根據(jù)海南省三部門聯(lián)合出臺的《關(guān)于限制購買多套商品住宅的通知》（瓊建房〔2017〕96號）（以下簡稱《96號通知》）要求，為進一步貫徹落實國家和省委省政府關(guān)于保障房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的要求和精神，支持合理住房需求，遏制投機性購房，促進海南房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。海口、三亞、瓊海、五指山市相繼升級限購政策，外地人海南購房新政，這些細則一定要知道！

    海口出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施
    劃定限購區(qū)域，套房貸首付提高至70%
    5月10日，?？诔雠_房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，明確限購范圍和區(qū)域，禁止期房轉(zhuǎn)讓和限制現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，提高產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營比例。
    1、進一步明確了限購范圍。將產(chǎn)權(quán)式酒店和二手住房納入本次限購范圍。
    2.在?？诔菂^(qū)設(shè)置了限購區(qū)域。個是主城區(qū)，濱江西路以西、長彤路以東、南海大道和紅城湖以北區(qū)域；個是南部生態(tài)保護區(qū)，主要在椰海大道以南、繞城高速以北、鐵龍路以西、粵海大道以東范圍，按照多規(guī)合一，這是?？谥匾纳鷳B(tài)保護帶。
    3、從嚴界定購房資格。一是對非本省戶籍人員以家庭為單位實施限購，在海南沒有擁有商品住宅或產(chǎn)權(quán)式酒店的非本省戶籍居民家庭，可在非限購區(qū)內(nèi)申請購房；二是在限購區(qū)域內(nèi)，要求非本省戶籍居民家庭提供在我省各市縣的連續(xù)2年以上繳納社保證明才能購買首套房。
    4、提高產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營比例。產(chǎn)權(quán)式酒店項目銷售比例不得高于該項  目可銷售面積的10%，其余90%必須用于自持經(jīng)營使用。
    5、提高限制現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓的年限。企事業(yè)單位、社會組織等法人單位新購  買的新建商品住宅，須取得不動產(chǎn)權(quán)登記滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。
    6、進一步實施差別化的貸款政策。購房貸款未結(jié)清的居民家庭，購買第2套房貸首付比例提高到70%以上。
    7、強化交易的整頓和價格的管理。嚴格執(zhí)行“一房一價”的價格管控體  系，加強價格備案管理，加強交易資格和交易行為審核，從嚴管控市場。

    8.棚戶區(qū)改造項目和人才購房將另行制定政策予以規(guī)定。

    三亞出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施
    禁止期房轉(zhuǎn)讓和限制現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓
    5月10日，三亞正式出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，明確限購范圍和區(qū)域，禁止期房轉(zhuǎn)讓和限制現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，提高產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營比例。
    為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，三亞實施住房限購政策。在三亞市(區(qū))范圍內(nèi)非本省戶籍居民家庭限購1套住房;暫停向在海南已擁有1套及以上住房的非本省戶籍居民家庭出售住房。針對人才購房該市已制定相關(guān)政策。
    對在海南無住房的非本省戶籍居民家庭，在三亞主城區(qū)(東至鳳凰路和紅沙隧道、南至榆亞路和南邊海路、西至三亞灣路、北至金雞嶺路，不含棚戶區(qū)改造項目。)范圍內(nèi)購買住房及在海棠灣、崖州灣沿海一線購買商品住宅的，需提供從購房申請之日前在海南連續(xù)繳納1年及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。補交、補辦個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的不予認可。
    對已簽訂購房合同或認購協(xié)議并已支付首付款，但還未實施網(wǎng)簽的購房者，憑完稅憑證、稅務(wù)發(fā)票或首付款銀行轉(zhuǎn)賬有效憑證(POS機購房簽單、購房轉(zhuǎn)賬單)等有效證明材料，可繼續(xù)辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)和執(zhí)行原有的差別化住房信貸政策;對已交定金但不符合購房條件的購房者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要無條件退款。
    三亞將全面禁止期房轉(zhuǎn)讓和限制現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓。該市將禁止商品住宅預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品住宅和產(chǎn)權(quán)式酒店客房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品住宅和產(chǎn)權(quán)式酒店客房竣工交付、預(yù)購人取得不動產(chǎn)權(quán)證之前，三亞住建部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù);不動產(chǎn)登記申請人與網(wǎng)簽備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，不動產(chǎn)登記機關(guān)不得為其辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。方案印發(fā)后，本省戶籍居民家庭新購買第2套及以上住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓;非本省戶籍居民家庭新購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓;企事業(yè)單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。
    作為產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)態(tài)發(fā)展的熱門地區(qū)，三亞將提高產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營比例。今后，三亞產(chǎn)權(quán)式酒店項目銷售比例不得高于該項目客房總面積(或客房總套數(shù))的30%，其余70%必須用于自持經(jīng)營使用。原已銷售的項目其銷售比例已超出前述比例的立即停止銷售，新批建的項目嚴格按照規(guī)定銷售比例進行銷售。
    三亞堅持以精細化管理促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，將全面加強商品房價格備案管理，嚴格管理違法違規(guī)經(jīng)營行為。今后，在三亞范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，在辦理商品房項目(含商品住房、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店等項目)預(yù)售許可證或現(xiàn)房銷售時，應(yīng)當合理確定預(yù)售價格并向物價部門申報價格備案。方案實施之日前已辦理預(yù)售許可證或現(xiàn)房銷售的商品房項目，應(yīng)在方案發(fā)布后1個月內(nèi)到物價部門完善備案手續(xù)，如1個月內(nèi)未完善備案手續(xù)，依法暫停其預(yù)售或現(xiàn)售資格。
    同時，三亞市住建部門須與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)簽訂責任書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)必須信守承諾、誠信經(jīng)營，如有違反住建部確定的9種不正當經(jīng)營行為或10種違法違規(guī)行為，須承擔相應(yīng)法律責任和由此造成的一切后果。該市住建、工商、物價、稅務(wù)等部門將加強聯(lián)動，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)涉及虛假宣傳、違法廣告、囤積房源、捂盤惜售、人為制造房源緊張、哄抬房價、不明碼標價、違規(guī)銷售、一房多賣、“黑中介”等違法違規(guī)行為，一經(jīng)查實，頂格處罰，并進行公開曝光。構(gòu)成犯罪的，移交有關(guān)部門依法追究刑事責任。

