一、 問題的提出
城市資源資本化的產(chǎn)生與城市經(jīng)營密不可分。而城市經(jīng)營的探索開始于20世紀90年代初，現(xiàn)已匯聚成一股潮流，發(fā)展成為一種"世紀現(xiàn)象"。眾所周知，城市是一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟、政治和文化，是人類集中、高效率利用自然資源、土地資源、空間資源和智力資源，創(chuàng)造物質(zhì)文明和精神文明的載體。城市可持續(xù)發(fā)展的本質(zhì)，就是以保護和合理利用自然資源，保持良好的生態(tài)環(huán)境為發(fā)展基礎(chǔ)，實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會的持續(xù)發(fā)展。人既是城市的創(chuàng)造者，也是城市的享用者，建造什么樣的城市，怎樣建造城市，必須以滿足人的現(xiàn)實需求和長遠需求為目標。傳統(tǒng)思維的城市即"圍城而居而市（交易）"已經(jīng)過時，必須用現(xiàn)代的、市場經(jīng)濟眼光重新審視城市建設(shè)和管理，于是城市經(jīng)營便應(yīng)運而生。
城市經(jīng)營是關(guān)于城市規(guī)劃、城市建設(shè)和城市管理的一種理論和實踐模式，目前國際上比較通行。伴隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，管理功能日益增強，市場經(jīng)濟日益發(fā)展和健全，決定了城市建設(shè)必須走向市場。所謂城市經(jīng)營"是以探求城市經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益化為目標，通過國內(nèi)外市場交換而進行城市整體策劃和管理并力爭其實現(xiàn)的經(jīng)濟行為" 。明確地說就是要從根本上改變投資主體，打破原來城市經(jīng)營由政府攬起來的格局，利用市場機制建立城市經(jīng)營的多元投資體系。它的含義可理解為：城市決策者把城市當作一種特殊的經(jīng)濟實體或綜合的、多元化的、規(guī)模宏大的集團，以城市的發(fā)展、社會的進步、人類物質(zhì)與文化生活水平提高為目標，一方面以業(yè)主管理者的身份將城區(qū)的土地、基礎(chǔ)設(shè)施、公用服務(wù)設(shè)施等資源推向市場，滾動經(jīng)營，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，為城市發(fā)展提供源源不斷的資金；另一方面，通過加大城市建設(shè)管理體制改革和市政公用事業(yè)運行機制和經(jīng)營機制的改革，引入市場競爭機制打破地方保護主義的壁壘，增強市政公用事業(yè)從業(yè)人員的危機感、責任感和使命感，管理好、維護好城市。同時城市無形資產(chǎn)的創(chuàng)造、城市形象的塑造、城市文化的提升也應(yīng)納入城市經(jīng)營的范疇。這是利用城市自身功能吸納資金，合理利用、優(yōu)化配置城市的自然資源和社會資源，并力求取得城市建設(shè)中經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益化，促進城市可持續(xù)發(fā)展的做法。
城市經(jīng)營涉及城市規(guī)劃、土地利用、水資源、住房、交通、建筑、生活垃圾處理等，其核心就是有效利用城市擁有的多種資源，使之轉(zhuǎn)化為真正的生產(chǎn)力。而實現(xiàn)城市資源資本化，建立城市建設(shè)多元化投資體制，是其中一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
二、 城市資源資本化
城市資源資本化是一種機制和過程，它是以社會、環(huán)境和經(jīng)濟效益化為目標，把一個社會中政府所擁有的各種有形無形的資源及存量資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為可以增值的活化資本，賦予其資本屬性，在政府和市場作用下，通過出租、轉(zhuǎn)讓、組合、裂變、流動等多種方式進行優(yōu)化配置和有效、有序運作，限度地實現(xiàn)增值、盈利和獲益，并將其作為再投資再循環(huán)，使之產(chǎn)生"滾雪球"效益，從而實現(xiàn)其經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益的化。過去，一講資源，往往是指生產(chǎn)資料、工業(yè)企業(yè)、房產(chǎn)地產(chǎn)和財產(chǎn)、資金等，沒有把城市也視為一個資源對待，結(jié)果是政府的投入未能得到應(yīng)有的經(jīng)濟回報，城市未能得到很好的滾動發(fā)展。事實上，用市場經(jīng)濟的觀點看待城市，城市聚集了大量的可以運營的資源。
