豪宅化加速、改善類當(dāng)?shù)?、剛需剛改再成夾心層以及商住公寓逆勢(shì)崛起……這樣的市場(chǎng)格局已經(jīng)在2015年有所體現(xiàn)，進(jìn)入2016年，這5類產(chǎn)品又將發(fā)生怎樣的改變?記者帶您看看專家們對(duì)此有何預(yù)測(cè)。

    豪宅競(jìng)爭(zhēng)激烈產(chǎn)品分化

    地王頻繁出現(xiàn)，頂豪簽約爆發(fā)，成為2015年北京樓市較主要的特點(diǎn)，也成為影響2016年北京頂豪項(xiàng)目的關(guān)鍵因素。

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2015年全年，北京10萬+頂豪成交爆發(fā)，簽約套數(shù)達(dá)到了261套。創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄，總成交額也高達(dá)135億,是過去歷史總和的數(shù)倍。

    在去年簽約大幅上漲的同時(shí)，高價(jià)地頻出，也成為市場(chǎng)另一顯著特征，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2015北京的土地市場(chǎng)成交中，高達(dá)26宗樓面價(jià)超過3萬的地塊，未來都將是高端項(xiàng)目。

    中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉介紹，2014年，北京單套房屋的成交平均面積為118.7平米，而2015年這一數(shù)據(jù)是128.5平米，有了明顯的上漲，在剛剛開始4天的2016年，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到了135平米，單套商品房成交總價(jià)也從2015年的383萬上漲到現(xiàn)在的406萬一套。這說明，北京不管是從的角度來說，還是從市場(chǎng)成交角度來說，都明顯進(jìn)入了高端化和改善化的趨勢(shì)。

    “隨著土地市場(chǎng)的稀缺，一線城市的商品房進(jìn)入了豪宅化趨勢(shì)加速期，但競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈?！睆埓髠ケ硎荆瑥某山磺闆r看，依然集中在少部分項(xiàng)目，預(yù)期后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)激烈，成交套數(shù)超過十套的頂豪項(xiàng)目依然集中在盤古大觀、萬柳書院、壹號(hào)院(樓盤資料)、西宸原著等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目中。

    據(jù)悉，今年包括泰禾、保利、龍湖、懋源等房企均有純新頂豪項(xiàng)目亮相，以懋源地產(chǎn)為例，去年紅璽臺(tái)網(wǎng)簽13.6億元，在北京豪宅成交排行榜上躋身前十。同時(shí)處于8萬+豪宅第六位的釣云臺(tái)2015年12月頭次開盤售罄熱銷7億。懋源地產(chǎn)位于夏家胡同地王，已經(jīng)命名為懋源·璟岳，預(yù)計(jì)將在2016年入市。

    對(duì)于頂豪市場(chǎng)即將發(fā)生的變化，一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域觀念在變化，在過去思維中只有長(zhǎng)安街是豪宅，但隨著土地供應(yīng)的減少，過去的二手房豪宅從設(shè)施面積上又不匹配現(xiàn)在高端需求的要求，這種情況下西局、東壩、農(nóng)展館這類城區(qū)地塊屢創(chuàng)新高，要求企業(yè)在高端產(chǎn)品上創(chuàng)新，所以，目前高端市場(chǎng)外移并不能簡(jiǎn)單地視同房?jī)r(jià)的上漲，未來市場(chǎng)的劃分會(huì)逐漸差別化。

    在產(chǎn)品上，高端項(xiàng)目也開始出現(xiàn)產(chǎn)品分化，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，2015年已成交的48宗宅地中，實(shí)際樓面價(jià)超過30000元/平方米的多達(dá)25宗，超過半數(shù)，這其中10宗地塊未來售價(jià)將在10萬元以上。郭毅認(rèn)為，隨著大量新豪宅的入市，拉動(dòng)周邊老項(xiàng)目漲價(jià)進(jìn)入高端住宅行列，2016年公寓豪宅所占到的市場(chǎng)比重將不斷增加，價(jià)格水平也將不斷攀升。2013-2014年兩年間北京住宅用地成交中容積率低于1.5的地塊多達(dá)23宗，這些地塊均有開發(fā)少量別墅產(chǎn)品的可能;另一方面，隨著北京住宅市場(chǎng)全城豪宅化的趨勢(shì)，公寓豪宅在地價(jià)逼迫之下房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，同樣的地段條件下，在生活方式與園林環(huán)境上占優(yōu)的別墅產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)突出，更易被購(gòu)房者所認(rèn)可。

