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淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)?;?jīng)營的必要性

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 1460 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
隨著我國住房制度改革的深入和國民經(jīng)濟的不斷增長,房地產(chǎn)業(yè)迅速成長壯大,成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。城鎮(zhèn)居民的住房購購能力迅速釋放,個人成為市場購房主體,房地產(chǎn)市場的深度、廣度得到進一步拓展。但是,目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)規(guī)模小、年開發(fā)量不大、資質(zhì)等級低、企業(yè)經(jīng)營能力與其擁有的資源存量不匹配現(xiàn)象,整個行業(yè)的發(fā)展處于比較松散的階段,資源集中度低、抗風險的能力差,缺乏有影響力的大型企業(yè)或企業(yè)集團引導(dǎo)整個行業(yè)的發(fā)展。即使是上海、深圳,1998年前十名開發(fā)商的市場份額也不足20%,而同期香港的這一比例為80%。隨著市場競爭的加劇和行業(yè)的進一步發(fā)展,市場規(guī)則和競爭環(huán)境不斷完善,促使適應(yīng)市場的企業(yè)主體得以快速成長,而那些沒有優(yōu)勢的企業(yè)則被淘汰出局。開發(fā)企業(yè)要想立于不敗之地,只有增強自身實力,走規(guī)模化、集約化經(jīng)營之路,以資產(chǎn)、資源、人才、技術(shù)等方面的優(yōu)勢在市場競爭中取勝。我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)亟需進行資產(chǎn)重組、資源整合,向集約化發(fā)展的高端階段邁進。
一、房地產(chǎn)開發(fā)自身的特點要求開發(fā)企業(yè)實行規(guī)模化經(jīng)營
頭先,房地產(chǎn)開發(fā)是一個涉及建筑設(shè)計、金融、法律、建筑施工、市場營銷、物業(yè)管理等多方面的行業(yè),一個項目的開發(fā),要求開發(fā)企業(yè)能夠積聚各方面的專業(yè)人才,任何—方面的疏忽和缺陷,都可能導(dǎo)致開發(fā)項目的失敗,而沒有一定的企業(yè)規(guī)模是無法將每一方面都完成好的。而且大型項目的開發(fā),對開發(fā)企業(yè)的實力、資質(zhì)等級都有明確要求,小型企業(yè)則由于受自身規(guī)模、實力的限制,很難獲得較大項目和較好的發(fā)展機會。
其次,房地產(chǎn)開發(fā)周期長,一般為3-5年,要經(jīng)過前期策劃、建筑設(shè)計、建筑施工、市場營銷等幾個階段,還要安排好樓盤的終身物業(yè)管理。在此過程中,不確定性因素很多,市場信息瞬息萬變,這就要求企業(yè)投入大量資金、人力,聘請專門機構(gòu)做好商場調(diào)研和充分的前期可行性研究工作,將市場風險降至較小。而小型企業(yè)由于受自身資金、人才實力的限制,各方面投入較少,特別是項目前期調(diào)研和策劃工作投入的資金少、時間短,所以大大增大了其開發(fā)風險,只要市場出現(xiàn)較大波動,就可能導(dǎo)致公司陷入危機。
同時,房地產(chǎn)開發(fā)資金投入巨大,一個項目的投入資金一般為幾千萬、甚至好幾億、幾十億,企業(yè)如果沒有足夠的財力,很容易由于融資問題而陷入困境。而且開發(fā)公司的投入資金,一般需要通過銀行借貸,銀行為保證資金的安全,一般只愿借貸給開發(fā)實力雄厚的公司以降低風險,所以相對小型企業(yè)來說,大型公司或企業(yè)集團更容易獲得貸款。中國地產(chǎn)商 www.zgdcs.com
再次,居庭住所是人類文明進步的表現(xiàn),高雅的社區(qū)文化是現(xiàn)代人對住宅的普遍要求,要演繹一種文明,其物質(zhì)載體沒有一定的規(guī)模是難以實現(xiàn)的。樓盤具有一定規(guī)模,是提高居住質(zhì)量的前提條件。規(guī)?;^(qū)綜合開發(fā)能夠產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟效益、節(jié)約成本,有利于完善配套設(shè)施,方便居民生活。
二、規(guī)?;?jīng)營是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)激烈的市場競爭的必然要求
由于市場競爭的加劇,企業(yè)開發(fā)的風險進一步增大,這就要求開發(fā)企業(yè)有較強的抵抗風險的能力。大型企業(yè)可以吸納大量高素質(zhì)人才,往往有遠大的發(fā)展目標,具有可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想,其管理機制比較健全,管理水平比較高,占有的市場份額比較大,運作成本相對較低,在市場競爭的周旋中有較強的抵抗風險的能力。而小型企業(yè)由于沒有足夠的財力,在市場不景氣的情況下,難以度過行業(yè)的低潮期而退出市場。
目前,我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了購方市場,消費者個人成為了市場購房主體,消費需求出現(xiàn)多樣化并且不斷變化,而適應(yīng)這種變化是企業(yè)的生存之本。企業(yè)要想占據(jù)一定的市場份額,就必須投入大量人力、財力進行開發(fā)和管理的創(chuàng)新,以便形成自身的競爭優(yōu)勢,而沒有一定的公司規(guī)模與資金實力,是根本沒有能力進行研究和創(chuàng)新的。同時,由于開發(fā)商之間的競爭激烈,使全行業(yè)從“暴利時代”迅速轉(zhuǎn)入“微利時代”,利潤水平向價值回歸,市場逐漸走向規(guī)范,消費者也更趨于理性。在現(xiàn)實中,有關(guān)樓盤質(zhì)量、交樓日期、物業(yè)管理等方面的投訴越來越多,也越來越引起社會各方面的關(guān)注。消費者在購房時更加看重開發(fā)商的實力、信譽,那些沒有形成自身品牌和規(guī)模的企業(yè)必將被市場所淘汰。
