隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和深化，房地產(chǎn)業(yè)成為引人注目的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一，其在市場經(jīng)濟(jì)總體格局中的地位愈益突出。
在這一大背景下應(yīng)運(yùn)而生的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，也由此而越來越受到業(yè)界人士的高度重視和普遍關(guān)注。策劃的水準(zhǔn)意味著項(xiàng)目的優(yōu)劣，策劃的成敗在相當(dāng)程度上決定著項(xiàng)目的市場命運(yùn)，這樣的結(jié)論在成熟的開發(fā)商看來是不容置疑的共識和無須爭辯的事實(shí)。然而，面對不斷加劇的市場競爭，與明確的“策劃需要”相比，“需要怎樣的策劃”和“怎樣進(jìn)行策劃”卻霧里看花，不甚明了，這種目的和手段的矛盾，觀念和方法的沖突，困擾著開發(fā)商，也折磨著策劃人。本文不揣淺陋，試圖通過項(xiàng)目策劃思維模式的思考，對房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃尤其是住宅項(xiàng)目策劃思維的一般方法和應(yīng)該有的基本規(guī)律，結(jié)合上述問題作求教大方的分析和拋磚引玉的探討。
一、 策劃思維的邏輯起點(diǎn)
1、 策劃與策劃思維
所謂策劃，簡言之即策略和謀劃，是對未來將要發(fā)生的事情所做的當(dāng)前決策，表現(xiàn)為一種借助腦力進(jìn)行模擬操作的理性行為，出主意、想辦法、制定實(shí)施方案。要解決的是做什么、何時(shí)做、誰來做、怎么做的問題。任何一個(gè)成功的策劃都是策略和謀劃高度統(tǒng)一的結(jié)果，策略是前提，謀劃是關(guān)鍵，策略是“源”，謀劃是“流”，無源不成流，有流必有源。策劃特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃其本身具有哪些屬性呢？它當(dāng)具有資源整合的合理性，實(shí)施運(yùn)作的可控性、可操作性，把握市場不同凡響的準(zhǔn)確性和利潤化的經(jīng)濟(jì)性，這些基本元素的有機(jī)構(gòu)成是策劃萬變不離其宗的要義，是保證策劃質(zhì)量的根本。
策劃思維是知識密集型的高端思維，嚴(yán)密性和創(chuàng)造性以及某種意義上的靈感性是其基本的思維特質(zhì)。它不同于一般的創(chuàng)作思維，也不同于經(jīng)營管理思維，不同于經(jīng)驗(yàn)思維、理論思維、形象思維，而是一種以創(chuàng)造性思維和直覺思維為精華的多種思維方式融為一體的組合思維。廣博的知識，豐富的經(jīng)驗(yàn)，敏銳的市場觸覺，深厚的專業(yè)素養(yǎng)是的策劃思維的基礎(chǔ)。策劃思維的嚴(yán)密性與圍棋思維相仿，既要有良好的大局觀，又要有準(zhǔn)確的計(jì)算能力，以權(quán)衡得失，判斷優(yōu)劣，明確取舍。策劃思維的靈感性與廣告的創(chuàng)意思維相仿，百思不得其“解”，偶然靈光一現(xiàn)，山窮水復(fù)之際，瞬間柳暗花明。汽車大王福特創(chuàng)造劃時(shí)代的“流水作業(yè)”，就是因?yàn)樵诳嗨稼は胫信既豢吹揭患胰獾耆朔止f(xié)作的工作情景，突現(xiàn)靈感，受到啟發(fā)，并加以創(chuàng)造性設(shè)計(jì)和發(fā)揮而形成的。
策劃思維的特性是由策劃本身決定的。策劃人的個(gè)性和觀念對策劃思維有影響，并因此而形成不同的策劃風(fēng)格，概念包裝型，產(chǎn)品務(wù)實(shí)型，多元整合型等均屬于不同主張或不同項(xiàng)目條件下的幾種策劃風(fēng)格。
2、 策劃思維的邏輯起點(diǎn)
策劃思維之邏輯起點(diǎn)的正確選擇，對于策劃作業(yè)的全過程來說，具有不能忽視的重要意義。就人類思維“概念、判斷、推理” 的一般程式而言，無疑，概念設(shè)計(jì)是策劃思維的邏輯起點(diǎn)。這里所說的概念是指房地產(chǎn)的產(chǎn)品概念，或者說是項(xiàng)目概念，也可稱項(xiàng)目理念。廣州光大花園的“大榕樹下，健康人家”的生態(tài)概念；奧林匹克花園“運(yùn)動就在家門口”的健康概念；碧桂圓“給你一個(gè)五的家”的身份概念和先辦學(xué)校，再建房子的教育概念，以及北京現(xiàn)代城的SOHO概念等都是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)有口皆碑的典范。
如果說上述概念設(shè)計(jì)是從整體規(guī)劃的角度進(jìn)行的，那么，概念設(shè)計(jì)還存在另外一個(gè)單體建筑設(shè)計(jì)的領(lǐng)域，前者是生活概念，后者是住宅產(chǎn)品概念，前者是宏觀的小區(qū)概念，后者是微觀的建筑概念。上?？禈虬雿u的“獨(dú)院式住宅”、北京現(xiàn)代城的“SOHO”空間，還有所謂的“TOWNHOUSE” “LOFUT” “COSMO”等均為住宅概念設(shè)計(jì)時(shí)尚的杰作和代表。

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