    新老頂豪的對(duì)決也將成為2016樓市的一大看點(diǎn)，一位頂豪項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，豪宅項(xiàng)目正常的銷售周期都是5-8年，今年高端市場(chǎng)新老交鋒不可避免，老盤可能缺乏一些較新的科技或設(shè)計(jì)因素，但新盤豪宅賣期房，他們的銷售壓力會(huì)更大，新盤壓力較大，更多可能是由于拿地時(shí)間、財(cái)務(wù)成本不同，新老頂豪競(jìng)爭(zhēng)格局在2016年肯定會(huì)進(jìn)入白熱化。

    改善漸成樓市主力

    去年以來，在各種政策的刺激下，改善型需求大量釋放，漸成樓市主力。

    亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年商品住宅中成交套數(shù)同比漲幅的是200-300平方米的面積段，同比上漲64%，其次是300平方米以上的戶型，同比上漲55%。此外，面向初期改善型的120-150平方米面積段則以12%的成交價(jià)格漲幅領(lǐng)漲其他產(chǎn)品。

    成交結(jié)構(gòu)的變化使得改善型產(chǎn)品迅速削減，亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2015年北京五環(huán)以內(nèi)的商品住宅累計(jì)供應(yīng)了5080套，但顯然購(gòu)房需求更為旺盛，截至目前，五環(huán)內(nèi)的可售商品住宅只有8955套，比2014年減少了1300套。

    “這意味著置業(yè)五環(huán)內(nèi)的機(jī)會(huì)越來越少，而且，在五環(huán)內(nèi)置業(yè)的成本越來越高，特別是戶型面積越大，總價(jià)則會(huì)更高。除卻豪宅，2015年北京五環(huán)內(nèi)120-150平方米的頭改型產(chǎn)品套均成交總價(jià)為576萬元，150-200平方米的套均成交價(jià)已經(jīng)高達(dá)910萬元?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍也表示，近一年的樓市寬松政策多著力拉動(dòng)改善型需求，同時(shí)，二孩政策的全面放開也使得改善型需求增多。因此，開發(fā)商出于客群需求的改變，而針對(duì)性地調(diào)整產(chǎn)品規(guī)劃，增加大戶型的供給量。但是，在北京的生活壓力之下，改善型客群以中產(chǎn)和財(cái)富為主，這類客群的置業(yè)目的除了增加居住面積之外，還希望升級(jí)居住品質(zhì)，這對(duì)于一些被高地價(jià)倒逼而成的高端盤產(chǎn)品規(guī)劃能力提出了更高的要求，只有在產(chǎn)品、服務(wù)和資源上做出差異化，才能提升性價(jià)比，并讓購(gòu)房者樂于購(gòu)賬。

    剛需價(jià)格更高位置更遠(yuǎn)

    在去年12月初，隨著多個(gè)低價(jià)剛需項(xiàng)目集中供應(yīng)，剛性需求釋放較為充分，不少項(xiàng)目也出現(xiàn)了日光局面。這在一定程度上證明，剛性需求仍然十分旺盛，而總體成交一直未能大幅上漲，主要是受到供應(yīng)不足的影響。

