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商業(yè)地產(chǎn)策劃公司分析:如何投資老年公寓地產(chǎn)?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 2291 次
商業(yè)地產(chǎn)策劃公司分析:如何投資老年公寓地產(chǎn)?
一、老年地產(chǎn)的投資前景分析
目前我國60歲以上老年人口已達1.3億,占全國總人口的10%以上,到21世紀中葉將超過4億,占全國總人口的28%,即每4個人中就有一位老年人。又據(jù)預測我國65歲以上老人數(shù)將從2000年的0.94億(占總人口的7.3%),增加到2050年的3.34億(占總人口的22.6%)。據(jù)上海市調查,制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃,入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3%的比例為宜(發(fā)達國家一般為4-5%)。按此比例,到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達到187萬平方米。如將此比例推至全國,那么對老年公寓的需求,已經(jīng)是很可觀了。所以對老年地產(chǎn)的投資有著廣闊的市場。
同時,隨著老年公寓的發(fā)展,可以進一步導致為老人服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展,需要園林、綠化、基礎設施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務等一系列產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè),引發(fā)商機。
二、老年地產(chǎn)投資風險分析
(一)政策優(yōu)惠無保障
由于老年地產(chǎn)的帶有一定的社會福利性質,所以政府的政策扶持對老年地產(chǎn)的發(fā)展至關重要,也是老年地產(chǎn)的投資者頭要考慮的問題之一。一般來說,政府會在稅收、土地的取得、貸款政策等方面給投資者提供政策上的優(yōu)惠。在我國,雖然在從目前的情況來看,老年地產(chǎn)的投資者確實獲得了政府多多少少的支持,但并沒有任何具體政策表示可以對老年公寓的開發(fā)過程提供優(yōu)惠。這種無保障的政策優(yōu)惠是老年地產(chǎn)投資者頭要面臨的風險。
?。ǘ┬屡d市場不穩(wěn)定
老年地產(chǎn)作為一個新興的市場自然要面對新興市場所要面對的風險。由于人們多這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉,所以可能需要一個適應期,再加上老年人風險意識很強,行事謹慎等原因,是老年地產(chǎn)的投資者可能出現(xiàn)面對著巨大的消費群體卻賣不出房子的風險。
?。ㄈ┩顿Y額高
老年地產(chǎn)消費群體的特殊性要求投資者在建造老年社區(qū)時,要投入比普通住宅項目更多的資金。老年地產(chǎn)的建造一般要考慮以下要求:
要有功能性。充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間,消除地面所有的高差,是老年人能夠自由地在住宅內活動。家具、器具和設備要配置在便于老年人操作的位置,采用簡單的動作就能使用的操作方法。
要有安全性。地面材料盡量采用防滑處理。要排除高差和門檻,在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地方,要安裝扶手,門窗的開啟方式較好采用推拉式。有鮮明的色彩和照明,提醒老年人注意。
要有健康性。保持老年的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。老年人在室內的時間較長,特別要考慮日照、通風、采光和換氣,讓起居生活空間能直通陽光;便于老人室外活動。使老人能夠方便地使用衛(wèi)生設備和廁所,冬天洗浴時要考慮加溫設施。
要有私密性。老年人害怕孤獨,社區(qū)在加強社會交往之外,同時注意老年人的生活隱私。老年人與兒女同住時,就要創(chuàng)造出未被疏遠的氛圍,同時又要注意生活隱私。老人與老人同住時,較好通過一個共同的門分為兩個相對獨立的套型,使隱私得到保證。 便于改造老年人從自理自力期到照顧關懷期,差不多10~20年的時間,老年人生理將由健壯到衰老,住宅設計應當注意到老年人的需求,考慮隱蔽設計,便于增添設備、設施等改建工程,及時為老人提供協(xié)助,延緩老人的衰老過程。
總之,只有充分考慮到老年人的切身需要,具有充分人性化設計的老年公寓,才能在市場上站穩(wěn)腳跟,而作為這樣標準的新一代房地產(chǎn)投資產(chǎn)品,其投資額必然高于普通房地產(chǎn)項目。
較高的投資額一方面給投資者的初始投資帶來風險,也使其在銷售時面臨著風險。
高額的投資必然提高老年地產(chǎn)的成本,投資者要獲得利益就需要提高房價,以北京太陽城老年地產(chǎn)為例,太陽城的平均房價自2004年到2007年要明顯高于其周邊普通住宅項目(如綠蔭泉城、善緣小區(qū))的平均價格,這就增加了投資者的銷售風險。
(四)回收期長
由于老年地產(chǎn)的特殊性,使其客戶可采取獨特的入住形式,除普通的按揭貸款外,老年地產(chǎn)一般還采取房屋置換和倒按揭兩種形式。
目前可以采取"以租換租"的形式社區(qū)幫助老年人將原有住房出租,所得租金來支付老年人租住獨立型老年公寓的費用;另外還可以采取"以舊換新"的形式即老年人的現(xiàn)有住房與老年公寓的住房進行交換,如果老年人去世之后,收回公寓住宅再將原置換房折舊返還其子女。利用這些"差價養(yǎng)老"的方式,老年人不僅可以實現(xiàn)人住,還能為自己或后代提供了一定的社會保障,可謂一舉兩得。
在發(fā)達國家中,"倒按揭"是一種普遍的做法。退休后的老年夫妻購下或者用原有住宅交換老年公寓中的住宅后,與銀行與保險公司簽訂一份合同,在相關機構評估公寓價值和測算人均壽命之后,銀行與保險公司每月支付老年夫妻一定的生活費,直到其故世,屆時,該住宅歸銀行等處置。這種"倒按揭"的做法實際上還含有人壽保險的意義,雖然在我國還沒有真正實施,但必將成為老年地產(chǎn)的發(fā)展方向。
另外,由于老年人的壽命限制,更多的老年人會更親徠于以租賃的方式入住老年地產(chǎn)。
上述幾種形式都需要投資者進行一定時期的經(jīng)營才可以收回投資,這種長時間的占用資金一方面增加了機會成本,另一方面也在無形中擴大了投資者的風險。
(五)后期物業(yè)管理要求高
老年地產(chǎn)入住人群的特殊性,要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務,包括針對老年人的保潔、飯、醫(yī)療等服務,這也使投資者需要考慮的風險之一。
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