開發(fā)商：商鋪是個(gè)香餑餑

　　根據(jù)戴德梁行對(duì)北京商鋪市場(chǎng)情況的較新統(tǒng)計(jì)，隨著各國零售業(yè)巨頭搶灘北京零售業(yè)市場(chǎng)，跨國零售業(yè)對(duì)大型主力店的需求明顯增加，美國沃爾瑪、德國麥德龍、法國家樂福、英國百安居、法國歐尚等競(jìng)相在京選址。外地餐飲業(yè)也揮師京城，來自天津的家和海鮮巨無霸、來自臺(tái)灣的鹿港小鎮(zhèn)、來自上海的美林閣紛紛在京開業(yè)。隨著近年住宅市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，住宅區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套設(shè)施的需求也相應(yīng)增加。

　　同時(shí)，以社區(qū)居民為服務(wù)對(duì)象，根據(jù)居民的消費(fèi)水平和偏好而設(shè)立的社區(qū)型商業(yè)需求量也在激增，其內(nèi)容主要有餐飲、超市、便利店、美容美發(fā)、洗染店、花店、郵局、銀行等。預(yù)計(jì)社區(qū)商業(yè)在未來幾年中將有長足的進(jìn)步，部分地理位置優(yōu)越、交通便利、商業(yè)環(huán)境成熟的社區(qū)商業(yè)設(shè)施將對(duì)周邊區(qū)域產(chǎn)生輻射作用，社區(qū)型商業(yè)將成為零售市場(chǎng)重要的組成部分。

　　很顯然，商鋪已經(jīng)成為房地產(chǎn)商開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)。

　　位于萬柳地區(qū)的新起點(diǎn)家園數(shù)萬平方米的底商，僅一個(gè)月就全部售出；板井區(qū)域世紀(jì)城的地下不夜城，總建筑面積４萬平方米，不到１００天銷售一空；位于中關(guān)村的科技貿(mào)易，開盤前幾天就有人排隊(duì)取號(hào)；開盤的當(dāng)天趕上天降大雨，不想冒雨者竟達(dá)到數(shù)百人，售價(jià)較高的鋪位每平方米竟炒到了１３萬元；而西長安街上面積的商業(yè)——８萬平方米的今日商業(yè)招商也大獲成功。其他租售火爆項(xiàng)目也真不少，今典花園、歐陸經(jīng)典、老番街、富潤家園、天通苑等小區(qū)的配套底商都要價(jià)不菲。

　　從開發(fā)的角度看，開發(fā)商推出底商來賣是一件很合算的購賣。在價(jià)格上，商鋪的價(jià)格普遍比同區(qū)域的住宅高得多，即使是住宅、公寓的底商，其價(jià)格一般也是該住宅、公寓平均房?jī)r(jià)的２～３倍。以亞運(yùn)村項(xiàng)目天創(chuàng)世緣為例，住宅均價(jià)６５００元／平方米，其底商的均價(jià)大約在１５０００元／平方米。

　　同時(shí)，由于客觀的原因，一般住宅特別是高層住宅的層、層銷售都較為困難，其價(jià)位也較其他層位低，而開發(fā)商通過做底商，不僅賣得好，價(jià)格還賣得高，將樓盤底部的商業(yè)價(jià)值徹底地挖掘出來。


　　投資者：有商鋪的地方就有我們

　　近年來隨著租金的下降，住宅特別是高端住宅的投資價(jià)值正在下降，而商鋪就成為投資者越來越關(guān)注的對(duì)象。

　　去年底，位于ＣＢＤ內(nèi)的建外ＳＯＨＯ和位于中關(guān)村的左岸工社兩個(gè)項(xiàng)目聯(lián)合舉行商鋪拍賣會(huì)。建外ＳＯＨＯ一個(gè)面積為３６３平方米的商鋪拍出了１０７０萬元的高價(jià)；一周之后，左岸工社面積為１０６平方米的店鋪拍到了６６８萬元。長遠(yuǎn)天地、碧水云天·頤園等項(xiàng)目也相繼舉辦了商鋪拍賣會(huì)。開發(fā)商突然發(fā)現(xiàn)原本為住宅配套的“副產(chǎn)品”竟然成了項(xiàng)目利潤的大頭；對(duì)于投資者來說商鋪成了他們股市、匯市、高端住宅投資以外的一種新選擇。

