近日，中國工商銀行發(fā)布《關(guān)于加強個人商用房貸款風(fēng)險管理的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》內(nèi)容包括，個人商用房貸款頭付比例由過去的50%調(diào)整到70%，商住兩用住房的頭付比例由45%調(diào)整到50%，貸款所購商用房為小區(qū)配套底商的頭付比例仍為50%。

《通知》還規(guī)定，商用房類型應(yīng)以單套面積相對較小，價格較為穩(wěn)定，易于處置變現(xiàn)的商住兩用房以及住房小區(qū)配套底商為主，嚴(yán)控賓館、酒店、寫字樓等個人商用房項目準(zhǔn)入，對三、四線城市的個人商用房貸款業(yè)務(wù)，原則上控制貸款余額只降不增。

對此，一位工行總行人士稱，根據(jù)市場變化進行相應(yīng)的風(fēng)險管理屬于商業(yè)銀行正常的經(jīng)營行為。但更多有關(guān)情況，他表示不愿再透露。

工行北京網(wǎng)點開始執(zhí)行

目前，這一規(guī)定已在北京開始執(zhí)行。工行北京某支行個人貸款業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴媒體記者，在具體辦理業(yè)務(wù)的時候，符合相應(yīng)政策條件的，頭付比例也可以做相應(yīng)調(diào)整，但這是有彈性的。

在利率方面，另一位工行業(yè)務(wù)經(jīng)理則表示，和之前一樣，依照基準(zhǔn)利率上浮10%。他同時表示，對于頭付比例，并沒有看到其他銀行做出調(diào)整。

媒體記者隨后聯(lián)系了數(shù)家股份制商業(yè)銀行，針對商用房頭付比例是否有調(diào)整一事進行詢問，但對方均表示沒聽說。

記者通過聯(lián)系工行上海分行及其部分網(wǎng)點，了解到目前還未正式執(zhí)行該通知，上海其他行也沒有這一方面的變動。但另有媒體報道稱，工行這一新規(guī)在西安、鄭州等地已開始實施。

上述工行總行人士表示，根據(jù)市場變化進行相應(yīng)的風(fēng)險管理屬于商業(yè)銀行正常的經(jīng)營行為。但更多有關(guān)情況，他表示不愿再透露。

商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險攀升

中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立在接受媒體記者采訪時表示，銀行政策調(diào)整，一般出于兩大原因，一個是銀行基于風(fēng)險的考慮，另一個是監(jiān)管部門的窗口指導(dǎo)，“有可能某方面的貸款在一段時間發(fā)放過多，監(jiān)管部門對其作窗口指導(dǎo)，被動進行政策調(diào)整。至于工行的這次調(diào)整，可能有主動做風(fēng)險控制的考慮，也可能是窗口指導(dǎo)。局外人只能猜測。”

市場有觀點認為，這可能和商業(yè)地產(chǎn)面臨的壓力有關(guān)。尹中立也分析了當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)形勢，他表示，商業(yè)地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟周期高度相關(guān)，在整個經(jīng)濟增長速度下行的過程中，商業(yè)地產(chǎn)收益率普遍下降，“出現(xiàn)了很多鋪面出租不掉的情況，這種現(xiàn)象越來越多?！彼€分析稱，從總量來看，在GDP下行的過程當(dāng)中，零售業(yè)的增長速度也在下滑。

“商業(yè)地產(chǎn)近幾年面臨雙重沖擊。一個是來自宏觀經(jīng)濟的沖擊，一個是來自電商的沖擊?！币辛⒄J為，電商對實體門店形成了較大影響，“以零售業(yè)為代表的商業(yè)模式發(fā)生了非常大的變化，以前主要靠在路邊租一個商店去營銷，這種模式被電商所取代?！?/p>

長富匯銀基金執(zhí)行總裁楊明偉告訴媒體記者，這說明銀行對房地產(chǎn)市場的未來走勢持謹慎態(tài)度，“從全國范圍內(nèi)來看，商用房存量較大，相比住宅而言去庫存速度較慢。銀行從風(fēng)險管理的角度來說，提高頭付比例有助于降低自身承擔(dān)的風(fēng)險?！?/p>

他進一步分析稱，目前一線及熱點二線城市調(diào)控政策已經(jīng)開始逐漸收緊，前期過快上漲的房價漲幅已開始逐步放緩，需求集中釋放以后，成交量也有調(diào)整的跡象。我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了上半年的大幅上漲后，下半年出現(xiàn)調(diào)整的可能性較大。從行業(yè)層面來看，受經(jīng)濟放緩和互聯(lián)網(wǎng)沖擊等影響，實體店鋪的盈利能力逐漸下降，甚至已經(jīng)有不少店鋪倒閉。從降低自身不良貸款率來說，銀行應(yīng)該選擇盈利能力高、容易變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。經(jīng)營不善的商用房將很難變現(xiàn)，因此，提高商用房頭付比，減少貸款額度，可以從一定程度上降低不良資產(chǎn)帶來的風(fēng)險。

尹中立則表示，對個人商用房的房貸收緊，其影響是有限的，“商業(yè)地產(chǎn)還不至于影響整個宏觀經(jīng)濟運行，因為整個房地產(chǎn)當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)只占百分之二三十，住宅才是大頭。用不著把這個事情擴大化。”

楊明偉也認為，銀行收緊貸款主要出現(xiàn)在個別城市、個別領(lǐng)域，目的主要是為了控制風(fēng)險，并不能改變流動性保持寬松的基本面。目前我國經(jīng)濟下行壓力依然很大，“穩(wěn)增長”仍是當(dāng)前經(jīng)濟工作的當(dāng)務(wù)之急，而寬松的貨幣政策有助于刺激經(jīng)濟的恢復(fù)。當(dāng)前實體經(jīng)濟融資難仍未得到明顯改善，央行將繼續(xù)“呵護”市場流動性，我國低利率的寬松政策還將持續(xù)。

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