房產(chǎn)證關(guān)系到千家萬(wàn)戶，辦好一個(gè)證，可安居幾代人。

　　截至2014年12月31日，?？谑芾磙k理歷史問(wèn)題房產(chǎn)證45558戶，已為22455戶房產(chǎn)發(fā)證。然而，徹底解決這一問(wèn)題仍面臨不少困難——

　　歷史問(wèn)題房產(chǎn)證，迷局可解

　　核心提示

　　5年下來(lái)，海口受理了4.5萬(wàn)戶解決歷史房產(chǎn)證申請(qǐng)，其中2.2萬(wàn)戶拿到了房產(chǎn)證。

　　本著“尊重歷史、實(shí)事求是、解決問(wèn)題”的原則，?？谑薪鉀Q辦理房產(chǎn)證歷史問(wèn)題辦公室(簡(jiǎn)稱“辦”)區(qū)分不同歷史階段，依當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)確定相應(yīng)辦理房產(chǎn)證條件，從維護(hù)購(gòu)房者合法利益出發(fā)，解決歷史的房產(chǎn)登記發(fā)證難題。

　　自2009年12月4日起，至兩年有效期截止后，陸續(xù)還有房產(chǎn)證辦理申請(qǐng)。此后海口延長(zhǎng)處理期限，并表示到符合條件的房產(chǎn)證問(wèn)題基本解決為止。

　　如果說(shuō)，房產(chǎn)證辦不下來(lái)每個(gè)時(shí)期各有各的成因，那么新近發(fā)生的案例，以及全國(guó)普遍存在的共性，則說(shuō)明管理與制度仍不能有效約束市場(chǎng)。

　　現(xiàn)象

　　超4萬(wàn)戶申請(qǐng)辦理

　　歷史問(wèn)題房產(chǎn)證

　　項(xiàng)目沒(méi)有綜合驗(yàn)收辦不下來(lái)證，國(guó)企改制后集資樓辦不下來(lái)證……種種原因使得交了錢購(gòu)了房的業(yè)主們少了一紙憑證，直到“辦”成立。

　　“辦”共受理辦理歷史問(wèn)題房產(chǎn)證45558戶，面積535.5萬(wàn)平方米

　　共為22455戶、312.6萬(wàn)平方米房產(chǎn)發(fā)證

　　涉及商品房、單位集資建房，以及國(guó)有單位的單位自建房

　　截至2014年12月31日

　　“開發(fā)商跑了，7年拿不到房產(chǎn)證，如果不是政府成立‘?？谑薪鉀Q辦理房產(chǎn)證歷史問(wèn)題辦公室’，我們這70戶業(yè)主根本不知道找誰(shuí)去。”藍(lán)天路7號(hào)華江大廈業(yè)主熊建明和鄰居們打聽了很久，才知道他們住的房子沒(méi)有綜合驗(yàn)收、開發(fā)商海南駿成投資有限公司欠稅欠建筑商的錢已經(jīng)跑路，手續(xù)的缺失使得他們70戶業(yè)主想拿到房產(chǎn)證成了一件無(wú)期的事，直到“辦”成立。

　　“沒(méi)有先例，‘辦’一邊查找當(dāng)時(shí)相關(guān)政策依據(jù)，一邊教我們業(yè)主委員會(huì)一個(gè)步驟一個(gè)步驟地寫申請(qǐng)、打報(bào)告、遞交材料，一個(gè)環(huán)節(jié)一個(gè)環(huán)節(jié)地找相關(guān)部門。”熊建明說(shuō)，直到較后協(xié)調(diào)稅務(wù)部門把開發(fā)商的欠稅做掛賬追繳處理，困擾華江大廈業(yè)主們多年的房產(chǎn)證難題才得以解決。此時(shí)，熊建明已經(jīng)叫得出“辦”每位工作人員的名字，帶著滿滿的感激，給“辦”去了一面錦旗。

　　華江大廈成了?？诶龢I(yè)主委員會(huì)出面辦理房產(chǎn)證的個(gè)案。

　　說(shuō)起這些辦不下房產(chǎn)證的樓盤，主要涉及多個(gè)方面。

　　據(jù)“辦”工作人員介紹，大部分商品房辦不下房產(chǎn)證的原因是因?yàn)轫?xiàng)目沒(méi)有綜合驗(yàn)收。

　　碧海大道39號(hào)南方明珠項(xiàng)目，2006年8月完工并投入使用，但整合規(guī)劃及配合市政管道調(diào)整影響了用地坐標(biāo)確認(rèn)，規(guī)劃驗(yàn)收、人防驗(yàn)收均無(wú)法通過(guò)，1200多戶購(gòu)房者因而拿不到房產(chǎn)證。

　　特殊情況特殊處理。2010年5月13日，剛剛成立的“辦”次召開聯(lián)席會(huì)議，依據(jù)《?？谑腥嗣裾P(guān)于解決辦理房地產(chǎn)證歷史問(wèn)題的若干意見》中的相關(guān)規(guī)定，先予以辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，逐步完善材料?？紤]到涉及戶數(shù)多，“辦”還將項(xiàng)目列為加急件處理。

