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房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與策劃思維模式分析

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 784 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和深化,房地產(chǎn)業(yè)成為引人注目的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),作為支柱產(chǎn)業(yè)之一,其在市場經(jīng)濟(jì)總體格局中的地位愈益突出。
在這一大背景下應(yīng)運(yùn)而生的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃,也由此而越來越受到業(yè)界人士的高度重視和普遍關(guān)注。策劃的水準(zhǔn)意味著項(xiàng)目的優(yōu)劣,策劃的成敗在相當(dāng)程度上決定著項(xiàng)目的市場命運(yùn),這樣的結(jié)論在成熟的開發(fā)商看來是不容置疑的共識和無須爭辯的事實(shí)。然而,面對不斷加劇的市場競爭,與明確的“策劃需要”相比,“需要怎樣的策劃”和“怎樣進(jìn)行策劃”卻霧里看花,不甚明了,這種目的和手段的矛盾,觀念和方法的沖突,困擾著開發(fā)商,也折磨著策劃人。本文不揣淺陋,試圖通過項(xiàng)目策劃思維模式的思考,對房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃尤其是住宅項(xiàng)目策劃思維的一般方法和應(yīng)該有的基本規(guī)律,結(jié)合上述問題作求教大方的分析和拋磚引玉的探討。
一、 策劃思維的邏輯起點(diǎn)
1、 策劃與策劃思維
所謂策劃,簡言之即策略和謀劃,是對未來將要發(fā)生的事情所做的當(dāng)前決策,表現(xiàn)為一種借助腦力進(jìn)行模擬操作的理性行為,出主意、想辦法、制定實(shí)施方案。要解決的是做什么、何時(shí)做、誰來做、怎么做的問題。任何一個(gè)成功的策劃都是策略和謀劃高度統(tǒng)一的結(jié)果,策略是前提,謀劃是關(guān)鍵,策略是“源”,謀劃是“流”,無源不成流,有流必有源。策劃特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃其本身具有哪些屬性呢?它當(dāng)具有資源整合的合理性,實(shí)施運(yùn)作的可控性、可操作性,把握市場不同凡響的準(zhǔn)確性和利潤化的經(jīng)濟(jì)性,這些基本元素的有機(jī)構(gòu)成是策劃萬變不離其宗的要義,是保證策劃質(zhì)量的根本。
策劃思維是知識密集型的高端思維,嚴(yán)密性和創(chuàng)造性以及某種意義上的靈感性是其基本的思維特質(zhì)。它不同于一般的創(chuàng)作思維,也不同于經(jīng)營管理思維,不同于經(jīng)驗(yàn)思維、理論思維、形象思維,而是一種以創(chuàng)造性思維和直覺思維為精華的多種思維方式融為一體的組合思維。廣博的知識,豐富的經(jīng)驗(yàn),敏銳的市場觸覺,深厚的專業(yè)素養(yǎng)是的策劃思維的基礎(chǔ)。策劃思維的嚴(yán)密性與圍棋思維相仿,既要有良好的大局觀,又要有準(zhǔn)確的計(jì)算能力,以權(quán)衡得失,判斷優(yōu)劣,明確取舍。策劃思維的靈感性與廣告的創(chuàng)意思維相仿,百思不得其“解”,偶然靈光一現(xiàn),山窮水復(fù)之際,瞬間柳暗花明。汽車大王福特創(chuàng)造劃時(shí)代的“流水作業(yè)”,就是因?yàn)樵诳嗨稼は胫信既豢吹揭患胰獾耆朔止f(xié)作的工作情景,突現(xiàn)靈感,受到啟發(fā),并加以創(chuàng)造性設(shè)計(jì)和發(fā)揮而形成的。
策劃思維的特性是由策劃本身決定的。策劃人的個(gè)性和觀念對策劃思維有影響,并因此而形成不同的策劃風(fēng)格,概念包裝型,產(chǎn)品務(wù)實(shí)型,多元整合型等均屬于不同主張或不同項(xiàng)目條件下的幾種策劃風(fēng)格。
2、 策劃思維的邏輯起點(diǎn)
策劃思維之邏輯起點(diǎn)的正確選擇,對于策劃作業(yè)的全過程來說,具有不能忽視的重要意義。就人類思維“概念、判斷、推理” 的一般程式而言,無疑,概念設(shè)計(jì)是策劃思維的邏輯起點(diǎn)。這里所說的概念是指房地產(chǎn)的產(chǎn)品概念,或者說是項(xiàng)目概念,也可稱項(xiàng)目理念。廣州光大花園的“大榕樹下,健康人家”的生態(tài)概念;奧林匹克花園“運(yùn)動就在家門口”的健康概念;碧桂圓“給你一個(gè)五的家”的身份概念和先辦學(xué)校,再建房子的教育概念,以及北京現(xiàn)代城的SOHO概念等都是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)有口皆碑的典范。
如果說上述概念設(shè)計(jì)是從整體規(guī)劃的角度進(jìn)行的,那么,概念設(shè)計(jì)還存在另外一個(gè)單體建筑設(shè)計(jì)的領(lǐng)域,前者是生活概念,后者是住宅產(chǎn)品概念,前者是宏觀的小區(qū)概念,后者是微觀的建筑概念。上??禈虬雿u的“獨(dú)院式住宅”、北京現(xiàn)代城的“SOHO”空間,還有所謂的“TOWNHOUSE” “LOFUT” “COSMO”等均為住宅概念設(shè)計(jì)時(shí)尚的杰作和代表。

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