城市的有效資源很多，廣義上指土地、礦產(chǎn)、河流、森林、市政基礎(chǔ)設(shè)施等，從狹義上來說，城市政府可利用的資源大致可分以下幾類：（1）自然資源，如土地、河流等；（2）市政基礎(chǔ)設(shè)施中的非經(jīng)營性存量國有資產(chǎn)，如橋梁、建筑物、工具、機器設(shè)備及相關(guān)設(shè)施；（3）政府作為業(yè)主身份獨有的、需政府投入的公益事業(yè)方面的管理權(quán)、經(jīng)營權(quán)及使用權(quán)，如城市道路保潔、街心花園整修、公共停車場管理、公共建筑物上的廣告發(fā)布權(quán)、公廁保潔等；（4）城市各機關(guān)行政事業(yè)單位的人力資源，即人的才識智慧和能力。通過以這些城市的有效資源為基礎(chǔ)的人流、物流、資金流、信息流等的合理流動、合理配置，使城市發(fā)展走向良性循環(huán)，而這一切自然要求城市資源資本化。
城市資源資本化是市場的必然產(chǎn)物。區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展離不開資本的配置即投資。資本配置的優(yōu)化，不單純有一個投資增量的配置問題，而且有一個投資存量即資產(chǎn)存量如何流動和重組的問題。行政機制配置資源轉(zhuǎn)向市場機制配置資源，使資本機制得以產(chǎn)生并在資源配置中發(fā)揮作用。這不僅意味著新投入資金要按照市場方式來進行運作，而且意味著新投入資金要按照市場經(jīng)濟規(guī)律的要求來進行存量調(diào)整。而存量調(diào)整的有效途徑是資本營運，因地制宜，通過政府資源資本化這種資本運營機制，對社會存量資產(chǎn)，賦予其資本屬性，通過轉(zhuǎn)讓、兼并、流動、優(yōu)化組合等方式，創(chuàng)造價值，實現(xiàn)增值、盈利，并以較經(jīng)濟、較合理、較有效的方式置換到較需要的經(jīng)濟場所和產(chǎn)業(yè)中去，這無疑為國民經(jīng)濟的發(fā)展注入了新的"血液"，為投資市場渠道的暢通，吸納外資、商家及社會閑散資金鋪平了道路。如廣東省政府籌辦"九運會"突破了歷次全運會靠行政手段籌資方式，采用商業(yè)運作機制吸引社會投入，其中，1000萬元的廣播電視轉(zhuǎn)播權(quán)、1380萬元的火炬?zhèn)鬟f過程冠名權(quán)、1506萬元富士膠卷主贊助商冠名收入，全部收入超過兩億元人民幣。
三、 實現(xiàn)城市資源資本化的途徑
（1）盤活土地。土地是城市的載體，是城市經(jīng)濟和社會發(fā)展的較基本的生產(chǎn)要素，屬國家所有，各級人民政府是其管理主體。政府要使土地轉(zhuǎn)化為資本，只有通過流動，即出讓、抵押、出租等方式，激活死的資產(chǎn)，賦予其資本的屬性，才能實現(xiàn)由資產(chǎn)（或資源）轉(zhuǎn)化為資本，使城市土地和空間升值。城市以土地生財，盤活土地存量，要采取市場運作的方式，對土地一級市場政府要壟斷，對土地二級市場要放開搞活。壟斷土地一級市場，其運作的主要特點：一是政府抓土地"統(tǒng)一收購"，將城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)凡需要盤活的土地一律由政府收購儲備。二是政府抓"統(tǒng)一批租"，將城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，特別是經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府供應(yīng)。通過土地收購--土地儲備--土地出讓形成土地一級市場的政府壟斷。開放搞活二級市場，其運作的主要特點是：一凡需在城市取得土地使用權(quán)的單位，開發(fā)商和個人，先到有關(guān)部門如當?shù)貒两灰椎怯?，由國土交易根?jù)要求、地段、地塊狀況，確定較低價，二組織公開競價。這樣既保證了開發(fā)城市土地依法進行，又使城市載體實現(xiàn)其經(jīng)營的較高利潤，使土地成為城市建設(shè)較重要的融資渠道。資本的生命在于流動，只有通過流動，才能顯值、保值、增值，為社會創(chuàng)造源源不斷的財富。土地及其附著物房屋的價值因不同地理位置而有高低之別，是由于級差地租產(chǎn)生的。國家資本的長期積累與沉淀，是土地作為資本的社會屬性，如果沒有投入上的多少差異，就不會產(chǎn)生級差地租。如果讓這些資產(chǎn)處于永遠靜止狀態(tài)，那么升值就不能體現(xiàn)。