　　2012年6月南方明珠項(xiàng)目50個(gè)總證繕證，同年9月開發(fā)商領(lǐng)取了1224個(gè)分證，2013年5月，1208個(gè)房產(chǎn)證過(guò)戶到各業(yè)主名下。

　　除了開發(fā)商的問(wèn)題，國(guó)企集資樓辦證問(wèn)題也較為集中。

　　“過(guò)去國(guó)企為職工蓋的房子，沒(méi)有房產(chǎn)證一說(shuō)，現(xiàn)在人人有了產(chǎn)權(quán)意識(shí)，都爭(zhēng)著辦證，卻存在困難。”“辦”一位工作人員介紹說(shuō)，海南省糧油食品進(jìn)出口公司改制后，沒(méi)有能力再為原職工集資樓辦證，住在這個(gè)集資樓的大部分是老職工，其中有幾位老人已經(jīng)過(guò)世。

　　房子住了近20年，一直沒(méi)能取得房產(chǎn)證，這成為這群老職工的心病。

　　77歲的劉法恩是糧油食品進(jìn)出口公司的老專業(yè)。這位老人再次充當(dāng)領(lǐng)頭羊的作用，收集職工住宅樓的材料后，于2013年4月向“辦”申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證。

　　經(jīng)“辦”了解和調(diào)查，這棟位于秀英區(qū)華美路10號(hào)的9層住宅樓，除了需要各項(xiàng)驗(yàn)收，還存在辦證費(fèi)用問(wèn)題。好在住戶們都同意費(fèi)用由職工集體承擔(dān)，于是“辦”開始向各主管部門發(fā)函溝通，這棟近20年沒(méi)“戶口”的集資樓先后通過(guò)了環(huán)保、水務(wù)、氣象、市政市容、人防、質(zhì)檢的驗(yàn)收。“辦”還幾經(jīng)周折找出了原始建筑工程竣工消防驗(yàn)收意見書。一年后，所有手續(xù)齊備，“辦”和評(píng)審會(huì)議研究同意給予該項(xiàng)目辦理房產(chǎn)證。

　　2014年6月，“辦”將房產(chǎn)證辦理至海南省糧油食品進(jìn)出口公司名下，然后該公司再按照房改手續(xù)，將房產(chǎn)證辦理至職工名下。

　　?？谑屑徔椘饭疚挥诤５槎|路5號(hào)職工住宅樓也是因?yàn)槠髽I(yè)改制耽誤了房產(chǎn)證的辦理。

　　2000年?？谑屑徔椘饭靖闹平粐?guó)資委管理后，公司不再具備法人和管理人。這棟1998年批建、2000年11月又申請(qǐng)?jiān)谠?層上加建2層的5號(hào)職工住宅樓，房產(chǎn)證一事便沒(méi)了下文。

　　5號(hào)職工住宅樓居住的基本都是下崗職工。“辦”成立后，住戶中的兩位退休老人梁連富、周鶴洲牽頭向“辦”申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證。在“辦”的協(xié)助下，5號(hào)職工樓先后通過(guò)環(huán)保、水務(wù)、氣象、市政市容、人防、質(zhì)檢驗(yàn)收，并對(duì)影響消防和規(guī)劃的部分進(jìn)行整改拆除。2014年6月，5號(hào)職工樓終于有了“戶口”了。

　　“受理、發(fā)函、現(xiàn)場(chǎng)勘查、處理投訴、召開聯(lián)席會(huì)議……每天都在團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)。”“辦”工作人員說(shuō)，該機(jī)構(gòu)前后兩批人馬，每批不到10人，一直在埋頭苦干。

　　追問(wèn)

　　為啥會(huì)有這么多“無(wú)證房”

　　“很多時(shí)候，不是哪一個(gè)單位的責(zé)任，更不是哪一個(gè)部門在‘卡’。”?？谑凶〗ň钟嘘P(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，每個(gè)階段各有成因。

　　歷史問(wèn)題房產(chǎn)證產(chǎn)生的三個(gè)階段

　　1上世紀(jì)90年代初的房地產(chǎn)泡沫階段

　　2上世紀(jì)末、本世紀(jì)初的經(jīng)濟(jì)低谷，積壓房地產(chǎn)處置階段

　　3海南房地產(chǎn)跟隨國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上漲的黃金階段

　　對(duì)于房產(chǎn)證辦不下來(lái)，市民、業(yè)主往往會(huì)將問(wèn)題向住建等政府部門反映。但深究這些房產(chǎn)證辦不下來(lái)的原因，又可能涉及建設(shè)單位、規(guī)劃、人防、稅收等，情況五花八門。

