朱海斌，2011年9月加入摩根大通，擔(dān)任摩根大通中國(guó)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家和大中華區(qū)經(jīng)濟(jì)研究主管。在此之前，朱海斌于2001-2011年任職于國(guó)際清算銀行，先后擔(dān)任經(jīng)濟(jì)學(xué)家和高端經(jīng)濟(jì)學(xué)家。研究方向?qū)Ｗ⒂诮鹑隗w系和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)，風(fēng)險(xiǎn)管理和金融監(jiān)管，中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。朱海斌于2001年獲美國(guó)杜克大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位，1996年獲中國(guó)人民銀行研究生院碩士學(xué)位，1994年獲北京大學(xué)信息管理系學(xué)士學(xué)位。

　　★核心觀點(diǎn)

　　這一輪樓市調(diào)整過(guò)程需要的時(shí)間可能比以往更長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)崩盤(pán)的可能性依然很小。這一輪調(diào)整將持續(xù)一至兩年，部分城市房?jī)r(jià)跌幅或達(dá)20%，三線城市的去庫(kù)存周期會(huì)比較長(zhǎng)。地產(chǎn)調(diào)整已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)下半年下行的壓力，短期會(huì)有更多的城市取消或者放松限購(gòu)。

　　部分城市房?jī)r(jià)跌幅或達(dá)20%

　　新京報(bào)：你較近表示，在全國(guó)范圍內(nèi)，一兩年內(nèi)房?jī)r(jià)降幅不超10%。如何得出這個(gè)結(jié)論？包括北上廣這樣的一線城市在內(nèi)嗎？

　　朱海斌：一兩年之內(nèi)房?jī)r(jià)降幅不會(huì)超過(guò)10%指的是全國(guó)平均房?jī)r(jià)，區(qū)域之間、城市之間會(huì)有不同，部分城市可能會(huì)達(dá)到20%，甚至20%-30%之間。其中，一線城市房?jī)r(jià)泡沫現(xiàn)象較明顯。

　　用房?jī)r(jià)收入比的指標(biāo)來(lái)看，北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)收入比在15到20之間，中國(guó)正常的水平可能應(yīng)該在6到8之間。相比之下，歐美國(guó)家大部分房?jī)r(jià)收入比在4到6之間，也就是說(shuō)4到6年的收入就可以購(gòu)當(dāng)?shù)匾惶灼胀ㄗ》俊Ｖ袊?guó)房?jī)r(jià)的地區(qū)差異比較明顯。

　　北上廣房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超正常水平，但一線城市相對(duì)需求，反而價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。短期房?jī)r(jià)下跌幅度的是一部分供大于求比較明顯的二線城市，但是二線城市市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的彈性比較大，降價(jià)后會(huì)刺激需求、促進(jìn)銷(xiāo)售。三線城市則要經(jīng)歷比較長(zhǎng)的去庫(kù)存周期。

　　新京報(bào)：怎么測(cè)算房?jī)r(jià)不會(huì)跌10%？

　　朱海斌：影響我國(guó)房?jī)r(jià)的主要因素包括城鎮(zhèn)化進(jìn)程、居民收入、貨幣供應(yīng)量、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需變化和人民幣匯率。其中，近兩年出現(xiàn)明顯變化的是供需變化比例和貨幣供應(yīng)量，這是導(dǎo)致本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的較主要原因。

　　2012年開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了供大于求的狀況。貨幣供應(yīng)量從2009、2010年時(shí)比較寬松到現(xiàn)在慢慢回到中性。在其他幾個(gè)因素中，雖然整個(gè)經(jīng)濟(jì)增速在下滑，但居民收入增速維持在高位。去年家庭名義收入增長(zhǎng)10%左右。一般來(lái)說(shuō)，收入上升比較快的地方，其房地產(chǎn)調(diào)整過(guò)程中房?jī)r(jià)下跌的幅度較小。因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)整本質(zhì)是房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，房?jī)r(jià)超出居民消費(fèi)能力，調(diào)整的目標(biāo)是讓房?jī)r(jià)收入比降到一個(gè)更合理的水平。途徑有兩個(gè)：房?jī)r(jià)下跌，收入上升。

