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城市綜合體開發(fā)的體會(huì)與創(chuàng)新
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 763 次
體會(huì)城市綜合體的成因和形態(tài)-城市綜合體開發(fā)的體會(huì)與創(chuàng)新:[實(shí)錄]2009年中國城市綜合體發(fā)展峰會(huì)
主持人:謝謝曲先生,在頭都經(jīng)濟(jì)報(bào)道當(dāng)中有一個(gè)短信平臺,四天以前有一個(gè)互動(dòng)的話題,那個(gè)短信平臺非常強(qiáng)大,每天大概能上2400條短信,那天有一個(gè)較喜歡的百貨商場,他們把城市綜合體的概念拿過來了,他上面寫著我較喜歡萬達(dá)廣場,他說能夠吃喝玩樂,還能免費(fèi)停車。我們來看現(xiàn)在老百姓的調(diào)查,實(shí)際上把商場和百貨所有東西有一個(gè)界限邊緣,他用自己直接的感受,用腳和錢投票,你在大連看不到我們的節(jié)目,但是來的時(shí)候不妨礙把這個(gè)好消息告訴你。
華貿(mào)的建設(shè)對后來CBD東擴(kuò)三公里,可能對這個(gè)下決心的都有推動(dòng)作用,下面有請國華置業(yè)鄔象龐總為我們做主題演講,大家歡迎!
鄔象龐:尊敬的各位專業(yè)、各位嘉賓大家好,北京國華置業(yè)的董事長因?yàn)榕R時(shí)出差,不能出席,委托我代表發(fā)言。
今天跟大家交流開發(fā)城市建設(shè)綜合體的一些體會(huì),今天我匯報(bào)的題目是城市綜合體開發(fā)的體會(huì)與創(chuàng)新。頭先向大家匯報(bào)一下華貿(mào)在這次全球金融危機(jī)的影響下的表現(xiàn)。從2008年金融危機(jī)到現(xiàn)在華貿(mào)線期投入使用的一號寫字樓和二號寫字樓出租率一直穩(wěn)定在90%以上,2008年3月才開始招組三號寫字樓到十月份出租率接近60%,截止到今年6月中旬出租率以后提升到85%。進(jìn)駐跨國公司企業(yè)已經(jīng)超過了192家,華貿(mào)公寓出租率目前仍然保持著,從目前的狀態(tài)形式看,華貿(mào)的新光天地商城年?duì)I業(yè)額會(huì)超過30億元,在目前的環(huán)境下華貿(mào)麗斯和萬豪酒店入住率都在60%,優(yōu)質(zhì)高端城市綜合體是高效綜合體,在經(jīng)濟(jì)危機(jī)來臨的時(shí)候相對來說抗跌能力比較強(qiáng),這也充分說明城市綜合體在現(xiàn)代化城市發(fā)展中不斷涌現(xiàn)是有其深層次的原因。
以下是引用片段:
我們體會(huì)城市綜合體的成因和形態(tài)是這樣的,隨著中國城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展,過去落后于市場發(fā)展的各種需求不斷的積累,不斷的并發(fā)出來,從深度和廣度上都需要高質(zhì)量的城市功能載體的出現(xiàn),于是城市綜合體營運(yùn)而生,國際上大型城市綜合體都是建筑形態(tài)的代表,形成這種需求的主要深層次原因包括以下幾個(gè)方面:
一是土地集約化的要求。由于城市化進(jìn)程的迅速發(fā)展,城市土地的稀缺性,土地利用價(jià)值在不斷提高,土地的價(jià)格迅速增長,所以土地開發(fā)需要集約化。
二是城市功能的要求。由于大城市生活、工作、交通等功能相互矛盾,需要這種一站式解決城市的核心,疏解辦公、生活、交通等沖突的壓力。
三是建筑功能互補(bǔ)的要求。城市綜合體的特點(diǎn)是把各種建筑功能融合在一起,互為配套,互為支持,這種關(guān)系構(gòu)成了把城市化小的集約化功能,所以人們常常把這種建筑的類型叫做城中城。實(shí)際上在華貿(mào)的建設(shè)當(dāng)中較早的規(guī)劃也是一個(gè)住宅區(qū)加商業(yè)配套和學(xué)校,雖然這也是一種小的綜合體,但是我們后來定位為城市綜合體以后商業(yè)比重就占據(jù)了主導(dǎo)地位,把商務(wù)、辦公、購物、酒店、居住等功能融為一體,形成現(xiàn)在典型的城市綜合體的形態(tài)。
