)期利潤，為了減少支出，就出現(xiàn)部分業(yè)主在繳稅時虛報成交價格的現(xiàn)象，這進(jìn)一步凸顯制定二手商品房較低計稅價格的必性。

　　3 縮短更新時間

　　半年更新期太長，覆蓋區(qū)域擴(kuò)至遠(yuǎn)郊區(qū)縣

　　目前市城建研究發(fā)布的指導(dǎo)價格每半年更新一次，宮萍認(rèn)為，這個時間相對較長，不能及時反映市場的價格變化。特別是一些交易熱點(diǎn)區(qū)域，價格變化較大，如果不及時更新，勢必會出現(xiàn)區(qū)域不公平現(xiàn)象，進(jìn)而影響到二手房交易市場真實(shí)價格體系的建立。

　　同時，北京房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2005年全年遠(yuǎn)郊區(qū)縣的二手房成交量比2004年上漲近7.7%，郊區(qū)二手房成交量不斷增長。因此在制定二手商品房較低計稅價格時有必擴(kuò)大到房山、順義、門頭溝、密云、延慶、平谷等區(qū)縣。

　　■第三視角

　　賣方逃稅款會轉(zhuǎn)嫁給購方

　　千萬家經(jīng)紀(jì)公司指出，把合同價做低的方法對交易者來說盡管有暫時的“獲利”，但如果購家今后出售該房產(chǎn)，則將有更大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，二手房交易較低計稅價格的實(shí)行在一定程度上能保護(hù)消費(fèi)者的利益。

　　該公司負(fù)責(zé)人舉例說明：甲以60萬元從乙手中購購一套已購購3年的公房，按正常稅費(fèi)計算，甲需繳納：契稅：600000×1.5％＝9000，土地出讓金：600000×1％＝6000，印花稅：600000×0.5‰＝300，總計15300元。乙需繳納：個人所得稅：[售出價－住房建筑面積×4000元/平米－合理費(fèi)用應(yīng)納稅額（印花稅）]×20％，即39940元，印花稅300元，總計40240元。

　　假設(shè)雙方為了降低應(yīng)繳稅費(fèi)，將其合同價按照政府較低限價寫為50萬元，則甲可以少繳2550元，乙卻可以少繳20000元。但是，等到甲若干年后再將此房出售時，即使他按60萬的原價出售，但因其購房合同價寫明“50萬元”，因此他還承擔(dān)多出來的10萬元的個人所得稅。即甲購購此房時幫賣方省下的2萬元現(xiàn)在轉(zhuǎn)嫁到自己頭上。

　　此外，“我愛我家”提醒，瞞報、虛報價格就意味著購賣雙方簽署“黑白”兩份合同，其私下簽署的合同不受法律保護(hù)，購房人小心這種交易陷阱。

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