　　全球金融危機(jī)期間，歐洲幾個(gè)國(guó)家和美國(guó)房地產(chǎn)“大調(diào)整”很重要的一個(gè)原因是居民收入基本上不變，甚至有些國(guó)家是下降的，調(diào)整結(jié)果就是房?jī)r(jià)大跌，美國(guó)跌了30%，英國(guó)跌了10%。

　　新京報(bào)：關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)觸及“拐點(diǎn)”的論調(diào)不絕于耳。房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過(guò)去嗎？

　　朱海斌：我認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)。

　　新京報(bào)：你所說(shuō)的拐點(diǎn)是什么拐點(diǎn)，是供給拐點(diǎn)、需求拐點(diǎn)還是房?jī)r(jià)拐點(diǎn)？

　　朱海斌：從目前數(shù)據(jù)來(lái)看，供給的拐點(diǎn)較先出現(xiàn)，供大于求狀況2012年出現(xiàn)，此后供應(yīng)量不斷增加，短期的供給已經(jīng)明顯大于需求。今年1月份開(kāi)始，新開(kāi)工面積同比大幅度下滑。房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)出現(xiàn)在4月份，到目前為止環(huán)比下降了2%左右。需求的拐點(diǎn)還沒(méi)有出現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來(lái)5年內(nèi)需求仍比較穩(wěn)定。

　　需求拐點(diǎn)沒(méi)有出現(xiàn)，意味著這次房地產(chǎn)更可能經(jīng)歷一次調(diào)整而不是崩盤(pán)。我們估計(jì)未來(lái)幾年需求量將維持在10億平方米的水平。經(jīng)過(guò)調(diào)整，供需會(huì)重新恢復(fù)平衡。我國(guó)房地產(chǎn)目前的情況，是供大于求之后市場(chǎng)的自我調(diào)整。

　　新京報(bào)：你反對(duì)“中國(guó)房地產(chǎn)即將崩盤(pán)”的說(shuō)法，原因是中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程給中國(guó)房地產(chǎn)帶來(lái)平穩(wěn)增長(zhǎng)空間。但瑞銀中國(guó)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤6月公開(kāi)發(fā)表文章稱(chēng)，新增城鎮(zhèn)人口對(duì)住房的需求沒(méi)有想象那么大，很多人高估了城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的實(shí)際剛需。這和你的觀點(diǎn)相左。

　　朱海斌：國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)的剛需來(lái)自三個(gè)部分，個(gè)部分是新進(jìn)城的新增人員；個(gè)部分是改善住房的需求；第三類(lèi)是舊房重建。汪濤表述的是個(gè)部分。確實(shí)，新進(jìn)城的人口并不是100%對(duì)住房都有需求，比如鄉(xiāng)改鎮(zhèn)、鎮(zhèn)改縣，由于建制的變化一些居民被城鎮(zhèn)化，他們通常不用購(gòu)新的住房，這個(gè)有可能占到新增城鎮(zhèn)人口的50%。“新增的流動(dòng)人口不會(huì)很快購(gòu)房，住房的需要沒(méi)有想象得那么大”，這個(gè)理解是有偏差的。因?yàn)閺某擎?zhèn)化過(guò)程帶來(lái)的需求并不是當(dāng)期的需求，它是一個(gè)滾動(dòng)式的需求。

　　我們不能奢望房?jī)r(jià)能夠降到讓剛進(jìn)城的農(nóng)民工和剛畢業(yè)的大學(xué)生都可以馬上購(gòu)房，那同樣不是一個(gè)合理的現(xiàn)象。所以今年城鎮(zhèn)化帶來(lái)的住房需求，對(duì)應(yīng)的可能是五六年之前進(jìn)城的那些農(nóng)民工，或者是說(shuō)五六年前畢業(yè)的大學(xué)生，這是個(gè)滾動(dòng)式的過(guò)程。