隨著行業(yè)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的各個專業(yè)的分工更加明顯。任何一個開發(fā)公司都不可能在各個方面都具有完全優(yōu)勢,而房地產(chǎn)產(chǎn)品要求其具有均好性才能取得消費者的青睞。這就要求開發(fā)公司聯(lián)合各方面力量,全面提升樓盤品質(zhì)。只有具有較強實力、較大規(guī)模的企業(yè),才有財力和能力吸引眾多的專業(yè)人才充分發(fā)揮他們各自的優(yōu)勢,才能獲得更多參與其他企業(yè)合作的機會。并且,房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)也不是開發(fā)商一手包辦的,需要將某些環(huán)節(jié)的工作發(fā)包給其他專業(yè)機構(gòu),或是聘請行業(yè)中較有實力的專家參與合作,如果開發(fā)商沒有足夠的規(guī)模和實力,是不可能聘請到較杰出的專業(yè)機構(gòu)、支付如此高昂的專家費用以保證各個開發(fā)環(huán)節(jié)的質(zhì)量。
我國已經(jīng)加入WTO,美國21世紀房地產(chǎn)公司登陸中國,香港新鴻基地產(chǎn)早已打入內(nèi)地房地產(chǎn)市場,并將還有大批外資大財團出擊中國房地產(chǎn)市場,整個行業(yè)的游戲規(guī)則都將隨著外資房地產(chǎn)的涌入而逐漸完善,市場準人規(guī)則與開發(fā)成本的提高,將自動淘汰一批資金實力不足的開發(fā)商。并且外資房地產(chǎn)帶來的一系列先進的設(shè)計、經(jīng)營、管理、服務(wù)理念,都將對我國境內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生沖擊,促使我國房地產(chǎn)企業(yè)進行變革。大型企業(yè)具有較強適應(yīng)能力,對外資企業(yè)的沖擊具有較好的抵抗能力,而那些資質(zhì)等級低、開發(fā)實力弱的企業(yè),將難以適應(yīng)隨之而來的變化,成為行業(yè)“洗牌”的犧牲品。境內(nèi)大型企業(yè)之間也需進行聯(lián)合、購并、重組,加強行業(yè)資源整合,縮小與外商的差距,增強境內(nèi)房地產(chǎn)的競爭能力。也只有具有一定資金、資源實力的企業(yè)才有能力參與和外資企業(yè)的合作,不僅在境內(nèi),甚至在國際市場上獲得一席之地。
此外,隨著我國土地使用制度改革的深入,用于經(jīng)營性房地產(chǎn)項目的土地出讓實行招標、拍賣,地價支出日益增加,沒有足夠的資金,就無法進行大規(guī)模戰(zhàn)略性土地儲備,從而開發(fā)大規(guī)模樓盤,迅速提高市場占有率。
三、國民經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展要求房地產(chǎn)業(yè)實行規(guī)?;?jīng)營
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),為實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和適應(yīng)我國經(jīng)濟發(fā)展的需要,迫切需要一批實力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)或企業(yè)集團發(fā)揮市場主體的作用,一方面為市場提供有效的市場供給,另一方面根據(jù)市場的變化及政府宏觀經(jīng)濟的調(diào)控,及時調(diào)整企業(yè)行為,確保市場整體的供給與市場需求發(fā)展相一致。目前,房地產(chǎn)公司上市的禁令已經(jīng)解除,政府也在促使開發(fā)商積極謀求聯(lián)合,以合資、合作、購并等方式實現(xiàn)超常規(guī)的資源匯聚、資產(chǎn)增值、資本擴張,通過房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動整個國民經(jīng)濟的增長。
房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營,也是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然要求。資金少、實力弱的小企業(yè)的存在,容易導(dǎo)致市場的無序競爭和不規(guī)范操作,阻礙企業(yè)自身及整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的進一步發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?;?、集團化勢在必行。隨著行業(yè)的規(guī)范與發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)進入集約化發(fā)展的高端階段,行業(yè)資源逐步整合,企業(yè)間相互牽制、互相排斥的無序競爭局面將逐漸改變,房地產(chǎn)各方面的專業(yè)合作將越來越深入,行業(yè)集中度也將逐步提高。
綜上所述,我國房地產(chǎn)行業(yè)亟需進行資源整合,通過市場的優(yōu)勝劣汰和行業(yè)的資源整合,形成一批規(guī)模大、實力雄厚、具有較強市場競爭能力的大型房地產(chǎn)企業(yè)或企業(yè)集團,通過規(guī)?;?、集約化經(jīng)營,不僅引導(dǎo)整個房地產(chǎn)業(yè)朝著適應(yīng)市場需求、行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的方向前進,同時通過行業(yè)資源的聚集效應(yīng)和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng),為整個國民經(jīng)濟的發(fā)展作出巨大貢獻。

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