本輪調(diào)控至今已經(jīng)走過了3個年頭，從2010年調(diào)控啟動，到2011年調(diào)控全面加壓，再到2012年的喊話調(diào)控，直到今天，國家層面專業(yè)班子的履新又為調(diào)控帶來新的轉機，一種以頂層設計為核心，以促供應為的全新的調(diào)控思路正在初現(xiàn)端倪。毫無疑問，政策面的變化在相當?shù)某潭壬蠜Q定了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的軌跡，如果說過去十年以抑制為核心的調(diào)控造就了房地產(chǎn)行業(yè)高房價和高收益的黃金十年，那么這種全新的以促進供應為核心的調(diào)控思路將造就怎樣一個新的十年？從這樣的思考出發(fā)，我們希望通過對2013年已經(jīng)過去的三個季度的梳理，看看在這種全新的調(diào)控思路下，房地產(chǎn)行業(yè)究竟經(jīng)歷了怎樣的變化，它又將我們這個行業(yè)走向何方。

2013年一二線城市市場全面復蘇，中房網(wǎng)指數(shù)已連續(xù)上漲15個月

步入2013年以來，市場繼續(xù)延續(xù)2012年年底的高漲趨勢，一二線城市市場全面復蘇，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場成交量持續(xù)回升、城市房價普漲、土地市場量價齊升。究其原因，主要是2010年調(diào)控以來，市場成交量連續(xù)16個月處于低位運行，需求大量被積壓下來；時至去年年初，市場大環(huán)境開始松動，前期積累下來的需求開始集中釋放。2013年在相對寬松的宏觀環(huán)境下，一二線城市延續(xù)了去年的熱銷趨勢，市場全面復蘇，表現(xiàn)良好。

1、全國：房地產(chǎn)住宅投資明顯回升，商品住宅新開工全面回暖、銷售面積持續(xù)走高

雖然7、8月處于傳統(tǒng)淡季，但是縱觀2013年三季度的市場成交量，市場銷售量全面走高，基本與今年一季度持平，高于二季度的銷售量，且明顯高于去年同期水平。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，2013年1-8月中投資額達52120億元，較去年同期增長19.30%，同比增速基本在20%左右徘徊，在經(jīng)濟企穩(wěn)回升、房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁的背景下，行業(yè)信心逐步回升，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資力度明顯加大。

根據(jù)統(tǒng)計局較新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年1-8月全國商品房銷售面積為63407億平方米，較去年同期增長24.36%。究其原因，同比增幅變化如此之大有兩大因素：一方面，2012年全國市場的回暖始于二季度，一季度商品住宅的地位成交拉低了2012年1-8月的總體水平；另一方面，今年以來，房地產(chǎn)市場火爆，一季度市場的末班車效應使得交易量不斷刷新成交紀錄，多數(shù)城市月度成交量達到3年以來較高水平，二季度“國五條”政策落空，市場繼續(xù)延續(xù)高漲趨勢，三季度各大城市地王頻出，廣州、深圳等部分城市預售證松綁，在一定程度上也促進了商品住宅的成交。

2、城市：一二線城市表現(xiàn)全面好于去年，三線城市正逐步分化

一二線城市方面，從總體來看，1-9月一線城市商品住宅成交量同比去年增長17%，二線城市同比增長22%，除了廣州、北京和成都三個城市同比增幅在10%以內(nèi)，其余城市全部保持了10%以上的高位增長，應該說，一二線城市前三季度市場普遍高漲。這里要特別提一下北京，盡管1-9月北京商品住宅成交面積同比增速僅為4%，但是這并不意味著北京的市場熱度不如其他的一二城市高：一方面，從供求比來看，供不應求的情況已經(jīng)在北京持續(xù)了11個月，供求矛盾異常明顯；另一方面，北京1-9月成交面積達915萬平方米，照此計算，全年成交量至少將在1200萬平方米以上，這對于北京市場來說將同樣是相對高位，增速僅4%是去年同期高點所致。

三線城市方面，2013年典型三線城市1-9月成交量同比上漲16%，整體成交走勢與一、二線步調(diào)基本一致。3月份趕末班車效應同樣出現(xiàn)在大多數(shù)三線城市，月度成交量達近年新高。“末班車效應”淡化后，市場逐漸回歸理性，二季度成交量雖然較3月有所回落，但仍保持在歷史高位，三季度雖然處于傳統(tǒng)淡季，成交量略低于二季度，但是依然維持在較高的水平。

值得注意的是，三線城市正逐步分化為兩類：一類是，房地產(chǎn)市場恰好處于快速發(fā)展期的三線城市，這類城市今年繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展步調(diào)，從2013年1-9月城市市場成交量來看，洛陽、北海等城市較去年同期市場規(guī)模增長都在50%以上，晉江同比增長了64%之多。另一類是個別投資過熱的城市，這類城市由于前幾年開發(fā)過剩，今年風險快速積蓄?；葜?、常州等城市1-9月商品住宅成交面積基本與去年同期持平。

3、項目：豪宅項目銷售情況明顯走好，剛需漲價后熱度有所降低

從歷史經(jīng)驗來看，我們認為正常的市場回暖周期應當經(jīng)歷三個階段：其一，市場筑底之后剛需頭先回暖；其二，市場筑底回穩(wěn)、行情向好之時中高端改善型需求逐漸釋放；其三，當市場熱度全面升高后，部分持觀望態(tài)度的投資型需求才會逐漸入市，市場全面回暖。而2012年以來的市場回暖恰好經(jīng)歷了整個過程，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，今年以來高端豪宅產(chǎn)品的占比已經(jīng)越來越大。

從2012-2013年城市豪宅項目成交面積占商品住宅的比例來看，自去年四季度以來，大部分城市豪宅項目占比較前期有明顯提升，尤其是對比限購全面升級的2011年更是如此，其中杭州、深圳、南京三城市，7-8月豪宅項目占商品住宅項目的10%以上，在各自城市都已經(jīng)接近2009年時的歷史高位水平。

剛需項目方面，由于價格不斷走高，銷售熱度有所降低。對于剛需客群來說，對價格具有較高的敏感度，入市門檻高。根據(jù)288房價指數(shù)，各大城市房價已連漲18個月，房價不斷高漲使得部分持觀望態(tài)度的潛在剛需購房者退出房市。從2012-2013年嘉定新城板塊的典型剛需項目來分析，可發(fā)現(xiàn)從去年到今年，在房價飆升的同時，剛需性商品住宅的去化率有所下降，如去年典型項目綠地瑅香公館成交均價為13939萬元/平方米，單月去化率達到了93%，而今年嘉定新城板塊的典型熱銷項目步陽御江金都由于價格的上漲，大大影響了項目的銷售量，開盤單月去化率僅42%。

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