　　“很多時(shí)候，不是哪一個(gè)單位的責(zé)任，更不是哪一個(gè)部門在‘卡’。”?？谑凶〗ň钟嘘P(guān)負(fù)責(zé)人表示，2009年的調(diào)查摸底，全市約有300多萬(wàn)平方米“無(wú)證房”，拿不到房產(chǎn)證的購(gòu)房者超過(guò)3萬(wàn)戶，沒(méi)有規(guī)劃報(bào)建的項(xiàng)目具體數(shù)量則無(wú)法統(tǒng)計(jì)。

　　這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，每個(gè)階段，都有每個(gè)階段的特殊原因，既與當(dāng)時(shí)的宏觀環(huán)境有關(guān)，又與當(dāng)時(shí)的政策規(guī)定脫不了干系。

　　如上世紀(jì)90年代初，海南開始了大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)浪潮，待房地產(chǎn)泡沫破滅后，許多開發(fā)商跑路，給當(dāng)時(shí)的購(gòu)房者造成了巨大損失。一方面，開發(fā)建設(shè)單位違規(guī)建設(shè)，加蓋、違法封閉架空層，達(dá)不到消防要求等等造成無(wú)法進(jìn)行綜合驗(yàn)收；另一方面，開發(fā)商跑路后，也沒(méi)有主體去組織驗(yàn)收，沒(méi)有人對(duì)辦理房產(chǎn)證負(fù)責(zé)。

　　直到1998年、1999年處置積壓房政策出臺(tái)，解決了一部分購(gòu)房者的辦證問(wèn)題。但政策適用期截止后，仍了一些房產(chǎn)證沒(méi)有辦理完畢。而這個(gè)階段，為了加快爛尾樓的續(xù)建，部分開發(fā)商申請(qǐng)了少許加蓋、擴(kuò)建等手續(xù)，以彌補(bǔ)停緩建工程操作的損失，并得到批準(zhǔn)。

　　當(dāng)海南房地產(chǎn)又開始復(fù)蘇，建設(shè)單位的違規(guī)操作仍然存在。由于違法成本低，利潤(rùn)大，如每棟多加蓋一兩層樓房，超容積率，擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)用途等，開發(fā)建設(shè)單位一廂情愿認(rèn)為只需補(bǔ)交少量城市基礎(chǔ)建設(shè)配套費(fèi)等，就能獲取幾百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元的利潤(rùn)。但國(guó)土和規(guī)劃部門根本不可能同意通過(guò)補(bǔ)交費(fèi)用將違規(guī)或違法建筑變成合法，于是又造成了新的歷史問(wèn)題房產(chǎn)證。

　　“事實(shí)上，只要嚴(yán)重影響規(guī)劃，或者加建對(duì)整體的結(jié)構(gòu)安全造成隱患，規(guī)劃部門絕不敢認(rèn)定改變規(guī)劃的合法性。”一位規(guī)劃部門工作人員解釋道。

　　“還有因拖欠工程款，工程轉(zhuǎn)包造成工程建設(shè)資料遺失，做不了工程竣工驗(yàn)收的；開發(fā)商屬于項(xiàng)目公司，建完一個(gè)項(xiàng)目就分紅、解散的……因?yàn)檫@些開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中存在違規(guī)建設(shè)、銷售和交付，以及欠繳稅費(fèi)等違法、違規(guī)行為，造成建設(shè)項(xiàng)目不具備辦理綜合驗(yàn)收的法定條件，使得眾多購(gòu)房者購(gòu)房入住多年無(wú)法拿到房產(chǎn)證。”“辦”工作人員粗略統(tǒng)計(jì)，因開發(fā)建設(shè)單位誠(chéng)信缺失導(dǎo)致辦不了房產(chǎn)證，占所有歷史房產(chǎn)證的一半以上。

　　歷史房產(chǎn)證辦不下來(lái)，從開發(fā)主體分類，另一大類就是建職工房的國(guó)營(yíng)企事業(yè)單位。早些年，由于內(nèi)部職工的住房需要，政策允許在單位自有土地如院內(nèi)、廠房?jī)?nèi)、校園內(nèi)建設(shè)房屋，由于當(dāng)時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記意識(shí)淡薄，大都處于“只管住下去”狀態(tài)。但隨著單位改制、轉(zhuǎn)產(chǎn)、破產(chǎn)，單位無(wú)力組織驗(yàn)收辦理房產(chǎn)證，造成大量職工住房變成“無(wú)證房”，讓原本生活困難的職工失去住房保障，辦證訴求強(qiáng)烈起來(lái)。

　　舉措

　　保護(hù)購(gòu)房者利益

　　分類處置，區(qū)分權(quán)責(zé)

　　“雖然海南的情況更特殊，但許多現(xiàn)象也是內(nèi)地城市的共性，歷史房產(chǎn)證問(wèn)題不能逃避，只能想辦法解決。”?？谑姓嘘P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　2009年12月4日，《海口市人民政府關(guān)于解決辦理房地產(chǎn)證歷史問(wèn)題的若干意見》出臺(tái)，有效期兩年。