中國樓市的成長與發(fā)展，總是伴隨著國家政策的調(diào)整。經(jīng)歷了2014年的樓市低迷，2015年初以來，樓市利好政策頻出，為這個“五一”小長假開啟的波銷售旺季打好了充足的鋪墊。新政新氣象，對于購房者而言，留意新變化，能為自己的置業(yè)帶來哪些好處？

央行降息活躍市場氣氛

中國人民銀行決定，自2015年3月1日起，金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至5.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.5%，金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

從歷史來看，每次降息都能在一定程度上刺激市場需求。發(fā)生在2012年7月的上一輪降息，引發(fā)了此后持續(xù)一年多的樓市活躍；去年11月底開始的新一輪降息，也產(chǎn)生了類似作用。對于2015年初的降息，在業(yè)內(nèi)人士看來，更大的作用在于信心層面的改變，市場活躍度也將隨之增加。

二套房頭付款比例調(diào)整

3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，較低頭付款比例調(diào)整為不低于40%。調(diào)整后，具體頭付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

二套房貸頭付比例降低，顯然有利于提高改善型需求。頭付從原先的六成降至四成，大大降低了購房者頭付比例和壓力，成為改善型購房需求積極釋放、快速入市的手段。對于相關(guān)房企來說也是一個機會，可以借機去庫存。

此外，公積金貸款購購二套房的頭付比例也降至20%。調(diào)整后，繳存職工家庭使用住房公積金貸款購購頭套普通自住房，較低頭付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，較低頭付30%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金頭付比例下調(diào)將推動頭次置業(yè)人群入場，預(yù)計會拉動至少5%的新增需求。

二手房營業(yè)稅免征期限由5年改為2年

財政部、國家稅務(wù)總局3月30日聯(lián)合發(fā)布消息，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，我國將從3月31日起對個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策作出調(diào)整。調(diào)整前，房本不滿5年進行出售需繳納營業(yè)稅；調(diào)整后，房本只要滿2年（含2年），便可免繳營業(yè)稅。

稅率為5.5%的營業(yè)稅是目前二手房交易中金額較高的一項稅費，這次新政把減免時間從原先的5年大幅降低至2年，能讓市場上大量的二手房交易成本下降。綜合來看，這次新政組合拳有利于改善型需求，有利于二手房市場。

降準(zhǔn)或促二套房新政落地

4月20日，央行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點，明顯高于此前市場預(yù)計的0.5個百分點。按2月份存款規(guī)模計算，本輪降準(zhǔn)釋放的流動性規(guī)模超過1萬億元。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，利好之下可以產(chǎn)生成本降低效應(yīng)，使得房企和購房者面臨更低的融資和信貸成本，進而加快入市節(jié)奏。同時市場各參與主體繼續(xù)看好樓市，進而加速各類樓市資源流入市場，甚至推高房價。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次降準(zhǔn)使銀行可動用的資金明顯增多，增加了二套房貸降頭付政策落地的可行性，改善型需求后續(xù)持續(xù)釋放得到保障。

購家迎購房“窗口期”

目前，樓市利好政策不斷，購家該不該出手？業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商在市場回暖逐漸明顯的情況下，有可能實施價格回調(diào)以保證其集團全年盈利水平。從大勢看，當(dāng)前中國降準(zhǔn)、降息通道已經(jīng)確認(rèn)，后續(xù)再進一步的流動性刺激措施仍值得期待，對購房者而言應(yīng)把握政策機會、趁房價估值水平仍在低位果斷入市，盡早購房。

同策房產(chǎn)資源研究總監(jiān)張宏偉稱，對于購房者來講，應(yīng)該把握好上述市場節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購房，趁當(dāng)下開發(fā)商資金面仍然相對緊張的階段，選擇購房性價比仍然較高的時機入市，把控好降準(zhǔn)降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

購房流程一覽

流程一：看樓

購房者應(yīng)該去現(xiàn)場看房，關(guān)注樓盤有無預(yù)售資格。在檢查樓盤有無預(yù)售資格的流程里，是查商品房預(yù)售證，如樓盤是否沒有預(yù)售證就公開進行內(nèi)部認(rèn)購、是否把預(yù)售證掛在售樓部顯眼處、預(yù)售證是否過期等。房屋質(zhì)量方面，建議到現(xiàn)場查看有無墻體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問題。

購房者應(yīng)該上網(wǎng)查發(fā)展商資質(zhì)，查驗所選購的住房是否已被抵押、查封。如果選購的住房是由房地產(chǎn)中介公司代理銷售的，應(yīng)了解該公司是否具有房地產(chǎn)中介資質(zhì)等。

