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海南樓市“新政”頻現(xiàn) 房價究竟跌不跌

  編輯:海南房產網   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:國際旅游島商報  閱讀 815 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  進入5月以來,海南樓市進入全面的淡季期,島外購房者明顯減少。在全國樓市都籠罩在撥不開的疑云中時,海南今年的淡季來得或是很及時。在各地頻傳樓市降價、甩賣;房企資金鏈斷裂、跑路;老業(yè)主圍攻售樓處......反觀海南市場卻出奇的淡定,整體市場不溫不火,但無論是當?shù)卣?,還是當?shù)胤科螅荚诋斍暗氖袌銮闆r下緩慢調整。

  ??陬^套房貸利率上浮30%海南剛需族仍受傷

  針對日前央行“喊話”敦促商業(yè)銀行優(yōu)先滿足頭套房貸款需求,據(jù)新華網采訪報道稱,目前,??谌詧?zhí)行基準利率的銀行很少,工行、農行、招商銀行等直接將頭套房貸款利率在基準利率的基礎上上浮5%,中信銀行則上浮10%。頭套房貸上浮比例較高的是光大銀行,目前在??诘膫€人房貸按揭是在基準利率基礎上上浮30%左右。平安銀行??诜中袆t是基準利率上浮20%-30%,且房貸業(yè)務較少。

  海南樓市似乎從來都是為除了全國各地的人服務的,而海南本地居民卻不在“服務區(qū)”。海南購房人群多數(shù)來自島外,而且是全款購房;海南本地剛需需求少,而且多為貸款購房,長期以來,多數(shù)開發(fā)商都喜歡“舍近求遠”。而在海南樓市外地認購人群減少時,剛需似乎又成為海南樓市不可或缺的救命稻草。

  海南當?shù)卣?月底至6月初連續(xù)出臺了“購房戶口”、“單身滿25歲可購限價房”刺激剛需性的房地產政策;海南省長蔣定之調研房地產,預警促進房地產發(fā)展,??谑姓舱匍_工作會議促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展。連續(xù)性的“新政”出臺,各方直呼海南是跟隨內地樓市崩盤城市救市,也有人稱這是海南當?shù)卣从昃I繆的謀劃,其中釋放的信息是:海南樓市松動了!

  樓市是否松動,并不簡單是單一政策所決定的,海南當?shù)貞艏?20平房屋就可落戶???,這是“老政策新說法”,以往海南也有類似“購房落戶”的政策,“按海口樓市均價10000元每平米的房價來算,120平米房子是的大支出,對于剛需族來說沒有優(yōu)惠,還是一個字,貴!”海南師范大學某教授解釋說。

  5月海南土地市場10億成交樓市博弈日趨白熱化

  據(jù)中國土地市場網數(shù)據(jù)顯示,2014年5月(5.1-5.31)海南全省共成交22宗地塊(招牌掛土地及協(xié)議出讓土地),成交面積66.325934公頃,環(huán)比上月(成交31宗地塊、成交面積67.917664公頃)成交面積有所下降;5月總成交金額99058.29632萬元。

  據(jù)有關房產媒體較新統(tǒng)計,2014年6月海南樓市預計有14個項目開盤,開盤量環(huán)比2014年5月20個擬開盤量下降30%,同比2013年6月預計4個開盤量增加了10個。其中有12個新盤入市,2個老盤加推。

  其中翠屏·??邙P凰水城、綠地海森林、東匯·森語林以及南光·西海灣,較低5400元/平。四盤中就有2個開發(fā)商趕趟推了大戶型,其中綠地海森林主推戶型中就有2種120平以上的戶型可供選擇,以及南光·西海灣主推了200-380平的躍層。

  從5月海南土地市場成交來看,供應的23宗地塊中,普通商品住宅用地出讓面積較多,供應面積為418331.69平共8宗地塊,屯昌出讓的5宗地塊均為普通商品房住宅用地。今年以來海南土地市場的供應量處于平穩(wěn)狀態(tài),但“供而未用”是目前海南土地市場存在的現(xiàn)象之一。

  針對這一現(xiàn)象,海南省政府在海口召開全省閑置土地清理處置工作推進會議,會議提出,在7月前全面完成閑置土地清理處置任務。開發(fā)商囤地似乎有意為之,央視也曝光海南土地轉讓的惡性流轉的天價利潤?;仡欉^往的海南房地產市場,多數(shù)土地成交后,均是在10年,甚至是20后才開發(fā)建設。其間除了高額利潤的影響外,更多的是各方在政策、市場間的博弈。

  房企促銷花樣百出海南房價究竟跌不跌

  “全國樓市都在說降,你降不降?”??谀扯址慨a中介經理說,“從目前來看,降價調整是房地產市場不可回避的方向。但海南目前的降價都是停留在形式上,沒有實際意義的下跌,說白了就是開發(fā)商玩的把戲,認真不得。”

  自5月以來,海南樓市各種促銷不斷,而且在房價上略有松動,但調整房價的項目多是高端項目、大戶型項目;這種微弱的調整并沒有改變多少高昂房價。而在三亞部分地段,開發(fā)商集中開盤,項目同質化嚴重,為了走量保銷,或是免不了來一場真正的價格戰(zhàn)了。但受樓市大環(huán)境影響,海南房地產客源的日漸減少,供求關系的轉變正影響著這場紛爭。

  對于海南房地產市場,短期內政府會采取措施支持經濟增長、抵御房地產下行。事實上,政府已經開始采取了一些措施,包括刺激其他增長驅動力(海南加大基礎設施建設,增大重大項目投資審批加速),也包括穩(wěn)定房地產行業(yè)本身(25周歲可購限價房、??谫彿咳霊簦?。如果房地產活動繼續(xù)下滑,政策可能將進一步放松。

  海南當?shù)亻_發(fā)商對于海南樓市卻是一致看好,認為有松動,但不會影響大局。多數(shù)開發(fā)商認為海南房價算不上高,不會有發(fā)幅度降價;有的開發(fā)商認為海南房地產市場進入一個調整期,期間內會淘汰掉一些同質化嚴重,經濟實力不夠強的房企,而整體房價會維持在一個合理的水平線;更多的開發(fā)商則是瞄準了海南的旅游地產、養(yǎng)老地產等新型的地產模式,以規(guī)避可能會出現(xiàn)的降價風險。

  潘石屹在近期的發(fā)言中也認為,中國的房地產就是泰坦尼克號,馬上就要撞到前面的冰山,撞到之后,不但是房地產行業(yè)的風險,更大的是金融行業(yè)的風險。“當房價下跌20%至30%,這些問題就全部暴露出來了。”海南樓市房價降不降,降多少才會暴露出連鎖的系列問題?這還需要進一步觀望。

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