　　房?jī)r(jià)調(diào)整會(huì)持續(xù)一到兩年

　　新京報(bào)：這次調(diào)整和2012年的房地產(chǎn)調(diào)整有何不同？

　　朱海斌：二者有很多相似之處，包括市場(chǎng)供大于求和樓市各項(xiàng)指標(biāo)的下滑。不同之處是2012年供大于求是區(qū)域性的，主要體現(xiàn)在東部沿海地區(qū)和一些高房?jī)r(jià)地區(qū)。目前的供大于求是全國(guó)性問(wèn)題。

　　新京報(bào)：現(xiàn)在房地產(chǎn)供大于求的情況有多嚴(yán)峻？

　　朱海斌：兩個(gè)指標(biāo)可以參考。一個(gè)是全國(guó)在建的住房面積跟過(guò)去一年的住房銷(xiāo)售面積的比率。這一比率在2013年底達(dá)到4.2，也就是說(shuō)，要把目前在建住房全部賣(mài)完需要約4.2年，而歷史平均水平是3.3年左右；個(gè)是庫(kù)存指標(biāo)，目前我們追蹤的八個(gè)大城市平均庫(kù)存大概是18個(gè)月，去年年底時(shí)也就10個(gè)月左右，目前水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出歷史平均值。

　　新京報(bào)：你怎么評(píng)價(jià)這次樓市調(diào)整的性質(zhì)？

　　朱海斌：從需求來(lái)看，目前還是比較穩(wěn)定的，政策上還有一定的調(diào)整空間。從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，目前很多開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)是15%左右，如果房?jī)r(jià)降幅超過(guò)15%，就會(huì)成為一個(gè)分界線，開(kāi)發(fā)商會(huì)大幅削減未來(lái)新開(kāi)盤(pán)或投資。從宏觀角度，對(duì)房地產(chǎn)投資增速下滑會(huì)加大，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成更大壓力。從這點(diǎn)看，政策不會(huì)容忍崩盤(pán)式的調(diào)整。

　　目前來(lái)看，這次仍是一個(gè)溫和的調(diào)整。

　　新京報(bào)：這次的調(diào)整期會(huì)有多長(zhǎng)？

　　朱海斌：房?jī)r(jià)調(diào)整會(huì)持續(xù)未來(lái)一到兩年，從今年4月份開(kāi)始算，全國(guó)平均房?jī)r(jià)可能會(huì)持續(xù)下調(diào)5到10個(gè)百分點(diǎn)。

　　調(diào)整引發(fā)宏觀風(fēng)險(xiǎn)或大于金融風(fēng)險(xiǎn)

　　新京報(bào)：較近地方政府救市熱情高漲，樓巿政策松綁此起彼伏。但就目前來(lái)看，多數(shù)放松限購(gòu)城市樓市成交量仍舊低迷。怎么評(píng)價(jià)現(xiàn)在地方政府的救市行為？

　　朱海斌：取消限購(gòu)有利于銷(xiāo)售回穩(wěn)，但樓市價(jià)格不一定會(huì)起來(lái)。今年退出限購(gòu)是比較合適的一個(gè)時(shí)間窗口。限購(gòu)本身就是一個(gè)臨時(shí)的行政性措施，而不是中長(zhǎng)期的政策安排。在目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供大于求的情況下，取消限購(gòu)是一個(gè)正常的政策反應(yīng)。

　　新京報(bào)：過(guò)去幾年政府也參與了地產(chǎn)調(diào)整，但為何房?jī)r(jià)越調(diào)越高？為何這次房?jī)r(jià)頂不住了？

　　朱海斌：從1998年房改到2011年的13年里，大部分時(shí)間房?jī)r(jià)都是上升。房?jī)r(jià)上升主要由兩個(gè)因素決定：一個(gè)是市場(chǎng)因素，1998年房改的時(shí)候，房?jī)r(jià)是低于市場(chǎng)價(jià)格的；另一個(gè)因素就是供求關(guān)系，2011年前一直是供小于求的局面。

