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壓倒中國經(jīng)濟的超后一根稻草就是房地產(chǎn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:中國房地產(chǎn)金融 閱讀 550 次
中國經(jīng)濟下行需要想出解決辦法
習(xí)主席在去年12月召開的經(jīng)濟工作會議講“在適度擴大總需求的同時,著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)的改革”。很多報道忽略了前半句,實際上習(xí)主席的意思是,要先擴大國內(nèi)消費,如果沒有擴大消費,只講供給,供給和需求的關(guān)系是扭曲的。在去年11月11日的財經(jīng)專業(yè)小組第十一次會議上,習(xí)主席提出“房地產(chǎn)必須穩(wěn)定發(fā)展,繼續(xù)去庫存,提高房企擴大再生產(chǎn)的積極性”。
過去的經(jīng)濟工作會議,除了對房地產(chǎn)提出去庫存、加杠桿、加大生產(chǎn)能力以外,對其他行業(yè)提出的都是去產(chǎn)能。壓倒中國經(jīng)濟這個駱駝的較后一根稻草是什么?就是房地產(chǎn),一旦房地產(chǎn)的增速下去,會把駱駝壓倒,只有房地產(chǎn)保持增速,才能把駱駝?chuàng)纹饋怼?/p>
關(guān)于房地產(chǎn)政策,經(jīng)濟工作會議提出,要自然人購房,不能打擊投資、投機行為,這是對2011年政策提出打擊投資和投機行為的修正。提出取消過時的限制政策。
提到庫存,為什么會形成庫存?
這和限購、限貸、加稅,一、二套房存在差別和不能購第三套房的政策相關(guān),從2011年開始連續(xù)三年出臺政策,房地產(chǎn)行業(yè)的庫存也開始上升。“十二五”規(guī)劃提出建設(shè)3600萬套保障性住房,大量建設(shè)保障性住房就出現(xiàn)了一個現(xiàn)象,在拆遷過程中,有人得到五套房子,并把其中四套賣了,極大地增加了市場供應(yīng)量。這是房地產(chǎn)商無法計算的,于是在二手房交易迅速增長的過程中,有相當(dāng)一部分是新房子,而這一部分新房子是因為保障房政策導(dǎo)致的額外供應(yīng)。新增住房和保障房擠出的新增供給,兩方面共同作用,導(dǎo)致現(xiàn)有庫存增加。
為什么說房地產(chǎn)對解決中國經(jīng)濟的問題有至關(guān)重要的作用?
稅收方面,房地產(chǎn)稅、土地增值稅和土地使用稅等占到總稅收的約12%,如果加上營業(yè)稅、所得稅大概是30%,再加上四萬億的土地財政,總共可以占地方財政的50%-75%。現(xiàn)在房地產(chǎn)拉動其他產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)度只有3.8%,金融業(yè)是15.9%,過去房地產(chǎn)業(yè)可以達(dá)到20%,而金融業(yè)只有8%。只要房地產(chǎn)投資增速高于固定資產(chǎn)投資增速,GDP增長率都是上升的,反之GDP增速都是下降的,多年如此。
如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣,地方債、銀行債,甚至是金融的問題都會暴露出來。北京銀行的壞賬來源是鋼貿(mào)企業(yè),占25%以上,其次是煤炭企業(yè),占20%左右。就房地產(chǎn)行業(yè)而言,購房者和開發(fā)商在銀行的壞賬率現(xiàn)在都是很低的,如果壞賬率上升的話會出現(xiàn)問題。
房地產(chǎn)投資大量下降,與房地產(chǎn)行業(yè)中國企占比很低有關(guān)——國企只占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的11%,較高達(dá)到17%。很多大國企不往二、三、四線城市發(fā)展,其實房地產(chǎn)行業(yè)的自我調(diào)節(jié)能力是很好的。像鋼鐵行業(yè)里國企很多,這些國企的邏輯就是,越被要求增加庫存,就越不干活,而這就導(dǎo)致投資減少,并帶來GDP增速下降,這樣可以逼迫政府出手。