    據(jù)悉，住房包括商品住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店客房、符合轉(zhuǎn)讓條件的保障性住房，含新房和二手房。商品住宅包括普通住宅、 公寓、低層住宅和酒店式公寓。

    瓊海限購：非本省戶籍家庭在嘉積、
    博鰲等購房要有社?；蚣{稅證明
    瓊海市人民政府4月24日公布《瓊海市人民政府關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，明確了住房限購政策。
    瓊海：非本省戶籍居民家庭限購1套住房
    (一)在本市范圍內(nèi)，非本省戶籍居民家庭限購1套住房。
    (二)在本市范圍內(nèi)，暫停向在海南已擁有1套及以上住房的非本省戶籍居民家庭出售住房。
    (三)對在海南無住房的非本省戶籍居民家庭，在嘉積鎮(zhèn)行政轄區(qū)(不含官塘片區(qū))范圍內(nèi)購房，需提供從購房申請之日前在海南連續(xù)繳納1年及以上個人所得納稅證明或社會保險繳納證明;在博鰲、潭門鎮(zhèn)行政轄區(qū)范圍內(nèi)購房，需提供從購房申請之日前在海南連續(xù)繳納2年及以上個人所得納稅證明或社會保險繳納證明。補交、補辦個人所得納稅證明或社會保險繳納證明不予認可。
    經(jīng)瓊海市政府或省人社部門認定的非本省戶籍人才，憑市政府或省人社部門出具的證明，允許在本市購買1套住房。

    大型企業(yè)或金融機構(gòu)總部在海南設(shè)立分部的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，憑企業(yè)法人代表簽名的勞動合同，允許在本市購買1套住房。

    禁止期房轉(zhuǎn)讓 限制現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓
    禁止商品住宅預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品住宅和產(chǎn)權(quán)式酒店客房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品住宅和產(chǎn)權(quán)式酒店客房竣工交付、預(yù)購人取得不動產(chǎn)權(quán)證之前，房管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù);不動產(chǎn)登記申請人與網(wǎng)簽備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，不動產(chǎn)登記機關(guān)不得為其辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

    本通知公布后，本省戶籍居民家庭新購買的第2套及以上住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓;非本省戶籍居民家庭新購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓;企事業(yè)單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。

    提高產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營比例
    從4月24日通知公布之日起，產(chǎn)權(quán)式酒店項目銷售比例不得高于該項目可銷售客房總數(shù)的30%，其余70%必須用于自持經(jīng)營使用。原已銷售的項目其銷售比例已超出前述比例的立即停止銷售，新批建的項目嚴格按照規(guī)定銷售比例進行銷售。
    嚴禁房開發(fā)商、中介機構(gòu)違法違規(guī)經(jīng)營
    瓊海市房管部門須與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)簽訂責任書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)必須信守承諾、誠信經(jīng)營，如有違反住建部確定的9種不正當經(jīng)營行為或10種違法違規(guī)行為，須承擔相應(yīng)法律責任和由此造成的一切后果。
    房管、工商、物價、稅務(wù)等部門要加強聯(lián)動，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)涉及虛假宣傳、違法廣告、囤積房源、捂盤惜售、人為制造房源緊張、哄抬房價、不明碼標價、違規(guī)銷售、一房多賣、“黑中介”等違法違規(guī)行為，一經(jīng)查實，頂格處罰，并進行公開曝光。構(gòu)成犯罪的，移送司法機關(guān)依法追究刑事責任。
    以上所稱住房包括商品住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店客房、符合轉(zhuǎn)讓條件的保障性住房，含新房和二手房。商品住房包括普通住宅、 公寓、低層住宅和酒店式公寓。