　　2012年的調(diào)整并沒(méi)有持續(xù)太久，主要原因是貨幣政策放松，2012年年中中國(guó)人民銀行連續(xù)地下調(diào)利率和存款準(zhǔn)備金率，信貸也重新加速。

　　從目前的觀察看，今年下半年貨幣政策很難寬松，信貸增長(zhǎng)會(huì)保持穩(wěn)定。當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策并不支持房?jī)r(jià)在短期調(diào)整后的復(fù)蘇。

　　新京報(bào)：你認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)接下來(lái)的調(diào)整期，取決于政策是不是出現(xiàn)大的變化。你期待政策如何調(diào)整？
　　
　　朱海斌：短期會(huì)有更多的城市取消或者放松限購(gòu)，這是目前政策調(diào)整的方向。另外，7月份以來(lái)頭套房房貸利率出現(xiàn)下滑，也會(huì)有利于市場(chǎng)壓力減輕。如果這些措施還沒(méi)有起作用，下一步有可能會(huì)出現(xiàn)二套房的房貸政策調(diào)整。

　　總體而言，本屆政府沒(méi)有特別多直接的政策出臺(tái)（干預(yù)市場(chǎng)）。房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期制度安排需要注意三個(gè)方面：一個(gè)是房地產(chǎn)稅收政策（包括房產(chǎn)稅）的制定和執(zhí)行；個(gè)是要考慮存量二手房政策（包括租房）；第三個(gè)是保障房政策。我認(rèn)為相關(guān)政策還是有調(diào)整空間的。

　　新京報(bào)：在保障房政策方面，存在哪些問(wèn)題？

　　朱海斌：我認(rèn)為政策應(yīng)針對(duì)不同城市，進(jìn)行不同處理。具體來(lái)說(shuō)，要加強(qiáng)一二線城市的保障房建設(shè)，減少甚至取消三四線城市保障房的建設(shè)。因?yàn)橐欢€城市房?jī)r(jià)收入比很高，中低收入根本購(gòu)不了房。在三四線城市，房?jī)r(jià)本身相對(duì)合理，保障房跟商品房的價(jià)格差別并不是很大，導(dǎo)致保障房跟商品房有一些直接的競(jìng)爭(zhēng)，在這些地方并不需要大規(guī)模的保障房。

　　新京報(bào)：如果政府不“救市”，會(huì)發(fā)生哪些連鎖反應(yīng)？

　　朱海斌：用“救市”形容，有一些偏頗。政府在這一段調(diào)整里，更多是托底的功能，控制尾部風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的正常調(diào)整政府不應(yīng)該干預(yù)，如果超出一定的幅度，影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，政府應(yīng)該采取一些逆周期的措施，控制尾部風(fēng)險(xiǎn)。我們判斷，今年房地產(chǎn)調(diào)整可能引發(fā)的宏觀風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大于金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　新京報(bào)：為什么？

　　朱海斌：房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速的下滑。房地產(chǎn)投資是支柱產(chǎn)業(yè)，占整個(gè)固定資產(chǎn)投資的25%，對(duì)GDP直接的貢獻(xiàn)率在12%-13%之間。房地產(chǎn)投資下滑會(huì)直接影響固定資產(chǎn)投資的增速，也會(huì)直接影響經(jīng)濟(jì)增速，如果投資下滑太快，經(jīng)濟(jì)可能就會(huì)出現(xiàn)硬著陸。這樣實(shí)體經(jīng)濟(jì)的其他部分，如貿(mào)易、制造業(yè)都受到波及，銀行整體的不良貸款率會(huì)上升。如果說(shuō)有金融風(fēng)險(xiǎn)的話，我們擔(dān)心的是由宏觀向金融傳導(dǎo)的這樣一個(gè)傳導(dǎo)機(jī)制。

　　爆發(fā)財(cái)政危機(jī)的可能性非常小

　　新京報(bào)：房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)下半年下行的壓力,是否也會(huì)給

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！