要讓房地產(chǎn)投資恢復(fù)到正常水平,需要土地供應(yīng)先行。去年土地30%的負(fù)增長需要補充回來。政府的保障性住房也要補上,“十二五”期間有3600萬套保障性住房,但是“十三五”期間就沒有了,現(xiàn)在住建部和地方政府已經(jīng)出臺要減少經(jīng)濟適用性住房、保障性住房的政策。一方面是開發(fā)商的投資,一方面是政府投資,這兩方面投資都下降的話,房地產(chǎn)市場本身增速就上不去。我覺得要解決中國經(jīng)濟未來的發(fā)展問題,所有矛盾就集中在房地產(chǎn)行業(yè),現(xiàn)在看來只有房地產(chǎn)能救中國。
現(xiàn)在大概有12個地方政府出臺了減免契約稅的政策,重慶出臺了減少預(yù)征稅減收、減少各種稅費比例的政策,來救活生產(chǎn)方、開發(fā)商,以便讓開發(fā)商有更多現(xiàn)金流解決庫存問題。
但我覺得還不夠,應(yīng)該購房減免個稅,包括用個稅沖抵個貸利息?,F(xiàn)在個稅收入大概7000億左右,減免10%就是700億,即使把2000萬人的購房行為打?qū)φ郏灿?000萬人購房,完全可以把現(xiàn)有房產(chǎn)庫存解決掉。這1000萬套新增住房產(chǎn)生的稅收大概是15000億左右,包括土地增值稅、交易稅等?,F(xiàn)在每年新增1000萬套左右住房,稅費大概接近4萬億,所以再增加1000萬套新增住房,較少也要再增加1萬多億稅收,這是一個較好的長期辦法。而在取消所有過時政策后,大家一定愿意購購第三套房子,國家不用擔(dān)心不想購房的問題。對于購房者來說,還房貸的利息就是節(jié)省個稅。
銀行現(xiàn)在有兩種還貸方式,一種是只還息不還本,另一種是還本還息。而只還息不還本的方式就把購房子的行為變成了租房子,除了繳納20%頭付以外,利息可以抵掉個稅,而過去是交完個稅再還利息。當(dāng)然房子頭付可能是借來的,但無論如何,利息抵稅一定會帶動每年至少1000萬套以上的新購房需求。
公眾到底有購房的需求嗎?
我認(rèn)為有,如果沒有需求,3600萬套保障性住房的居住和替換問題就不會出現(xiàn)了。我們調(diào)查過12個城市發(fā)現(xiàn),很多人在拆遷過程中分到了幾套房子,自住其中一套,其余的則進行二手房交易。實際上如果這部分供應(yīng)取消了,并將其轉(zhuǎn)換成商品房,那么對房屋的消費需求是存在的?,F(xiàn)在看來,取消第三套住房的限制性條件、取消一、二套房的差別利率、或取消其他限制性條件,都對房地產(chǎn)行業(yè)的需求增加有利。
而現(xiàn)在,因為央行不解決一、二套住房差別利率和第三套住房貸款問題,地方政府的政策是打折扣的。為什么套住房的頭付還要高達(dá)25%-30%?為什么不允許購購第三套房貸款呢?當(dāng)個人杠桿增加的時候,開發(fā)商可以消化庫存,房地產(chǎn)行業(yè)的總杠桿會下降?,F(xiàn)在的個人存款率是足夠的,而企業(yè)的存款率可能會出現(xiàn)問題,但是如果企業(yè)能夠消化庫存,把資金盤活,進行投資,杠桿率就會下降,投資增長由負(fù)變正。
此外,按人均計算住房需求是錯誤的。如果按照戶數(shù)計算,全國平均是從3.7人/戶降低到3.02人/戶,實際上在北京、上海都是2.5或2.6人/戶。這個差異說明了什么問題?戶籍是按照戶口本來統(tǒng)計的,但很可能出現(xiàn)和朋友合租房子的情況,實際上應(yīng)該計算成一室多戶。而如果按單個人口比例計算,四大城市的這個增長比率將達(dá)到30%以上。五普和六普之間單代人增長是11%,按照這個增長率,人口普查的統(tǒng)計中城市人口應(yīng)該要達(dá)到3.6億-3.8億戶,但實際上只有2.68億戶。
所以,每戶人都至少擁有一套房子是一種錯覺。如果要將單人戶計算進去,只需要采取減稅措施,租金可以抵免個稅,就能解決現(xiàn)有市場問題,還可以帶動中國經(jīng)濟發(fā)展。
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