    除上述規(guī)定外，限貸、價格備案等其他政策繼續(xù)按照《海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、海南省國土資源廳、中國人民銀行?？谥шP(guān)于限制購買多套商品住宅的通知》【瓊建房〔2017〕96號】有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    五指山限購：非本省戶籍家庭在市區(qū)購房要連續(xù)兩年以上社保或納稅證明，補交無效
    5月11日，五指山市也發(fā)布了《五指山市人民政府關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（以下簡稱《通知》），支持市民合理住房需求，遏制投機性購房，切實促進該市房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。
    《通知》規(guī)定，在該市范圍內(nèi)，非本省戶籍居民家庭限購1套住房，并暫停向在本省已擁有1套及以上住房的非本省戶籍居民家庭出售住房。
    對于海南省無住房的非本省戶籍居民家庭，在本市范圍內(nèi)購買住房，需提供從購房申請之日前在本省連續(xù)繳納2年及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。補交、補辦個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的將不予認可。
    此外，該市引進的各類人才，其家庭可在本市購買1套住房。以上所提到的住房包括商品住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店客房、符合轉(zhuǎn)讓條件的保障性住房，并包含新房和二手房。其中商品住宅包括普通住宅、 公寓、低層住宅和酒店式公寓。
    該市還禁止商品住宅預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品住宅和產(chǎn)權(quán)式酒店客房再行轉(zhuǎn)讓。
    針對本省居民而言，居民家庭新購買的第2套及以上住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓；非本省戶籍居民家庭新購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓；企事業(yè)單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。
    在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)（銷）售許可時，需嚴格按照國家發(fā)改委《商品房銷售明碼標價的規(guī)定》向該市物價局報備商品房價格，并嚴格按照“一房一價”進行銷售。

    此外，自5月11日該文件發(fā)布之日起，該市產(chǎn)權(quán)式酒店項目客房銷售比例不得高于該項目客房總數(shù)的30%，其余70%必須用于自持經(jīng)營使用。原已銷售的項目其銷售比例已超出前述比例的立即停止銷售，新批建的項目嚴格按照規(guī)定銷售比例進行銷售！

    延伸閱讀
    在限購加嚴之下，一部分購房者面臨著失去買房資格的“窘境”，然后還有比這更“囧”的是，不知道自己失去購房資格，還交了定金，那么已交的定金還能退嗎？外地人海南購房新政，這些細則一定要知道！下面讓小編帶大家去了解清楚吧！
    因限購導(dǎo)致買賣出現(xiàn)問題
    在日常購房過程中，這種現(xiàn)象比較常見。很多交了定金，甚至交了首付款，更有甚至簽訂了購房合同但是還沒有網(wǎng)簽的購房者。
    因為受到政策中關(guān)于首付比例提高等因素影響，而打算取消購房，要求解除購房合同，結(jié)果和開發(fā)商產(chǎn)生了一些糾紛。
    限購屬于“不可抗力”因素
    可抗力是指合同訂立時不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。包括自然災(zāi)害、政府行為社會異常事件等。
    根據(jù)相關(guān)規(guī)定，因“不可抗力因素”導(dǎo)致購房者無法履行購房合同，失去購房資格或是購房能力，購房者可以要求開發(fā)商退還之前繳納的定金或是首付款。
    在此過程中，購房者主張解除購房合同，不用承擔違約責任。由于限購調(diào)控屬于政策行為，因此應(yīng)當屬于“不可抗力因素”。
    住房限購限貸政策具有公共政策的性質(zhì)，屬于《民法通則》里的情勢變更、不可抗拒力。
    據(jù)介紹，適用情勢變更原則是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可歸責于當事人的原因，使合同賴以成立的基礎(chǔ)或環(huán)境發(fā)生當事人預(yù)料不到的重大變化，若繼續(xù)維持合同的原有效力則顯失公平，受不利影響的一方當事人有權(quán)請求法院或仲裁機構(gòu)變更或解除合同的法律制度。
    樓市調(diào)控行為是政府行為，屬于不可抗力。多數(shù)房屋購買合同中，也都會將政府政策作為不可抗力明確出來，由此原因造成合同無法進行下去時，可以雙方協(xié)商解除合同，雙方互不承擔相關(guān)違約責任。
    此外，《高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條中規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。

    小貼士:在司法實踐中，并不是一定失去購房資格就可以退得了定金，具體情況具體分析。因為對于“限購令”，買家要分清是否知曉該政策的變化，外地人海南購房新政，這些細則一定要知道！

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