我們體會(huì)城市綜合體的經(jīng)營模式有這樣以下特點(diǎn):一是由于規(guī)模大,檔次高,常常成為城市區(qū)域的。
二是占用的沉淀的資金量非常巨大,追求的是比較長期的回報(bào),雖然城市綜合體中的住宅部分可以銷售,收獲一部分資金,但是主體是長期持有的。
三是在經(jīng)營模式上一般做法是以大量持有經(jīng)營為特色,通過有效的組織和管理保證其功能定位的落實(shí)。
正因?yàn)榫哂羞@樣的特點(diǎn)所以在打造城市綜合體過程當(dāng)中,發(fā)展商要扮演更重要的角色,就是在確定市場定位的同時(shí),還要落實(shí)招商、運(yùn)營、管理,選擇更合適的業(yè)態(tài)組合,較終實(shí)現(xiàn)定位。
因此相對于國內(nèi)市場來說,開發(fā)建設(shè)城市綜合體采用的是一種全新的模式,與一般的建房子賣房子滾動(dòng)開發(fā)模式完全不同,這面臨很大的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)。由于城市綜合體追求的是長期回報(bào),是發(fā)展商不僅要承擔(dān)開發(fā)建設(shè)當(dāng)中壓力,而且更重要的是要承擔(dān)未來經(jīng)營的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。所以要求發(fā)展商有很強(qiáng)的發(fā)展水平和把握市場的能力。如果發(fā)展商是一個(gè)上市公司,城市綜合體的業(yè)態(tài)可以為他提供很大的幫助和支持。
我們對城市綜合體的效益做了一個(gè)分析,城市綜合體所產(chǎn)生的效益是非常突出的,往往超出他本身的意義。從社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益兩方面來說,城市綜合體會(huì)產(chǎn)生良好的社會(huì)效益,一是他通過性的形象吸引品牌,知名企業(yè)的進(jìn)駐,帶動(dòng)商業(yè)、旅游、服務(wù)等效益,成為城市的名片,提升城市的價(jià)值。,能夠?qū)崿F(xiàn)土地價(jià)值的。由于土地的集約化,功能的集約化,單位面積投入很大,但是產(chǎn)出更高。第三,能夠解決大量的城市就業(yè)問題,為城市增加稅源、稅收。第四,能夠帶動(dòng)周邊區(qū)域的價(jià)值的提升,由于吸引大量的品牌進(jìn)駐,促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位和升級,另外由于強(qiáng)大的配套服務(wù)輻射能力,以及品牌效應(yīng),能帶動(dòng)周邊區(qū)域的地價(jià),房價(jià)增值。第五,能夠產(chǎn)生城市帶動(dòng)作用。這要采用較前沿、較領(lǐng)跑的理念,整合各種資源,他的經(jīng)驗(yàn)可以成為行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn),城市建設(shè)的發(fā)展方向。
城市綜合體還能夠產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益,由于它能夠產(chǎn)生良好的社會(huì)效益,城市綜合體往往較其他類型的建筑產(chǎn)品帶來更高的經(jīng)濟(jì)效益。除了經(jīng)營本身帶來良好穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益以外,城市綜合體內(nèi)有酒店、寫字樓,商場、公寓相互支持和配套,各自功能都能得到限度的發(fā)揮,內(nèi)在的價(jià)值也會(huì)得到大幅度的提升。
