商業(yè)地產(chǎn)策劃公司分析：如何投資老年公寓地產(chǎn)？

　　一、老年地產(chǎn)的投資前景分析
　　目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總人口的10％以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28％，即每4個人中就有一位老年人。又據(jù)預測我國65歲以上老人數(shù)將從2000年的0.94億（占總人口的7.3％），增加到2050年的3.34億（占總人口的22.6％）。據(jù)上海市調查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達國家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達到187萬平方米。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以對老年地產(chǎn)的投資有著廣闊的市場。
　　同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導致為老人服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎設施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務等一系列產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。

　　二、老年地產(chǎn)投資風險分析
　　（一）政策優(yōu)惠無保障
　　由于老年地產(chǎn)的帶有一定的社會福利性質，所以政府的政策扶持對老年地產(chǎn)的發(fā)展至關重要，也是老年地產(chǎn)的投資者頭要考慮的問題之一。一般來說，政府會在稅收、土地的取得、貸款政策等方面給投資者提供政策上的優(yōu)惠。在我國，雖然在從目前的情況來看，老年地產(chǎn)的投資者確實獲得了政府多多少少的支持，但并沒有任何具體政策表示可以對老年公寓的開發(fā)過程提供優(yōu)惠。這種無保障的政策優(yōu)惠是老年地產(chǎn)投資者頭要面臨的風險。
　?。ǘ┬屡d市場不穩(wěn)定
　　老年地產(chǎn)作為一個新興的市場自然要面對新興市場所要面對的風險。由于人們多這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個適應期，再加上老年人風險意識很強，行事謹慎等原因，是老年地產(chǎn)的投資者可能出現(xiàn)面對著巨大的消費群體卻賣不出房子的風險。
　?。ㄈ┩顿Y額高
　　老年地產(chǎn)消費群體的特殊性要求投資者在建造老年社區(qū)時，要投入比普通住宅項目更多的資金。老年地產(chǎn)的建造一般要考慮以下要求：
　　要有功能性。充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，是老年人能夠自由地在住宅內活動。家具、器具和設備要配置在便于老年人操作的位置，采用簡單的動作就能使用的操作方法。
　　要有安全性。地面材料盡量采用防滑處理。要排除高差和門檻，在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地方，要安裝扶手，門窗的開啟方式較好采用推拉式。有鮮明的色彩和照明，提醒老年人注意。
　　要有健康性。保持老年的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。老年人在室內的時間較長，特別要考慮日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光；便于老人室外活動。使老人能夠方便地使用衛(wèi)生設備和廁所，冬天洗浴時要考慮加溫設施。
　　要有私密性。老年人害怕孤獨，社區(qū)在加強社會交往之外，同時注意老年人的生活隱私。老年人與兒女同住時，就要創(chuàng)造出未被疏遠的氛圍，同時又要注意生活隱私。老人與老人同住時，較好通過一個共同的門分為兩個相對獨立的套型，使隱私得到保證。 便于改造老年人從自理自力期到照顧關懷期，差不多10～20年的時間，老年人生理將由健壯到衰老，住宅設計應當注意到老年人的需求，考慮隱蔽設計，便于增添設備、設施等改建工程，及時為老人提供協(xié)助，延緩老人的衰老過程。
　　總之，只有充分考慮到老年人的切身需要，具有充分人性化設計的老年公寓，才能在市場上站穩(wěn)腳跟，而作為這樣標準的新一代房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，其投資額必然高于普通房地產(chǎn)項目。
　　較高的投資額一方面給投資者的初始投資帶來風險，也使其在銷售時面臨著風險。
　　高額的投資必然提高老年地產(chǎn)的成本，投資者要獲得利益就需要提高房價，以北京太陽城老年地產(chǎn)為例，太陽城的平均房價自2004年到2007年要明顯高于其周邊普通住宅項目（如綠蔭泉城、善緣小區(qū)）的平均價格，這就增加了投資者的銷售風險。
　　（四）回收期長
　　由于老年地產(chǎn)的特殊性，使其客戶可采取獨特的入住形式，除普通的按揭貸款外，老年地產(chǎn)一般還采取房屋置換和倒按揭兩種形式。
　　目前可以采取"以租換租"的形式社區(qū)幫助老年人將原有住房出租，所得租金來支付老年人租住獨立型老年公寓的費用；另外還可以采取"以舊換新"的形式即老年人的現(xiàn)有住房與老年公寓的住房進行交換，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再將原置換房折舊返還其子女。利用這些"差價養(yǎng)老"的方式，老年人不僅可以實現(xiàn)人住，還能為自己或后代提供了一定的社會保障，可謂一舉兩得。
　　在發(fā)達國家中，"倒按揭"是一種普遍的做法。退休后的老年夫妻購下或者用原有住宅交換老年公寓中的住宅后，與銀行與保險公司簽訂一份合同，在相關機構評估公寓價值和測算人均壽命之后，銀行與保險公司每月支付老年夫妻一定的生活費，直到其故世，屆時，該住宅歸銀行等處置。這種"倒按揭"的做法實際上還含有人壽保險的意義，雖然在我國還沒有真正實施，但必將成為老年地產(chǎn)的發(fā)展方向。
　　另外，由于老年人的壽命限制，更多的老年人會更親徠于以租賃的方式入住老年地產(chǎn)。
　　上述幾種形式都需要投資者進行一定時期的經(jīng)營才可以收回投資，這種長時間的占用資金一方面增加了機會成本，另一方面也在無形中擴大了投資者的風險。
　　（五）后期物業(yè)管理要求高
　　老年地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務，包括針對老年人的保潔、飯、醫(yī)療等服務，這也使投資者需要考慮的風險之一。

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