（2）打造融資平臺。實現(xiàn)城市資源資本化，就要建立城市多元化投資體制，創(chuàng)新城市發(fā)展的動力機制，遵循市場競爭的原則，打造一個公平的融資平臺，盤活民間個人、企業(yè)、外資的資本存量。例如公共停車場、城市公交線路、垃圾處理、公廁的經(jīng)營權(quán)和道路、街心花園的保潔。這些都屬政府投資所建，以追求社會效益為目標，經(jīng)常是投入多，效果不好。如建一間公廁投資好幾萬元不說，每年的收費連守廁人的工資都難維持，政府倒貼維修費用還管不好。如果通過公開拍賣，出讓這些單位的經(jīng)營權(quán)和保潔權(quán)，這些物化資產(chǎn)就轉(zhuǎn)化為資本，新的所有者從追求利潤化和規(guī)避風險的本能出發(fā)，會千方百計去經(jīng)營好、管理好，從而實現(xiàn)政府投資較小化、社會效益化。
（3）政府資源有償使用。如公共場所和建筑物上的廣告發(fā)布權(quán)。公共場所和建筑物上的廣告發(fā)布權(quán)也是一種政府資源，只有政府或其授權(quán)部門才能決定由誰使用，并象征性地收取一些費用：如果通過公開招標、拍賣使用權(quán)的方式，使之具有資本屬性，它將升值并為政府帶來很大的經(jīng)濟效益。再如街道、橋梁的冠名權(quán)。過去由政府授權(quán)有關(guān)部門對城市街道、橋梁等起一個一般意義（或具有紀念意義、教育意義）的名稱，不具有商業(yè)價值。如果通過拍賣等方式，向社會公開拍賣冠名權(quán)，冠名權(quán)就具備資本屬性，產(chǎn)生了價值。如遼寧本溪在資金匱乏的情況下，對長13.5公里的濱河大道及沿線的冠名權(quán)進行公開拍賣、使用權(quán)的授權(quán)，贏得綠地和開放空間，在建筑密度高的城市里實現(xiàn)了每隔1000米就有2000平方米綠地的城市綠化網(wǎng)構(gòu)想。
（4）統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理?？刹捎肂OT（建設(shè)一經(jīng)營一轉(zhuǎn)讓）、TOT（轉(zhuǎn)讓一經(jīng)營一轉(zhuǎn)讓）方式，或者在城市建設(shè)領(lǐng)域引入股份制，股份合作制，拓寬融資渠道，盤活存量資產(chǎn)，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。
四、 城市資源資本化的益處
我們先看一個例子。把城市作為一個整體的國有資產(chǎn)來經(jīng)營，是具有"百年風雨洗禮，北方明珠生輝"之譽大連市建設(shè)的一條重要指導(dǎo)原則，也是近些年來城市建設(shè)取得成功的一條根本性經(jīng)驗。城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，軟硬環(huán)境的改善，城市功能的提升，各種資源的科學(xué)整合，提高了城市檔次，擴大了城市知名度，使整座城市整體升值，創(chuàng)造了許多新的商機和發(fā)展機會。這無疑是一種巨大的資產(chǎn)積累。 20世紀90年代初，大連城市改造面臨的嚴峻挑戰(zhàn)是，市二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)亟待調(diào)整。市里抓住房地產(chǎn)開發(fā)高潮的有利時機，以市區(qū)企業(yè)和居民住宅的搬遷改造為突破口，實現(xiàn)城市區(qū)產(chǎn)業(yè)功能的轉(zhuǎn)換，進而優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局。在城市改造中，采用區(qū)和衛(wèi)星城互為依托的組團式布局，將部分居民遷出老市區(qū)，把40％的空地留作公共綠地。從1993年開始，市里集中力量對22塊低洼區(qū)進行徹底改造；1997年，占地百萬平方米的16處棚戶區(qū)又得到改造。與此同時，-批設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的安居住宅小區(qū)陸續(xù)形成。到1999年，市區(qū)的200萬居民中有100萬人搬進了鄰近市區(qū)的新居，另有50萬居民通過原地統(tǒng)一規(guī)劃調(diào)遷改善了居住條件。到1999年底，市區(qū)內(nèi)騰出土地240萬平方米，逐步讓位于商貿(mào)、金融、旅游和信息等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
盤活土地存量，實施城

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！