近日，上海靜安一地塊剛剛創(chuàng)下中國(guó)土地成交史上*貴“地王”紀(jì)錄，再次將房地產(chǎn)行業(yè)的目光拉回到了土地市場(chǎng)。盡管經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期疲軟，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，似乎擴(kuò)張是*好的選擇。那么，回顧上半年以來，哪個(gè)區(qū)域的土地市場(chǎng)*為瘋狂？哪些企業(yè)扮演著奪地先鋒的角色？

中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究的《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（2016年二季度）》報(bào)告顯示，1-6月份，全國(guó)主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計(jì)219幅，其中溢價(jià)率超過100%的地塊達(dá)到了109幅，溢價(jià)率超過50%的地塊更是多達(dá)167幅。這些高價(jià)地主要分布在一線及熱點(diǎn)二線城市。值得一提的是，在“拍地”大軍中，國(guó)企表現(xiàn)*為顯眼。上述超10億的地塊中，國(guó)企拿到了106宗，占比50%。其中信達(dá)，華僑城、電建、中糧、保利、中冶、葛洲壩等央企則成為奪地先鋒。具體來看：

一、土地購(gòu)置面積同比跌幅明顯收窄

1、上半年全國(guó)土地購(gòu)置面積同比跌幅連續(xù)7個(gè)月收窄

2016上半年，全國(guó)土地購(gòu)置面積9502萬(wàn)平方米，同比下降3.0%，跌幅較一季度收窄8.7個(gè)百分點(diǎn)，并連續(xù)7個(gè)月收窄。6月末，全國(guó)待開發(fā)土地面積31123萬(wàn)平方米，較去年同期增加0.4%，整體走勢(shì)與土地購(gòu)置情況基本一致。

 2、土地購(gòu)置面積：中部環(huán)比快翻倍 西部同比跌3成

二季度全國(guó)土地購(gòu)置面積5925萬(wàn)平方米，較上個(gè)季度明顯上漲，同比上漲3.1%，同比漲幅是2014年一季度以來呈現(xiàn)正增長(zhǎng)。分區(qū)域來看，與上季度相比三區(qū)域均有明顯漲幅，中部地區(qū)幾乎翻倍上漲；與去年同期相比，東部地區(qū)漲幅持續(xù)擴(kuò)大，中部地區(qū)也出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，西部地區(qū)跌幅依然保持在三成左右。

3、6月土地成交面積2306萬(wàn)平方米，為今年*高

月度走勢(shì)來看，土地購(gòu)置面積逐月上漲，6月成交面積2306萬(wàn)平方米，為今年*高單月。同比變動(dòng)中，僅5月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，主要原因是去年5月成交面積高于6月，基數(shù)較大。

　 二、土地成交價(jià)款上漲 土地均價(jià)有所下滑

1、上半年全國(guó)土地成交價(jià)款3159億 熱點(diǎn)城市地價(jià)記錄不斷被刷新

上半年全國(guó)土地成交價(jià)款3159億元，同比上漲10.2%，漲幅較一季度擴(kuò)大5.5個(gè)百分點(diǎn)。部分開發(fā)企業(yè)加杠桿高價(jià)拿地，土地收入進(jìn)一步增加的同時(shí)，也使得熱點(diǎn)城市地價(jià)記錄不斷被刷新。

2、二季度全國(guó)土地成交價(jià)款1994億 中部地區(qū)環(huán)比漲勢(shì)突出

二季度全國(guó)土地成交價(jià)款1994億元，環(huán)比漲幅超七成，同比持續(xù)正增長(zhǎng)，漲幅擴(kuò)大10.7個(gè)百分點(diǎn)。三區(qū)域成交價(jià)款情況與土地購(gòu)置面積基本一致，相比之下，中部地區(qū)土地成交款環(huán)比漲勢(shì)突出，同時(shí)高出該地區(qū)土地購(gòu)置面積漲幅，也反映出二季度中部地區(qū)地價(jià)走勢(shì)。

3、6月土地成交金額864億元，為今年*高單月

從月度走勢(shì)來看，4月土地成交價(jià)款較上月有所回落，二季度內(nèi)逐月上漲，6月成交金額864億元，為今年*高單月。同比變動(dòng)中，4月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，5、6月漲幅逐步擴(kuò)大。

　　 4、全國(guó)土地成交均價(jià)3325元/平方米 西部地區(qū)漲幅明顯

上半年全國(guó)土地成交均價(jià)3325元/平方米，東、中、西部地區(qū)分別為3922元/平方米、2734元/平方米、2685元/平方米。與一季度相比，僅中部地區(qū)有明顯漲幅，每平方米上漲303元；與去年同期相比，漲幅的為西部地區(qū)，每平方米上漲693元。

三、多數(shù)省市土地購(gòu)置面積同比下滑 京滬進(jìn)入跌幅榜

上半年，全國(guó)31個(gè)省、直轄市、自治區(qū)中，土地成交價(jià)款同比下降的有17個(gè)，其中黑龍江、貴州、遼寧跌幅位居前三。同比上漲的有14個(gè)，其中山西、吉林、江蘇漲幅位居前三，分別為192.7%、102.3%、81.0%。土地購(gòu)置面積同比下降的地區(qū)有20個(gè)，其西藏、北京、貴州跌幅位居前三；11個(gè)地區(qū)高于去年同期，其中吉林、福建、河北漲幅位居前三，分別為70.5%、35.7%、34.9%。

北京土地成交價(jià)款和購(gòu)置面積跌幅均榜上有名，上海土地購(gòu)置面積跌幅進(jìn)入前十，但其土地成交價(jià)款卻上漲54.2%。這也從側(cè)面體現(xiàn)出一線城市經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)稀缺、地價(jià)高企的現(xiàn)狀。（注：天津由于去年同期基數(shù)太小，漲幅不做統(tǒng)計(jì)。）

 四、下半年市場(chǎng)預(yù)判：熱點(diǎn)城市地價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)

中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究分析認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)需要一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展環(huán)境，而高價(jià)地的集中出現(xiàn)，預(yù)示著市場(chǎng)加速“趕頂”的到來，“平穩(wěn)發(fā)展”漸行漸遠(yuǎn)，急速上漲的地價(jià)也透支了未來市場(chǎng)發(fā)展空間。一個(gè)健康的市場(chǎng)，關(guān)鍵在于增量需求的不斷進(jìn)入，如果只有存量需求在周轉(zhuǎn)，則該市場(chǎng)只是一個(gè)零和博弈的游戲。對(duì)于房地產(chǎn)如果因?yàn)榉績(jī)r(jià)高企，年輕人的增量購(gòu)購(gòu)力不能跟上，供應(yīng)端和需求端無(wú)法對(duì)應(yīng)，形成市場(chǎng)的僵持，成交量的回落則是大概率事件。

下半年，土地市場(chǎng)仍會(huì)延續(xù)上半年兩極分化狀態(tài)，上半年土地成交前十名的城市，其總成交金額占比超過全國(guó)城市的一半，土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)了“馬太效應(yīng)”，相信這種狀況還會(huì)延續(xù)下去。但由于地價(jià)上升速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房?jī)r(jià)，且此前頻拿地王的央企受到輿論和高層的壓力，下半年進(jìn)一步推高地價(jià)的可能性不大。預(yù)計(jì)地方政府也會(huì)出臺(tái)相應(yīng)控制地價(jià)的措施，例如增加土地供應(yīng)、出臺(tái)“限價(jià)令”等。

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