通過松動“限購”刺激樓市上漲，保護地價成多地政府“救市”思路

　　房價松動？

　　較新出爐的上市房企一季度報業(yè)績不容樂觀，在杭州、長沙等地紛紛傳出“松綁”限購之聲，讓“救市”之說甚囂塵上。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共有103家上市房企披露了一季報及業(yè)績預(yù)報，受毛利率下滑等因素影響，有55家公司業(yè)績利潤出現(xiàn)同比下滑或虧損，而103家房企的合計凈利潤為79億元，同比下降27%，環(huán)比則出現(xiàn)了70家企業(yè)利潤降低。

　　對此，中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛認(rèn)為，隨著土地價格的快速上漲，以及財務(wù)和人力等成本的增加，未來房企的利潤率仍存下降空間。

　　利潤率下滑

　　曾經(jīng)是中國經(jīng)濟快速增長的“推動器”之一的房地產(chǎn)，在一季度的經(jīng)濟增長中拖了后腿。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，全國商品房銷售面積20111萬平方米，同比下降3.8%，其中住宅銷售面積下降5.7%。全國商品房銷售額13263億元，同比下降5.2%，其中住宅銷售額下降7.7%。

　　其中，行業(yè)巨頭的下滑尤其顯示了現(xiàn)實的嚴(yán)峻。

　　萬科發(fā)布一季度報告稱，今年前三個月，受到結(jié)算規(guī)模減少等影響，該公司的營業(yè)收入及凈利潤同比雙雙下滑。一季度實現(xiàn)營業(yè)收入95億元，凈利15.3億元，同比分別下降32.16%和5.23%。

　　此前公布業(yè)績的招商地產(chǎn)一季度實現(xiàn)營業(yè)收入72.51億元，同比增長18%；但實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤為7.55億元，同比下降6.82%。

　　金地集團的一季報顯示，該公司今年1至3月凈利潤為4934.38萬元，同比下滑73.65%。期內(nèi)營業(yè)收入為31.5億元，同比下滑25.91%。

　　千億元規(guī)模的房企尚且如此，規(guī)模更小的房企自然也倍感承壓。

　　“在激烈的市場競爭下，百億元房企和中小房企，正在經(jīng)歷一場大浪淘沙地分化，中小型房企將愈發(fā)艱難。特別是立足三四線城市的很多企業(yè)，在不斷上升的庫存壓力下，或?qū)⒊霈F(xiàn)經(jīng)營困難。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示。

　　其中一個直接的壓力來自于房地產(chǎn)市場的盈利水平下滑。

　　《2014中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》指出，由于政府對房價漲幅的持續(xù)關(guān)注，且房價大幅上漲越來越難以得到需求方的支持，單純依靠房價上漲帶來的機會利潤將難以持續(xù)，2013年500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利效率低于2011年的水平，未來這一水平將持續(xù)下降。

　　除此以外，不斷收緊的銀行信貸也成為房企利潤被擠壓的一個原因。

　　在銀行信貸緊縮的市場背景下，市場銷售量趨于平淡，對于大型企業(yè)來講，勢必會先知先覺，盡早采取措施以先發(fā)制人。從目前市場表現(xiàn)來看，北京、常州、杭州、成都、無錫、廣州等樓盤大幅降價的背后都出現(xiàn)了大型品牌開發(fā)企業(yè)的身影。

　　限購政策“分類調(diào)控”開啟？

　　然而，開發(fā)商“以價換量”的策略似乎并沒有讓市場回歸到“量”的軌道。

　　萬科副總裁毛大慶近日表示，房企以剛需盤拿地，卻以“高價房”入市的情況成為供求關(guān)系難以平衡的一個原因。

　　毛大慶告訴記者，現(xiàn)在市場上有兩種類型的房企，一種是以萬科為代表的企業(yè)，集中在2011年和2013年拿地的企業(yè)，土地溢價率在15%以上，開盤價一般在1.5萬~2萬/平方米，另一種情況就是2013年集中拿地的房企，由于地價較高，其開盤價都在4萬~5萬/平方米，目前這兩類企業(yè)今年入市的項目差不多有30~40個，按照每個項目500套房源計算，差不多有兩萬套的房子推向市場。

　　“本來兩萬套的房源，可以緩沖剛需壓力，但對于2013年拿地的房企來說，地價高導(dǎo)致的開盤價也較高，但盤是剛需盤，從收入水平看，4萬~5萬/平方米的價格，很少有人能達(dá)到這個購購力，在不降價的情況下，短期內(nèi)很難清盤。”毛大慶說。

　　上述測評報告指出，一季度一線城市成交同比下降31%，二線城市同比下降28%。

　　“當(dāng)前部分地方政府因為樓市出現(xiàn)下行風(fēng)險，土地財政出現(xiàn)了潛在風(fēng)險，的確有松動調(diào)控的意愿和積極性。這種情況下，通過松動政策達(dá)到再刺激樓市上漲，保護土地價格的可能性非常大。”張大偉表示。

　　財政部數(shù)據(jù)顯示，一季度我國國有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到1.08萬億元，同比增長40.3%，而同期地方本級財政收入1.95萬億元，“賣地”收入與地方公共財政收入的比例達(dá)1：1.7。

　　房市走軟，地方政府“救市”似乎也有跡可循。

　　4月28日，南寧市房管局發(fā)文稱，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于促進廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)的若干政策規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)同城化發(fā)展推進方案》精神，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

　　同日，在濱海新區(qū)房交會新聞發(fā)布會上天津濱海新區(qū)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，濱海新區(qū)將實施差別化限購，只要濱海范圍內(nèi)無房即可在新區(qū)購房；并將推出共有產(chǎn)權(quán)模式購房政策，交一成頭付就能先住房。

　　還有媒體稱常州市包括武進區(qū)、天寧區(qū)等各區(qū)的購房補貼措施正在醞釀之中。鄭州則計劃出臺鼓勵農(nóng)村人口到縣城購房落戶的政策。

　　從已公布的“松綁”路線看，購房資格中戶籍放松和限購范圍松動都是限購政策調(diào)整的手段。

　　今年《政府工作報告中》，頭度未提房價調(diào)控，取而代之的是針對不同城市情況分類調(diào)控。

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