從去年10月起，全國主要一二線城市開始限購限貸，而海南還在去庫存。今年年初，被限購的一二線城市資金涌入海南，來自島外的投資客在風(fēng)嬌日暖的海南整層掃樓，2月份全省庫存需要23個月去化，在6月底減少至11個月，而2015年末的商品住宅去化周期為45個月。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年一季度，海南房屋銷售面積同比增長103.8%，銷售額同比增長132.2%；成交均價達(dá)12639元/平方米，直接逆轉(zhuǎn)房價連跌五年的局面，?？凇⑷齺唭沙且宦犯吒杳瓦M(jìn)，兩市輪流占據(jù)全國70個大中城市新建商品住宅價格月環(huán)比漲幅的位置。據(jù)海南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，全海南共10個市縣房地產(chǎn)開發(fā)投資占比超過全省平均水平，其中，臨高、三亞、陵水房地產(chǎn)開發(fā)投資占當(dāng)?shù)毓潭ㄙY產(chǎn)投資總額的比例均超過70%。

從今年4月起，海南開始了一系列堪稱“五花大綁”式的調(diào)控，包括停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米（含）以下的商品住宅建設(shè)；暫停辦理土地二級市場轉(zhuǎn)讓交易有關(guān)用地手續(xù)；啟動海口市區(qū)、三亞、五指山、瓊海、保亭、白沙、瓊中七個市縣限購；將海口、三亞、萬寧和陵水四個市縣住房限制轉(zhuǎn)讓年限提高到5年。

炒地和炒房同時被嚴(yán)厲打擊，海南樓市在三個月瘋漲之后被迅速收緊。同時，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳主要負(fù)責(zé)人在今年7月表示，商品住宅去庫存已不再是海南省房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要任務(wù)，主要市縣去庫存任務(wù)可認(rèn)定為基本結(jié)束。下一步的應(yīng)為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，控制量價異常波動，防止大起大落。

海南省住建廳從去年11月起已停止對外公布備案價，多家樓盤銷售人員和機(jī)構(gòu)介紹的全市均價在15000元/平方米左右。經(jīng)濟(jì)觀察報記者通過實(shí)探發(fā)現(xiàn)，?？诔菂^(qū)內(nèi)碧桂園、金地、綠地等多個在售樓盤比6月份上漲10%左右，龍華區(qū)的?？诒坦饒@*近一次開盤均價為13000元/平方米，*受歡迎的三房均價為16000元/平方米。開盤時間未定的金地華府預(yù)售價在16000元-17000元/平方米之間。不在限購區(qū)域內(nèi)的住宅上漲較快，以東海岸的千江悅為例，目前在售均價為18000元/平方米。

已被限制報建的100平方米（含）以下中小戶型，沒有特別的上漲。以海口碧桂園為例，其*近一次開盤在11月中旬，63平方米的兩房售價上半年為12000-13000元/平方米，下半年為16000元/平方米，與三房價格持平，金地華府的現(xiàn)場銷售人員也表示，兩房的小戶型預(yù)售價不會高于三房。

上漲更多的是成交量，海口碧桂園的兩房僅剩頂層兩套處于被預(yù)定狀態(tài)，無可售房源。一季度的瘋漲刺激了島內(nèi)購買力，一名林姓本地居民稱：“我從去年底房價剛漲時就想買二套房，但一直猶豫不決，沒想到過年后會漲得那么快，8月份趕緊買了一套88平的兩房，單價比我去年看中時高了6000塊。”

一位從島外來海口就業(yè)但還未拿到本地戶口的彭姓購房者稱，迫于一季度火熱的樓市，她搶在沒限購前買了一套60多平方米的小兩房。

海南錦城房地產(chǎn)咨詢公司董事長王路表示，限制100平方米以下戶型的報建，確實(shí)能夠在短時間內(nèi)促進(jìn)中小戶型的銷售，但海南現(xiàn)在與內(nèi)地一樣，限制預(yù)售價，從根本上抑制了成交價的再次暴漲。?？诙鄠€項目的現(xiàn)場銷售人員稱，雖然100平方米以下小戶型在禁止報建后已成稀缺資源，但依照過往經(jīng)驗(yàn)來看，島外的自住購房者多以家庭為單位，100平方米以上三房還是*受歡迎的戶型。

島外投資客目前能夠買到的小戶型產(chǎn)品，還有商住公寓。?？诒坦饒@預(yù)計在下個月開盤 的克拉公館，預(yù)售價在14000元/平方米左右。但克拉公館的現(xiàn)場銷售人員表示，目前的島外意向客戶還不是很多，無論是自住還是投資，島外購房者還是傾向住宅產(chǎn)品。

調(diào)控已影響了房企的開發(fā)模式，海南樓市或?qū)⒂瓉硇屡f秩序的更迭。據(jù)王路介紹，上半年想進(jìn)海南的房企多數(shù)是“趕緊來，再不來我就掉隊了”的短炒心態(tài)，而現(xiàn)在開始轉(zhuǎn)換為中長期的角度看待海南。

他還表示，以前的外來開發(fā)商找咨詢機(jī)構(gòu)做市場溝通，拿地前看一個簡單的市場報告就可以了，但現(xiàn)在，前期的調(diào)研工作可能要做一個月，包括大量的海南歷史和市場研究，還細(xì)化到了各個區(qū)域的盤點(diǎn)。