　　據(jù)了解，目前投資北京商鋪的約有三類人：一類屬于商鋪經(jīng)營者。隨著人們生活水平的提高，一些致力于西餅屋、眼鏡店、美容、服裝等精品店和休閑行業(yè)的人越來越多。這批人是較早關(guān)注商鋪的人；類是投資者。像投資住宅一樣，北京也有一批致力于商鋪投資的炒家，哪兒的商鋪要開始銷售了，這批人消息較靈；第三類是外地人。由于較早地接受商鋪投資的觀念，外地人對(duì)投資北京商鋪的熱情表現(xiàn)得更高。中關(guān)村幾個(gè)可銷售商鋪的電子市場(chǎng)如科技貿(mào)易和鼎好電子商城等，異地置業(yè)現(xiàn)象十分突出，客戶中外地人的比例達(dá)到６０％～８０％。

　　商鋪在北京的發(fā)展勢(shì)頭如此迅猛，究其原因，有業(yè)內(nèi)人士總結(jié)了以下三點(diǎn)：

　　頭先，是消費(fèi)者投資意識(shí)的多元化。過去，不少人投資股票、住宅，使其利潤回報(bào)空間縮小，不少人“購房成了房東，炒股變成股東”，慘被套牢成為笑柄。目前的商鋪投資相對(duì)于股市和住宅，其回報(bào)率較高，資金回收周期一般是６～８年，此后年出租收益率為１６％左右。由于商鋪投資剛剛興起，投資者都想在此掘得自己的“桶金”。

　　其次，像北京這樣的大都市其商鋪發(fā)展空間大，遠(yuǎn)未到頭。隨著近幾年市老房拆遷，新住宅在老城區(qū)的“郊外”紛紛拔地而起，城市居民外遷已是大勢(shì)所趨。人們的衣、食、日用消費(fèi)，大都需要臨近便捷的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)，這個(gè)商業(yè)空檔恰恰是商鋪的發(fā)展空間。北京有的成熟社區(qū)的商鋪收益甚至與井、西單商業(yè)街的商鋪相當(dāng)。同時(shí)，現(xiàn)在人們擇業(yè)日趨多元化，商鋪３０平方米～８０平方米投資一般在５０萬～１００萬元左右，而且可以貸款，正好圓了一部分人“自己當(dāng)老板”的夢(mèng)，商鋪可出租、亦可經(jīng)營的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。

　　從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，中小投資者異軍突起，對(duì)商鋪的投資熱情絕不遜色于大規(guī)模投資的購家，由此帶動(dòng)了小型底商需求量的增加。需求的區(qū)域主要集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。


　　購房人：跟著超市來購房

　　商鋪旺銷還有一大好處就是，能夠直接帶動(dòng)住宅銷售，這是不少開發(fā)商始料未及的。

　　從東三環(huán)的華騰園為例，普爾斯馬特一開，居民方便了尚在其次，據(jù)部分業(yè)主反映，房屋的租賃也間接受此利好影響，租金漲了點(diǎn)、客戶多了點(diǎn)。更深層的含義是，國際超市的進(jìn)入，從某種意義上講，也是對(duì)一個(gè)區(qū)域成熟度的認(rèn)可、對(duì)區(qū)域品質(zhì)的提升。

　　據(jù)了解，大型超市選擇經(jīng)營地點(diǎn)看重三點(diǎn)：周邊人口在１０萬人以上，供應(yīng)范圍在１０萬人以上；建筑一般要求為一層，不要超過兩層，占地面積２～３萬平方米，建筑面積１萬平方米左右，周邊地面沒有高大建筑物，基本做好平整工作；交通因素：交通便利，停車位不低于３００個(gè)，較好在３００個(gè)以上。位于主干道的交界路口，周邊的道路主干道不低于四條車道。人口因素是超市選址的頭選因素。一般大型超市的覆蓋半徑３公里左右，其中，人口因素是頭選因素?？梢?，不是好地、沒有前途的地域他們不去。反過來講，大型超市只要對(duì)中國國情比較了解，他們所看中的區(qū)域的投資前景肯定不錯(cuò)。超市經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)之間存在著一種內(nèi)在聯(lián)系。


　　生財(cái)術(shù)

　　市面：成熟的社區(qū)往往店家密集，還配有公園、影院等輔助設(shè)施。要判斷市面是否好，也可參照“肯德基指數(shù)”：如果在某個(gè)區(qū)域內(nèi)有兩三家肯德基快餐，就足以說明其市面在區(qū)域中是不錯(cuò)的了。

　　樓層：租金往往較能體現(xiàn)商鋪的價(jià)值。一般一樓、二樓的租金要相差２～３倍，而商鋪的價(jià)格更會(huì)差２～５倍。因而一樓的商鋪往往較好租，租金也高，對(duì)投資者也較有保障。

