隨著我國(guó)住房制度改革的深入和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)迅速成長(zhǎng)壯大，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。城鎮(zhèn)居民的住房購(gòu)購(gòu)能力迅速釋放，個(gè)人成為市場(chǎng)購(gòu)房主體，房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度、廣度得到進(jìn)一步拓展。但是，目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)規(guī)模小、年開發(fā)量不大、資質(zhì)等級(jí)低、企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力與其擁有的資源存量不匹配現(xiàn)象，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展處于比較松散的階段，資源集中度低、抗風(fēng)險(xiǎn)的能力差，缺乏有影響力的大型企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)引導(dǎo)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。即使是上海、深圳，1998年前十名開發(fā)商的市場(chǎng)份額也不足20％，而同期香港的這一比例為80％。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)則和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境不斷完善，促使適應(yīng)市場(chǎng)的企業(yè)主體得以快速成長(zhǎng)，而那些沒有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)則被淘汰出局。開發(fā)企業(yè)要想立于不敗之地，只有增強(qiáng)自身實(shí)力，走規(guī)?；?、集約化經(jīng)營(yíng)之路，以資產(chǎn)、資源、人才、技術(shù)等方面的優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)亟需進(jìn)行資產(chǎn)重組、資源整合，向集約化發(fā)展的高端階段邁進(jìn)。
一、房地產(chǎn)開發(fā)自身的特點(diǎn)要求開發(fā)企業(yè)實(shí)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)
頭先，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)涉及建筑設(shè)計(jì)、金融、法律、建筑施工、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理等多方面的行業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，要求開發(fā)企業(yè)能夠積聚各方面的專業(yè)人才，任何—方面的疏忽和缺陷，都可能導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目的失敗，而沒有一定的企業(yè)規(guī)模是無法將每一方面都完成好的。而且大型項(xiàng)目的開發(fā)，對(duì)開發(fā)企業(yè)的實(shí)力、資質(zhì)等級(jí)都有明確要求，小型企業(yè)則由于受自身規(guī)模、實(shí)力的限制，很難獲得較大項(xiàng)目和較好的發(fā)展機(jī)會(huì)。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，一般為3-5年，要經(jīng)過前期策劃、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、市場(chǎng)營(yíng)銷等幾個(gè)階段，還要安排好樓盤的終身物業(yè)管理。在此過程中，不確定性因素很多，市場(chǎng)信息瞬息萬變，這就要求企業(yè)投入大量資金、人力，聘請(qǐng)專門機(jī)構(gòu)做好商場(chǎng)調(diào)研和充分的前期可行性研究工作，將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降至較小。而小型企業(yè)由于受自身資金、人才實(shí)力的限制，各方面投入較少，特別是項(xiàng)目前期調(diào)研和策劃工作投入的資金少、時(shí)間短，所以大大增大了其開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，只要市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，就可能導(dǎo)致公司陷入危機(jī)。
同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)資金投入巨大，一個(gè)項(xiàng)目的投入資金一般為幾千萬、甚至好幾億、幾十億，企業(yè)如果沒有足夠的財(cái)力，很容易由于融資問題而陷入困境。而且開發(fā)公司的投入資金，一般需要通過銀行借貸，銀行為保證資金的安全，一般只愿借貸給開發(fā)實(shí)力雄厚的公司以降低風(fēng)險(xiǎn)，所以相對(duì)小型企業(yè)來說，大型公司或企業(yè)集團(tuán)更容易獲得貸款。中國(guó)地產(chǎn)商 www.zgdcs.com
再次，居庭住所是人類文明進(jìn)步的表現(xiàn)，高雅的社區(qū)文化是現(xiàn)代人對(duì)住宅的普遍要求，要演繹一種文明，其物質(zhì)載體沒有一定的規(guī)模是難以實(shí)現(xiàn)的。樓盤具有一定規(guī)模，是提高居住質(zhì)量的前提條件。規(guī)?；^(qū)綜合開發(fā)能夠產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益、節(jié)約成本，有利于完善配套設(shè)施，方便居民生活。
二、規(guī)?；?jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然要求
由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，企業(yè)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增大，這就要求開發(fā)企業(yè)有較強(qiáng)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。大型企業(yè)可以吸納大量高素質(zhì)人才，往往有遠(yuǎn)大的發(fā)展目標(biāo)，具有可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想，其管理機(jī)制比較健全，管理水平比較高，占有的市場(chǎng)份額比較大，運(yùn)作成本相對(duì)較低，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的周旋中有較強(qiáng)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。而小型企業(yè)由于沒有足夠的財(cái)力，在市場(chǎng)不景氣的情況下，難以度過行業(yè)的低潮期而退出市場(chǎng)。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了購(gòu)方市場(chǎng)，消費(fèi)者個(gè)人成為了市場(chǎng)購(gòu)房主體，消費(fèi)需求出現(xiàn)多樣化并且不斷變化，而適應(yīng)這種變化是企業(yè)的生存之本。企業(yè)要想占據(jù)一定的市場(chǎng)份額，就必須投入大量人力、財(cái)力進(jìn)行開發(fā)和管理的創(chuàng)新，以便形成自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而沒有一定的公司規(guī)模與資金實(shí)力，是根本沒有能力進(jìn)行研究和創(chuàng)新的。同時(shí)，由于開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，使全行業(yè)從“暴利時(shí)代”迅速轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”，利潤(rùn)水平向價(jià)值回歸，市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范，消費(fèi)者也更趨于理性。在現(xiàn)實(shí)中，有關(guān)樓盤質(zhì)量、交樓日期、物業(yè)管理等方面的投訴越來越多，也越來越引起社會(huì)各方面的關(guān)注。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)更加看重開發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)，那些沒有形成自身品牌和規(guī)模的企業(yè)必將被市場(chǎng)所淘汰。
隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的各個(gè)專業(yè)的分工更加明顯。任何一個(gè)開發(fā)公司都不可能在各個(gè)方面都具有完全優(yōu)勢(shì)，而房地產(chǎn)產(chǎn)品要求其具有均好性才能取得消費(fèi)者的青睞。這就要求開發(fā)公司聯(lián)合各方面力量，全面提升樓盤品質(zhì)。只有具有較強(qiáng)實(shí)力、較大規(guī)模的企業(yè)，才有財(cái)力和能力吸引眾多的專業(yè)人才充分發(fā)揮他們各自的優(yōu)勢(shì)，才能獲得更多參與其他企業(yè)合作的機(jī)會(huì)。并且，房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)也不是開發(fā)商一手包辦的，需要將某些環(huán)節(jié)的工作發(fā)包給其他專業(yè)機(jī)構(gòu)，或是聘請(qǐng)行業(yè)中較有實(shí)力的專家參與合作，如果開發(fā)商沒有足夠的規(guī)模和實(shí)力，是不可能聘請(qǐng)到較杰出的專業(yè)機(jī)構(gòu)、支付如此高昂的專家費(fèi)用以保證各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的質(zhì)量。
我國(guó)已經(jīng)加入WTO，美國(guó)21世紀(jì)房地產(chǎn)公司登陸中國(guó)，香港新鴻基地產(chǎn)早已打入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，并將還有大批外資大財(cái)團(tuán)出擊中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，整個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則都將隨著外資房地產(chǎn)的涌入而逐漸完善，市場(chǎng)準(zhǔn)人規(guī)則與開發(fā)成本的提高，將自動(dòng)淘汰一批資金實(shí)力不足的開發(fā)商。并且外資房地產(chǎn)帶來的一系列先進(jìn)的設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)理念，都將對(duì)我國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生沖擊，促使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行變革。大型企業(yè)具有較強(qiáng)適應(yīng)能力，對(duì)外資企業(yè)的沖擊具有較好的抵抗能力，而那些資質(zhì)等級(jí)低、開發(fā)實(shí)力弱的企業(yè)，將難以適應(yīng)隨之而來的變化，成為行業(yè)“洗牌”的犧牲品。境內(nèi)大型企業(yè)之間也需進(jìn)行聯(lián)合、購(gòu)并、重組，加強(qiáng)行業(yè)資源整合，縮小與外商的差距，增強(qiáng)境內(nèi)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)能力。也只有具有一定資金、資源實(shí)力的企業(yè)才有能力參與和外資企業(yè)的合作，不僅在境內(nèi)，甚至在國(guó)際市場(chǎng)上獲得一席之地。
此外，隨著我國(guó)土地使用制度改革的深入，用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地出讓實(shí)行招標(biāo)、拍賣，地價(jià)支出日益增加，沒有足夠的資金，就無法進(jìn)行大規(guī)模戰(zhàn)略性土地儲(chǔ)備，從而開發(fā)大規(guī)模樓盤，迅速提高市場(chǎng)占有率。
三、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展要求房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)
房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，迫切需要一批實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)發(fā)揮市場(chǎng)主體的作用，一方面為市場(chǎng)提供有效的市場(chǎng)供給，另一方面根據(jù)市場(chǎng)的變化及政府宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，及時(shí)調(diào)整企業(yè)行為，確保市場(chǎng)整體的供給與市場(chǎng)需求發(fā)展相一致。目前，房地產(chǎn)公司上市的禁令已經(jīng)解除，政府也在促使開發(fā)商積極謀求聯(lián)合，以合資、合作、購(gòu)并等方式實(shí)現(xiàn)超常規(guī)的資源匯聚、資產(chǎn)增值、資本擴(kuò)張，通過房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，也是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然要求。資金少、實(shí)力弱的小企業(yè)的存在，容易導(dǎo)致市場(chǎng)的無序競(jìng)爭(zhēng)和不規(guī)范操作，阻礙企業(yè)自身及整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；?、集團(tuán)化勢(shì)在必行。隨著行業(yè)的規(guī)范與發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入集約化發(fā)展的高端階段，行業(yè)資源逐步整合，企業(yè)間相互牽制、互相排斥的無序競(jìng)爭(zhēng)局面將逐漸改變，房地產(chǎn)各方面的專業(yè)合作將越來越深入，行業(yè)集中度也將逐步提高。
綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)亟需進(jìn)行資源整合，通過市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰和行業(yè)的資源整合，形成一批規(guī)模大、實(shí)力雄厚、具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的大型房地產(chǎn)企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)，通過規(guī)模化、集約化經(jīng)營(yíng)，不僅引導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)朝著適應(yīng)市場(chǎng)需求、行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的方向前進(jìn)，同時(shí)通過行業(yè)資源的聚集效應(yīng)和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，為整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出巨大貢獻(xiàn)。

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