“購(gòu)房稅收是否發(fā)生變化，成本是否增加?”“繳稅要去什么地方?”昨天，滬上多家中介反映，“五一”小長(zhǎng)假期間，房地產(chǎn)“營(yíng)改增”已引起很多購(gòu)房者的關(guān)注。由于購(gòu)房繳稅具有滯后性，理論上來(lái)說(shuō)，大部分4月下旬簽訂的購(gòu)房合同都將按照“營(yíng)改增”來(lái)征稅。

    在樓市宏觀調(diào)控的背景下，“營(yíng)改增”對(duì)于大部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是一個(gè)福利。業(yè)內(nèi)人士指出，綜合稅費(fèi)來(lái)看，二手房交易稅費(fèi)大約減少5%，對(duì)于動(dòng)輒500萬(wàn)的上海二手房來(lái)說(shuō)，可以減少約2萬(wàn)的稅收支出。

    變化：應(yīng)稅金額減少了

    近日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布通知，明確營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)，并自2016年5月1日起執(zhí)行。計(jì)稅依據(jù)是指計(jì)算應(yīng)納稅額的根據(jù)。無(wú)論是營(yíng)業(yè)稅，還是增值稅，稅率都是5%，契稅稅率沒(méi)有發(fā)生變化。但事實(shí)上，有變化的是被乘數(shù)，也就是要納稅的金額。

    根據(jù)兩部門(mén)通知，計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。兩部門(mén)通知同時(shí)規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。

    “相比其他稅收來(lái)說(shuō)，增值稅的一個(gè)利好就是其為價(jià)外稅，很顯然，不含稅的價(jià)格明顯要低于計(jì)稅價(jià)格，所以較終計(jì)算出來(lái)的稅費(fèi)成本肯定會(huì)降低，而且也是政府此次稅費(fèi)改革的要點(diǎn)?！鄙虾Ｒ拙友芯吭褐菐?kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

    房企毛利越高稅負(fù)越大

    “營(yíng)改增”后，更著急的是開(kāi)發(fā)商，對(duì)于動(dòng)輒百億、千億銷(xiāo)售額的房企來(lái)說(shuō)，在稅收新背景下，如何運(yùn)作好企業(yè)，就是生死問(wèn)題了。

    “營(yíng)改增”調(diào)整前，房企的銷(xiāo)售稅收=總銷(xiāo)售額×5%(稅率為3%-5%，暫以5%計(jì)算)，以某項(xiàng)目1億元的銷(xiāo)售額為例子，調(diào)整前的稅收=1億元×5%=500萬(wàn)元。也就是說(shuō)，調(diào)整前，一個(gè)銷(xiāo)售金額為1億元的項(xiàng)目，房企需要繳納的稅收是500萬(wàn)元。調(diào)整后，房企的銷(xiāo)售額稅收=(總銷(xiāo)售額-成本)×11%，兩者的計(jì)算基數(shù)和稅率都出現(xiàn)調(diào)整。通過(guò)計(jì)算可知，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如果可以扣除的成本超過(guò)5454億元的話，那么總體來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商稅負(fù)會(huì)降低，如果可扣除的成本不多的話，稅費(fèi)成本可能增加。

    平安證券分析師王琳表示，如果土地及融資的利息成本無(wú)法抵扣，則相當(dāng)于營(yíng)業(yè)稅由目前的5%上升至6.75%，地產(chǎn)商面臨稅負(fù)增加的風(fēng)險(xiǎn)，且毛利越高的項(xiàng)目稅收負(fù)擔(dān)越大。

    根據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)上海10家房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算，“營(yíng)改增”后，4家公司稅賦減輕，6家公司稅賦增加，平均下來(lái)稅賦的增長(zhǎng)率是0.8%，也就是說(shuō)改成增值稅后賦稅增加還不到1%。

    那么是否會(huì)有開(kāi)發(fā)商效仿酒店漲價(jià)呢?“開(kāi)發(fā)商漲價(jià)，我覺(jué)得更多的是市場(chǎng)行為，而不是因?yàn)槌杀净蛘叨愗?fù)增加?！北R文曦說(shuō)，即便是成本上去了，也要看城市本身特性。如果這個(gè)地區(qū)樓市沒(méi)有活力，該降價(jià)銷(xiāo)售還得降價(jià)，如果堅(jiān)持原價(jià)等于資本全部擱置，和市場(chǎng)站在對(duì)立面不太會(huì)有好的結(jié)果。

    算算對(duì)購(gòu)房客的影響

    個(gè)人轉(zhuǎn)讓已購(gòu)住房目前分為三種情況：1、個(gè)人銷(xiāo)售購(gòu)購(gòu)了不足兩年的住房，稅率是總價(jià)的5%;2、個(gè)人銷(xiāo)售購(gòu)購(gòu)了兩年以上的普通住房，免征;3、個(gè)人銷(xiāo)售購(gòu)購(gòu)了兩年以上非普通住房，差價(jià)的5%。整體來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”前后，三種情況的稅率和優(yōu)惠政策都將保持不變。但是，契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅在納稅時(shí)都可以先扣除增值稅部分再來(lái)納稅，而在二手房交易過(guò)程中，影響比較明顯的就是營(yíng)業(yè)稅和契稅。

    以營(yíng)業(yè)稅為例

    對(duì)于營(yíng)業(yè)稅而言，計(jì)算方式有兩種，房屋購(gòu)賣(mài)總價(jià)×5%，以及房屋購(gòu)賣(mài)差價(jià)總額×5%。

    100萬(wàn)的房產(chǎn)，不足兩年就出手，假設(shè)房?jī)r(jià)沒(méi)怎么漲，過(guò)去的稅費(fèi)為5萬(wàn)元，而現(xiàn)在則為4.76萬(wàn)元，相當(dāng)于節(jié)約了0.24萬(wàn)元。如果滿足了兩年的要求，可是卻是非普通商品房(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)，100萬(wàn)元的房屋按照目前房?jī)r(jià)的全國(guó)年均7%的增幅計(jì)算，2年內(nèi)房?jī)r(jià)約為114萬(wàn)元，那么購(gòu)賣(mài)差價(jià)為14萬(wàn)元。這個(gè)時(shí)候營(yíng)業(yè)稅為14×5%即為0.7萬(wàn)元。而如果是換成增值稅的計(jì)算方式，則為14/(1+5%)×5%即為0.67萬(wàn)元。

    以契稅為例

    目前全國(guó)100萬(wàn)元的房屋，面積基本上在90-144平方米的范圍內(nèi)，按照1.5%的契稅進(jìn)行計(jì)算，則契稅為1.5萬(wàn)元。但如果按照目前的新政策，則為100/(1+5%)×1.5%即為1.4萬(wàn)元。

    中介點(diǎn)評(píng)

    “總體來(lái)看，稅費(fèi)相當(dāng)于打了9.5折。當(dāng)前二手房購(gòu)賣(mài)中，房東往往會(huì)說(shuō)‘到手價(jià)’，稅費(fèi)往往轉(zhuǎn)嫁到下家身上?！敝性禺a(chǎn)盧文曦表示，現(xiàn)在來(lái)看，改成增值稅后，甚至稅負(fù)還略有減輕。

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