海南房屋的建設(shè)規(guī)范也正在朝內(nèi)地一二線城市看齊。今年為應(yīng)對建筑垃圾污染，海南提出了全裝修，不久后海南將會進(jìn)入精裝時代。海南今年還規(guī)定了商品住宅規(guī)劃報建審批規(guī)模，不得超過年度商品住宅建設(shè)指導(dǎo)性計劃確定的規(guī)模。去年底海南出臺了“兩個暫停”，即對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批。

本土的一些小型開發(fā)商在這種趨勢下被逐漸淘汰，一位在2010年海南被定位國際旅游島時成立房地產(chǎn)公司的開發(fā)商人士向經(jīng)濟(jì)觀察報透露，他在前兩年已全部停掉了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)做其他行業(yè)，“以前?？诘姆孔雍芎米龅?，現(xiàn)在又要講究樓間距，還要設(shè)計車位面積，我們的技術(shù)比不了金地、雅居樂，就不做了?！彼f。

一家海口本土的大型房企營銷負(fù)責(zé)人向經(jīng)濟(jì)觀察報介紹，公司成立十年以來一直在100億元左右的銷售額徘徊，近兩年競爭逐漸激烈，逼迫他們開始籌劃跨越式擴(kuò)張?！拔覀兊挠媱澥窃谖迥陜?nèi)規(guī)模翻5倍，從去年開始加速拿地，不進(jìn)步就會被淘汰?！边@位負(fù)責(zé)人說。

海南省發(fā)改委稱，今年一季度全省房地產(chǎn)開工投資占總投資比重、房地產(chǎn)稅收總額占地方稅收比例雙雙超過50%。據(jù)海南統(tǒng)計局初步核算，2017年上半年全省房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值216.67億元，同比增長24.0%，居各行業(yè)之首。

為守護(hù)生態(tài)紅線，海南在今年停止了四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣（五指山、保亭、瓊中、白沙）開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目。2016年，海南當(dāng)?shù)丨h(huán)保局向儋州市的恒大海花島28個項目下達(dá)《責(zé)令停止建設(shè)決定書》，責(zé)令?；◢u項目改善污水處理設(shè)施和控制人口規(guī)模。

“隨著房地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)，政府手里擁有的優(yōu)質(zhì)資源已經(jīng)很少了，對生態(tài)紅線的壓力很大?！蓖趼氛f道。

進(jìn)入海南的開發(fā)商還將迎來產(chǎn)業(yè)升級，例如海航地產(chǎn)去年開業(yè)的商業(yè)項目日月廣場，原設(shè)計的大部分地面建筑移至下沉廣場，下沉廣場的上方留出了的市民休閑空間，項目總投資40億元，其中環(huán)保投資達(dá)10億元，海航地產(chǎn)內(nèi)部人士透露設(shè)計方案是經(jīng)過與政府溝通后修改的，比原計劃增加了約20%的成本。

一位?？诘禺a(chǎn)從業(yè)人員透露，早期海口是粗放型的賣地增收模式，現(xiàn)在政府更傾向于出讓配建產(chǎn)業(yè)的地塊。其還表示，以前的配建產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商多數(shù)還是先建住宅賣房，很多承諾的寫字樓都不了了之，現(xiàn)在海口市政府已明確規(guī)定必須先建完產(chǎn)業(yè)配套，才能建住宅。經(jīng)濟(jì)觀察報記者也在?？谑袇^(qū)看到了一些新建成的新型產(chǎn)業(yè)物業(yè)，如有SOHO辦公樓和孵化器的喜盈門，位于大英山的互聯(lián)網(wǎng)大廈和創(chuàng)客大廈等。

海南省新任省委書記劉賜貴此前擔(dān)任過五年廈門市委副書記和市長，新任省長沈曉明此前任職上海市委常委期間，還任中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)管理委員會主任。

去年1月，海南被確定為全國全域旅游創(chuàng)建省。今年4月，《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》明確提出海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的六大戰(zhàn)略定位，其中包括我國旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗(yàn)區(qū)。劉賜貴曾在公開場合表示過推進(jìn)全域旅游的重要性。

推廣全域旅游的步就是進(jìn)行旅游轉(zhuǎn)型。此前記者從2016年海南經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會獲悉，海南省2016年全年接待游客總?cè)藬?shù)達(dá)到6023.59萬人次，但據(jù)新華網(wǎng)報道，實(shí)際的旅游收入僅為600億—700億的規(guī)模。而據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，同期的廈門市旅游人口為6800萬人，旅游總收入達(dá)970億元。

去年以來?？?、三亞等十余個市縣吸引了一大批旅游投資項目，海南省去年全年簽約旅游項目58個，簽約金額1551億元，其中海口觀瀾湖度假區(qū)、三亞亞特蘭蒂斯、儋州?；◢u旅游綜合體等81個旅游項目總投資額約為450億元。

同時，海南還在通過商業(yè)開發(fā)激活旅游業(yè)紅利。過去兩年，外來的商業(yè)配套在快速增加，已進(jìn)駐?？诘纳虡I(yè)包括萬達(dá)廣場、新城吾悅廣場、綠地文化城、觀瀾湖新城、恒大文化旅游城等。

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