套內建筑面積購房的學問

　　12月1日，《北京市城市房地產轉讓管理辦法》開始正式實施，該辦法中的一個亮點是房地產商出售商品住宅必須按套內建筑面積計價成為了北京地方法規(guī)的一項強制性規(guī)定，其優(yōu)點是購房人懷疑自己所購面積進行復測時成本大大降低，便于購房人對房地產商在面積問題上進行更有效的監(jiān)督。購房人有必要正確理解和學會運用這個規(guī)定。

　　套內建筑面積 ≠ 地毯面積

　　套內建筑面積不等于地毯面積，它等于套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積之和。套內建筑面積完全屬于購房人個人私有，與套內使用面積相比，更能完整地反映購房人個人私有部分的產權。

　　由于套內建筑面積不等于地毯面積，所以套內建筑面積個人測量還是有一定困難（即使個人會測量，發(fā)生爭議時，個人的測量結果也不會被對方和法院承認），只是委托正式測量機構進行測量的費用大幅度減少。

　　由于有套內使用面積和套內建筑面積兩個官方定義，較好避免使用按套內面積購房的說法，更不能把按套內建筑面積購房說成按套購房（這完全是兩個不同的購房計價方法）。

　　完整理解新辦法

　　按套內建筑面積購房和過去按建筑面積購房一樣，僅僅是一種計算單價和處理面積誤差的方法，絕不代表按套內建筑面積計價，購房人就沒有購購公攤面積。《北京市城市房地產轉讓管理辦法》是一部完整的法規(guī)，購房人一定要完整的掌握，在簽訂購房合同時注意合同中關于建筑面積和公攤面積的約定，把合同附件二關于公攤面積的約定盡可能地約定的細致一些。

　　套內建筑面積購房也有學問

　　有人擔心按套內建筑面積計價購房，房地產商可能會縮小公攤面積，這一點筆者在2000年建議購房人按套內使用面積購房或按套內建筑面積購房時就提醒過購房人注意，不過酒店式的大堂、寫字樓般寬的樓道，對于普通為了住的工薪來講也并不切合實際，世上沒有免費的午餐，不購也吧！筆者反而覺得現(xiàn)在更有必要提醒購房人注意以下幾個問題：

　　1．由于套內建筑面積含套內墻體面積，所以購房人要注意到同一座樓，購相同的套內建筑面積不一定能購到相同的套內使用面積。盡管外墻只有一半厚度計入套內建筑面積，但對磚結構的房子來說，底層的墻體面積厚，上層的墻體面積薄，所以同樣的單元，樓上樓下的套內使用面積還是有差別的；同一層來講，即使相同的套內建筑面積，把角的單元比夾在中間的單元套內使用面積也會小一些。

　　2．即使是套內使用面積也不是地毯面積，因為房間里的管道井是要計入套內使用面積的。因此購房人購房時較好讓房地產商標清楚管道井的面積有多大。由于現(xiàn)在提倡戶外查表，暖氣也將分戶計量，過去老房子里的很多豎管在新房子里會變成橫管，購房人購房時要小心管道井是否只放著你購的房子的豎管，別把公共的豎管井計到自己的套內建筑面積里。

　　3．套內建筑面積還包括涼臺建筑面積，購房人要搞清不同涼臺計入套內建筑面積的不同比例，并要清楚已出售的房子，半封閉涼臺是不能隨便改為全封閉涼臺的。

　　4．按規(guī)定有些面積是可以計算面積，有些面積是不可以計算面積的，為避免不必要的糾紛，購房人購房時較好向房地產商問清楚所有“不完整”（低于層高）高度的面積哪些算套內建筑面積，比如：現(xiàn)在比較時髦的“飄窗”算進了套內建筑面積多少？蓋在房子里的分體空調機位算沒算進套內建筑面積？還有房間里有樓梯的、閣樓的，那些面積如何算套內建筑面積？

　　俗話說“購的沒有賣的精”，對于“精明”的發(fā)展商，面積上貓膩小了，說不定會在高度上做文章，一層樓矮20公分，十幾層樓就能多蓋一層，有了按套內建筑面積計價賣房的規(guī)定，不等于萬事大吉，購房人除了要全面理解《北京市城市房地產轉讓管理辦法》外，還要在購房前多聽多問，盡可能把有關問題在合同中加以明確。

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