流程二：購樓

購房者應(yīng)慎簽認(rèn)購書。購房者可以向發(fā)展商提出看正式合同樣本，在覺得正式合同可以接受的情況下，再簽署認(rèn)購書，以免被套牢。購房者應(yīng)將房款支付到《商品房預(yù)售許可證》指定的銀行監(jiān)控賬戶上，不要直接交給開發(fā)商或者中介。房款可以采取一次性付款或分期付款，具體如何分期，可以由雙方約定。

流程三：正式簽約

標(biāo)準(zhǔn)格式的購房合同文本并非不能增刪和更改。消費者在簽購房合同時有權(quán)利仔細(xì)琢磨合同的條款細(xì)節(jié)，對其中不滿意處提出改動要求。同時，購房者還應(yīng)注意格式合同中的空白待填處，要懂得把許多保障自己權(quán)益的細(xì)節(jié)填上，并規(guī)定達(dá)不到條件應(yīng)承擔(dān)的后果。

二手房交易小TIPS

1、購方要對房子的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。

2、簽訂二手房購賣合同。購賣雙方可以到各區(qū)土地房屋權(quán)屬登記咨詢服務(wù)臺領(lǐng)取格式化合同文本，在合同中約定房價、付款方式、違約責(zé)任、交付時間，并立約下定金。如果需要按揭的，購賣雙方需要到銀行或公積金辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。

3、在上述手續(xù)完清后，購賣雙方便需攜帶申報資料（房地產(chǎn)證、標(biāo)準(zhǔn)的房屋購賣合同等）共同來到土地房屋權(quán)屬，填寫申請表，在財稅窗口進行價格核定之后，交易雙方需要把所有申報資料交到土地房屋權(quán)屬相關(guān)辦事窗口，申請人須本人親自到場，不能到場的，需出具有效的書面委托書，實施實名登記制前核發(fā)的《房屋所有權(quán)證》，賣方夫妻雙方到場申請并提交身份證明，轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)已設(shè)立抵押的，還應(yīng)提交抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓，受讓人已經(jīng)知曉的書面證明文件。

交易資料及身份通過核定之后，便可拿到受理單。然后，憑受理單繳納相關(guān)稅費，拿“完稅契證”。

4、較后憑完稅契證和受理單，申請人便可到土地房屋權(quán)屬領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。

5、房屋交付后三十日內(nèi)，購賣雙方到市或區(qū)、縣房地局管理部門辦理立契過戶手續(xù)。

做足功課 慎防購房陷阱

商品房相對其他商品的特征就是期房銷售，也正是因為產(chǎn)品不是現(xiàn)成的，導(dǎo)致可設(shè)陷阱的空間很大，讓人防不勝防。小長假將至，全年的波樓盤銷售旺季也隨之到來，開發(fā)商推盤“大戰(zhàn)”無疑會給出購房者更多實惠。對于消費者而言，時刻保持清醒的頭腦，警惕購房陷阱，才能真正做到無憂置業(yè)。

購房前做足功課

在購房之前，購房者需理性審視自身經(jīng)濟的能力，深思心目中的理想房源；此外，還要充分利用資料搜集能力，進行廣泛房產(chǎn)促銷降價信息的搜集整理，以主動地了解有關(guān)項目的價格變動情況。

打折和所謂“特價單位”對預(yù)算有限的置業(yè)者而言，都是很有誘惑力的字眼。然而，不少“特價單位”事實上都是樓盤內(nèi)銷售狀況不甚理想的戶型、樓層和朝向，那么，對于這些方面有比較高要求的置業(yè)者就要多考慮是否值得出手。因此，不要被降價沖昏頭腦，做足功課，不妨了解一下“特價”的具體原因再結(jié)合自己的實際需求，才能做出理性的判斷。

“內(nèi)部認(rèn)購”往往是獲得低價的好途徑，然而，所謂“內(nèi)部認(rèn)購”并非一定是針對VIP客戶，極大可能是開發(fā)商還未取得預(yù)售證就先采取這種方式回籠資金。內(nèi)部認(rèn)購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。然而，內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的。因此，一旦出了問題，購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。為了防止自己與開發(fā)商簽訂的合同成為無效合同，甚至帶來不必要的麻煩和損失，購房者不論在簽訂商品房認(rèn)購書還是簽訂正式的商品房購賣合同時，都應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示相應(yīng)樓盤的預(yù)售許可證。

對于精明的購房者而言，先到規(guī)劃部門去查詢核實項目所在地的規(guī)劃是應(yīng)有之義，否則，看樓時，窗外是一片綠地，收樓時卻可能成了一個大工地；樓盤宣傳冊上漂亮的園景加兒童活動場地，很可能實際上“不翼而飛”；路橋規(guī)劃、變電站設(shè)置等，都與購房者今后的生活質(zhì)量息息相關(guān)，查清為實。

購房時保持清醒

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