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展望2016:量價(jià)增長有限城市房價(jià)繼續(xù)分化

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:中國新聞網(wǎng)  閱讀 476 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

    隨著各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的發(fā)布,2015年房地產(chǎn)市場乃至國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)正逐漸清晰。過去的一年,經(jīng)歷了數(shù)輪政策調(diào)整,國內(nèi)樓市穩(wěn)步回升,部分城市出現(xiàn)量價(jià)齊漲,甚至是“日光盤”迭出。不過,樓市暫時(shí)性轉(zhuǎn)好的背后,高庫存壓力依然明顯。開發(fā)商如何有效解決庫存難題、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí),將成為今后一段時(shí)期樓市興衰的關(guān)鍵。

    2015年房地產(chǎn)市場逐步回暖,日光盤重現(xiàn),不過庫存問題日益突出。

    2015年商品房銷售增6.5%待售面積增加

    伴隨年度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的公布,樓市發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo)也紛紛亮相。

    昨天國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2015年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)95979億元,比上年名義增長1.0%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長2.8%),增速比1-11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

    從銷售情況來看,2015年商品房銷售面積為128495萬平米,比上年增長6.5%,增速比1-11月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅銷售面積增長6.9%,辦公樓銷售面積增長16.2%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長1.9%。

    可以看到,房地產(chǎn)投資額度和銷售面積總量都有上漲,但增長幅度略微回落。同時(shí),樓市庫存也相應(yīng)增加。2015年末,商品房待售面積為71853萬平米,比11月末增加2217萬平米。其中,住宅待售面積增加1155萬平方米,辦公樓待售面積增加128萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加458萬平方米。一直以來,樓市庫存問題備受關(guān)注,如今已經(jīng)成為不能回避的關(guān)鍵所在。

    化解去庫存難題開發(fā)商出新招應(yīng)對(duì)

    值得肯定的是,國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)高庫存的現(xiàn)狀已受到層面的高度關(guān)注。與此同時(shí),開發(fā)商在積極應(yīng)對(duì)產(chǎn)品去化的同時(shí),不斷嘗試轉(zhuǎn)型突破,增加新的創(chuàng)新產(chǎn)品和盈利模式。

    近期,政府高層多次提及化解房地產(chǎn)庫存,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。前段時(shí)間召開的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議亦提出化解房地產(chǎn)庫存的要求,即“要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求,通過加快農(nóng)民工市民化,擴(kuò)大有效需求,打通供需通道,消化庫存,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場?!?/p>

    為此業(yè)內(nèi)多有猜測,針對(duì)去庫存問題,未來會(huì)有相關(guān)政策陸續(xù)出臺(tái)。其中,北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)提到,政策的制定需要結(jié)合整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況,房地產(chǎn)的庫存去化是一個(gè)長期任務(wù),政策調(diào)控方面“松”是一個(gè)大的方向。

    近期,已經(jīng)退休的原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)也在多個(gè)場合談及樓市庫存問題,認(rèn)為未來會(huì)為此推出一些政策措施。而房地產(chǎn)去庫存問題究竟該怎樣解決?任志強(qiáng)自身看好“個(gè)人貸款利息沖抵個(gè)稅”方式,同時(shí)支持政策放開,不再限制購購第三套住房,讓更多人解決住房問題。

    如今,去庫存已經(jīng)成為整個(gè)樓市的大難題,也著實(shí)變成部分開發(fā)商的心病。同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)利潤率走低也在考驗(yàn)著開發(fā)商的應(yīng)對(duì)能力。對(duì)此,金地華北區(qū)副總經(jīng)理遇繡峰表示,市場供應(yīng)端和需求端的不平衡,促使行業(yè)的整體利潤率在下降,也可能成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)。

    新的考驗(yàn)下,房企應(yīng)該如何轉(zhuǎn)變?為此,不少企業(yè)已經(jīng)在探索多條腿走路,以萬科、綠地、金地等企業(yè)為代表,不斷尋求在社區(qū)服務(wù)、金融創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)融合等方面求新求變。遇繡峰介紹,在土地資源稀缺、行業(yè)凈利下降的情況下,從公司長期發(fā)展考慮,需要持有部分物業(yè),同時(shí)金地也在加強(qiáng)金融創(chuàng)新,為客戶提供更多資金來源。

    展望2016:量價(jià)增長有限城市房價(jià)繼續(xù)分化

    值得關(guān)注的是,樓市高庫存難題在三四線城市較為突出,一、二線熱點(diǎn)城市在各項(xiàng)政策推動(dòng)下,庫存壓力得到不同程度釋放。去庫存能力的不同,也造成城市間銷量和房價(jià)水平的分化。

    分析顯示,預(yù)計(jì)2016年,在利好政策刺激下將有更多有效需求入市,庫存壓力進(jìn)一步緩解,全國整體價(jià)格將保持穩(wěn)中有漲的態(tài)勢。各級(jí)城市間房價(jià)分化現(xiàn)象仍將持續(xù),一線及熱點(diǎn)二線城市,受地價(jià)高企、需求旺盛影響,價(jià)格將持續(xù)上漲,三四線城市在高庫存壓力下房價(jià)上漲動(dòng)力不足。

    分析同時(shí)認(rèn)為,目前多數(shù)房企庫存壓力較大,未來去庫存仍是主要任務(wù),但多數(shù)房企對(duì)2016年去化預(yù)期較為樂觀,認(rèn)為將好于2015年。價(jià)格策略上,以價(jià)換量并非是房企頭選,五成房企存在上調(diào)項(xiàng)目價(jià)格預(yù)期,僅有約兩成企業(yè)表示存在降價(jià)空間。

    另據(jù)世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管執(zhí)行董事陳仲偉分析稱,由于房地產(chǎn)對(duì)于國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)作用,政府已對(duì)此領(lǐng)域施加了足夠的關(guān)注,但基于2015年內(nèi)低迷的房地產(chǎn)投資、降息效應(yīng)的邊際遞減以及高房價(jià)的考驗(yàn),預(yù)計(jì)整體市場在2016年量價(jià)漲幅有限。


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