在市場的實(shí)際操作中城市綜合體公寓的售價(jià)和租金通常要比單獨(dú)住宅區(qū)高出很多,華貿(mào)的開發(fā)體會(huì),華貿(mào)從規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、效益上都體現(xiàn)了上述城市綜合體的特點(diǎn),頭先是規(guī)劃上體現(xiàn)了高度集約,從東長安街延長線15公頃地塊上,有寫字樓、商城、酒店面積于一體。產(chǎn)品市場定位高端,有三棟高達(dá)百余米級寫字樓,華貿(mào)商城,國際公寓,商務(wù)樓和綠地花園組成。
項(xiàng)目的主體只租不售,這當(dāng)中除了25%公寓向公眾散售以外,全部定位為長期持有,注重后期的經(jīng)營,立足長期的回報(bào)。
采用主流地產(chǎn)模式,在開發(fā)的過程當(dāng)中注重對產(chǎn)業(yè)鏈的整合,做到上游有資金,中游有開發(fā),下游有管理,不僅能夠保證物業(yè)產(chǎn)品的品質(zhì),而且有利于物業(yè)的持續(xù)升值和品牌的長期經(jīng)營。
自從2007年9月華貿(mào)竣工以來也產(chǎn)生強(qiáng)大的聚合效益,目前在華貿(mào)商圈云集了1100多個(gè)國際品牌,兩座堪稱高端的酒店,70多家餐廳,20多家咖啡店等等,目前華貿(mào)的業(yè)態(tài)可為社會(huì)創(chuàng)造兩萬多個(gè)就業(yè)崗位,每年可以給國家?guī)韼资畠|稅源。金融機(jī)構(gòu)和近千家商業(yè)品牌的進(jìn)駐形成了具有國際水準(zhǔn)的華貿(mào)商圈,提升了北京CBD產(chǎn)業(yè)定位,并且為CBD東擴(kuò)奠定了基礎(chǔ)。
我們對城市綜合體還有一些新的體會(huì)和探索,在開發(fā)華貿(mào)商業(yè)地產(chǎn)為主的城市綜合體以后,我們在奧北地區(qū)拿了一塊地,開展建設(shè)以住宅建設(shè)為主的華貿(mào)城項(xiàng)目,我們借助開發(fā)城市綜合體經(jīng)驗(yàn),商業(yè)運(yùn)營的優(yōu)勢,以建立新的城市生活為開發(fā)宗旨,對城市綜合體的內(nèi)涵和外延進(jìn)行探索,創(chuàng)新獎(jiǎng)項(xiàng)目定位為大都會(huì)生活綜合體,所謂生活綜合體有別于商務(wù)綜合體,又不同于單純的住宅社區(qū),這里面重視城市生活功能的集成性,在生活豐富快結(jié)構(gòu)大城市中,人們處于工作、人際交往多方面的社會(huì)需求,他們對于住宅的理解已經(jīng)不是單純的居住的需求了。華貿(mào)城完全為了滿足人們享受繁華都市生活需要而設(shè)計(jì)的,他給居住者不僅僅是高品質(zhì)和便捷的生活,更為其特有的都市生活方式,給居住者帶來歸屬感和價(jià)值感,又有可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力和輻射力。
在具體的規(guī)劃中我們把55萬平米體諒建筑群有機(jī)的規(guī)劃委住宅區(qū)和商業(yè)配套區(qū)兩大組團(tuán),七萬平米的配套商業(yè)不建一般零散、分散的住宅群房的商鋪,而是集中起來形成一個(gè)符合型的都市生活,這個(gè)將匯集品牌店,特色餐飲,超市、百貨店、休閑健身會(huì)所,文化廣場等多種業(yè)態(tài),集時(shí)尚購物、餐飲、娛樂于一體,使人們能夠在更好的環(huán)境中享受繁華的都市生活。
建設(shè)大都會(huì)生活綜合體對于我們來說既是一個(gè)新的探索,也是值得期待的挑戰(zhàn)。在我們自身努力的同時(shí)希望繼續(xù)能夠得到各界朋友一如既往的關(guān)注和支持,謝謝大家。
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