    在高地價(jià)的倒逼之下，普通商品房?jī)r(jià)格也必將隨之一路走高，對(duì)于剛需族來說，未來，這一市場(chǎng)空間將越來越小。事實(shí)上，地價(jià)在一定程度上反映了未來一段時(shí)期房?jī)r(jià)的走勢(shì)，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前北京三環(huán)內(nèi)已基本無新增宅地，五環(huán)以內(nèi)的宅地供應(yīng)目前也多集中在南城區(qū)域，其中三四環(huán)之間也屬于稀缺程度較高的區(qū)域，樊家村地塊的樓面價(jià)甚至高達(dá)7.5萬元/平方米;四至五環(huán)屬于次稀缺，樓面價(jià)多保持在4萬元-6萬元/平方米;五至六環(huán)供應(yīng)雖然相對(duì)較多，但優(yōu)質(zhì)地塊也曾拍出4萬元-5萬元/平方米的樓面價(jià);即便是六環(huán)以外，實(shí)際樓面價(jià)也逐漸邁向萬元大關(guān)。由此可以看出，未來北京單價(jià)6萬元以上的豪宅區(qū)域?qū)⒅饾u從四環(huán)內(nèi)擴(kuò)展至五環(huán)周邊，六環(huán)以內(nèi)新拍出地塊的樓面地價(jià)基本上都超過了3萬元/平方米，未來的六環(huán)以內(nèi)新房市場(chǎng)的價(jià)格水平將整體抬升。

    地價(jià)走高，使得北京五環(huán)將進(jìn)入10萬+、六環(huán)將進(jìn)入5萬+時(shí)代，新項(xiàng)目中價(jià)位偏低的普通住宅的供給量將明顯減小，同時(shí)拉動(dòng)在售老項(xiàng)目的價(jià)格協(xié)同上揚(yáng)，北京普通住宅市場(chǎng)將呈現(xiàn)價(jià)格日益上漲、新項(xiàng)目位置更加偏遠(yuǎn)的特征。

    商住公寓價(jià)格優(yōu)勢(shì)填補(bǔ)空缺

    一直作為樓市配角的商住項(xiàng)目，在過去的一年里，上演了一次逆襲。

    去年11月，北京成交排名前10的項(xiàng)目中，商住項(xiàng)目占了8席之多;12月入市的項(xiàng)目中，商住項(xiàng)目已經(jīng)超過三分之一。一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年11月，北京商住樓盤累計(jì)成交套數(shù)和成交面積分別同比上漲194%、193%，與普通商品住宅項(xiàng)目成交套數(shù)相差無幾;2015年1-10月，北京商住公寓的成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%，幾近翻倍。

    進(jìn)入2016年，商住市場(chǎng)的火熱還在加速進(jìn)行中。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，1月周(1.4-1.10)北京市場(chǎng)共有4個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括眾美·MIMO公館(樓盤資料)、新北京(樓盤資料)、中國(guó)鐵建·原香匯三個(gè)商住項(xiàng)目以及新地國(guó)際家園一個(gè)普宅項(xiàng)目。4個(gè)項(xiàng)目共新增商品住宅產(chǎn)品1042套，這一供應(yīng)量也創(chuàng)造了近7周的新高。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，商住項(xiàng)目入市居多，且多為“大手筆”，其中僅眾美·MIMO公館一個(gè)項(xiàng)目就新增供應(yīng)572套，其他三個(gè)項(xiàng)目單次推盤也均超過百套以上。在“少量高頻”已成主導(dǎo)的供應(yīng)市場(chǎng)當(dāng)中，上述幾個(gè)項(xiàng)目能夠如此“大手筆”，均源于“底氣足”。

    這類產(chǎn)品在2015年已經(jīng)呈現(xiàn)出勇猛的勢(shì)頭， 、總價(jià)低是商住公寓奪取市場(chǎng)份額的優(yōu)勢(shì)，郭毅認(rèn)為，同時(shí)，商住產(chǎn)品從去年開始的產(chǎn)品創(chuàng)新也成為拉動(dòng)需求的利器，除了公寓之外，商住別墅也成為吸睛亮點(diǎn)。2016年，在住宅價(jià)格高企的背景下，商住公寓、商住別墅，憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)將填補(bǔ)樓市供給空缺，成為北京剛需及頭改型客群的選擇之一。

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