　　自主權(quán)：自主權(quán)越高，收益越單純。

　　使用率：使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商鋪的位置面向開闊的使用空間，客戶流又比較簡(jiǎn)單合理的話，就能有效提高商鋪的使用率。

　　產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)：對(duì)于一條商業(yè)街而言，商鋪是否在一樓并不是決定性因素，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位則可以大大提高投資的回報(bào)。許多商業(yè)街已經(jīng)形成了自己的產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，比如“電腦一條街”、“服裝一條街”等，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位可事半功倍。


　　風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)

　?。痢?商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有４０年。

　?。隆?在貸款政策方面，住宅底商的貸款是６成１０年，利率是６．２５％。但只有工程到了具備竣工備案條件后，銀行才會(huì)放款。因此，住宅底商貸款的月供是在房子即將投入主使用時(shí)才發(fā)生。

　?。?、 住宅底商不是按套銷售，而是按較小銷售面積銷售。具體面積標(biāo)準(zhǔn)因項(xiàng)目而異，有１００平方米的，也有１０００平方米的，也有不打散賣的。在后期使用過程中以及硬件配備上應(yīng)注意的問題有：水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)；物業(yè)管理費(fèi)高于普通住宅，一般在１０元／月／平方米左右；根據(jù)經(jīng)營范圍，各行業(yè)的主管部門對(duì)房屋有些特殊要求，如餐飲業(yè)要專設(shè)污水隔油池等特殊設(shè)備。


　　關(guān)鍵詞

　　超前意識(shí)

　　頭先，要瞄準(zhǔn)新建市場(chǎng)。一般說來，新建的市場(chǎng)其出售的價(jià)位相對(duì)而言比老市場(chǎng)要便宜得多，如果到有發(fā)展?jié)摿Φ男率袌?chǎng)規(guī)置經(jīng)營門面，則升值的潛力大，投資少。其次，要盯住一些新開發(fā)的城區(qū)。在這些地段中，一些房地產(chǎn)商在開發(fā)臨街住宅時(shí)，大都有經(jīng)營門面供出售，如果這一地段有快速發(fā)展的勢(shì)頭，則可在此選購門面，這里的門面也同樣有著價(jià)位的優(yōu)勢(shì)和升值的潛力。這些地段由于處于建設(shè)初期，人口密度小，門面售價(jià)十分低，但卻很有發(fā)展?jié)摿Γ@些地段可作為投資點(diǎn)。

　　搶占要地

　　投資小型商鋪，頭當(dāng)其沖要考慮的因素是所選地點(diǎn)區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈，如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)數(shù)及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。一般來說，商業(yè)圈半徑在２５０米～５００米之內(nèi)為核心圈層；商業(yè)圈半徑１公里左右為圈層；公共交通線路可以伸達(dá)的區(qū)域?yàn)榇稳樱徽麄€(gè)城市四周郊區(qū)及衛(wèi)星城鎮(zhèn)區(qū)域?yàn)橥馊?；與該城市有密切地域經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的城市為（或城市圈）區(qū)域的影響圈層。

　　因地制宜

　　車站附近火車站、長途汽車站附近是往來旅客集中的地區(qū)，是適合商店開業(yè)之地，過往乘車的旅客選購的商品雖然非常廣泛，但大多還是以購購不費(fèi)時(shí)間、容易攜帶的商品為主。由于人群流動(dòng)量大，這一地段商業(yè)價(jià)值較高，尤其適應(yīng)發(fā)展飲食、食品、生活用品等方面經(jīng)營的商店。

　　商業(yè)區(qū)

　　商業(yè)區(qū)地段是居民購物、聊天、逛街、休閑的理想場(chǎng)所，也是商店開業(yè)的較佳地點(diǎn)。該地段費(fèi)用高、競(jìng)爭(zhēng)性也強(qiáng)，除了大型綜合商店外，較適合那些有鮮明個(gè)性特色的專門經(jīng)營商店發(fā)展。特征：商業(yè)效益好，投資費(fèi)用相對(duì)較大，應(yīng)針對(duì)性地對(duì)顧客提供服務(wù)。該地段是娛樂、旅游地區(qū)，顧客消費(fèi)需求主要在娛樂、休閑，故適合于飲食、食品、娛樂、生活用品方面的商品發(fā)展。

　　住宅地段

　　該地段的顧客是住宅區(qū)和附近的居民，以家庭主婦為主，節(jié)假日和下班時(shí)間則

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