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房價連漲15月 各地完成房價調(diào)控目標不樂觀

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 559 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

本輪調(diào)控至今已經(jīng)走過了3個年頭,從2010年調(diào)控啟動,到2011年調(diào)控全面加壓,再到2012年的喊話調(diào)控,直到今天,國家層面專業(yè)班子的履新又為調(diào)控帶來新的轉機,一種以頂層設計為核心,以促供應為的全新的調(diào)控思路正在初現(xiàn)端倪。毫無疑問,政策面的變化在相當?shù)某潭壬蠜Q定了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的軌跡,如果說過去十年以抑制為核心的調(diào)控造就了房地產(chǎn)行業(yè)高房價和高收益的黃金十年,那么這種全新的以促進供應為核心的調(diào)控思路將造就怎樣一個新的十年?從這樣的思考出發(fā),我們希望通過對2013年已經(jīng)過去的三個季度的梳理,看看在這種全新的調(diào)控思路下,房地產(chǎn)行業(yè)究竟經(jīng)歷了怎樣的變化,它又將我們這個行業(yè)走向何方。

2013年一二線城市市場全面復蘇,中房網(wǎng)指數(shù)已連續(xù)上漲15個月

步入2013年以來,市場繼續(xù)延續(xù)2012年年底的高漲趨勢,一二線城市市場全面復蘇,行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場成交量持續(xù)回升、城市房價普漲、土地市場量價齊升。究其原因,主要是2010年調(diào)控以來,市場成交量連續(xù)16個月處于低位運行,需求大量被積壓下來;時至去年年初,市場大環(huán)境開始松動,前期積累下來的需求開始集中釋放。2013年在相對寬松的宏觀環(huán)境下,一二線城市延續(xù)了去年的熱銷趨勢,市場全面復蘇,表現(xiàn)良好。

1、全國:房地產(chǎn)住宅投資明顯回升,商品住宅新開工全面回暖、銷售面積持續(xù)走高

雖然7、8月處于傳統(tǒng)淡季,但是縱觀2013年三季度的市場成交量,市場銷售量全面走高,基本與今年一季度持平,高于二季度的銷售量,且明顯高于去年同期水平。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看,2013年1-8月中投資額達52120億元,較去年同期增長19.30%,同比增速基本在20%左右徘徊,在經(jīng)濟企穩(wěn)回升、房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁的背景下,行業(yè)信心逐步回升,房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資力度明顯加大。

根據(jù)統(tǒng)計局較新發(fā)布的數(shù)據(jù),2013年1-8月全國商品房銷售面積為63407億平方米,較去年同期增長24.36%。究其原因,同比增幅變化如此之大有兩大因素:一方面,2012年全國市場的回暖始于二季度,一季度商品住宅的地位成交拉低了2012年1-8月的總體水平;另一方面,今年以來,房地產(chǎn)市場火爆,一季度市場的末班車效應使得交易量不斷刷新成交紀錄,多數(shù)城市月度成交量達到3年以來較高水平,二季度“國五條”政策落空,市場繼續(xù)延續(xù)高漲趨勢,三季度各大城市地王頻出,廣州、深圳等部分城市預售證松綁,在一定程度上也促進了商品住宅的成交。

2、城市:一二線城市表現(xiàn)全面好于去年,三線城市正逐步分化

一二線城市方面,從總體來看,1-9月一線城市商品住宅成交量同比去年增長17%,二線城市同比增長22%,除了廣州、北京和成都三個城市同比增幅在10%以內(nèi),其余城市全部保持了10%以上的高位增長,應該說,一二線城市前三季度市場普遍高漲。這里要特別提一下北京,盡管1-9月北京商品住宅成交面積同比增速僅為4%,但是這并不意味著北京的市場熱度不如其他的一二城市高:一方面,從供求比來看,供不應求的情況已經(jīng)在北京持續(xù)了11個月,供求矛盾異常明顯;另一方面,北京1-9月成交面積達915萬平方米,照此計算,全年成交量至少將在1200萬平方米以上,這對于北京市場來說將同樣是相對高位,增速僅4%是去年同期高點所致。

三線城市方面,2013年典型三線城市1-9月成交量同比上漲16%,整體成交走勢與一、二線步調(diào)基本一致。3月份趕末班車效應同樣出現(xiàn)在大多數(shù)三線城市,月度成交量達近年新高。“末班車效應”淡化后,市場逐漸回歸理性,二季度成交量雖然較3月有所回落,但仍保持在歷史高位,三季度雖然處于傳統(tǒng)淡季,成交量略低于二季度,但是依然維持在較高的水平。

值得注意的是,三線城市正逐步分化為兩類:一類是,房地產(chǎn)市場恰好處于快速發(fā)展期的三線城市,這類城市今年繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展步調(diào),從2013年1-9月城市市場成交量來看,洛陽、北海等城市較去年同期市場規(guī)模增長都在50%以上,晉江同比增長了64%之多。另一類是個別投資過熱的城市,這類城市由于前幾年開發(fā)過剩,今年風險快速積蓄?;葜?、常州等城市1-9月商品住宅成交面積基本與去年同期持平。

3、項目:豪宅項目銷售情況明顯走好,剛需漲價后熱度有所降低

從歷史經(jīng)驗來看,我們認為正常的市場回暖周期應當經(jīng)歷三個階段:其一,市場筑底之后剛需頭先回暖;其二,市場筑底回穩(wěn)、行情向好之時中高端改善型需求逐漸釋放;其三,當市場熱度全面升高后,部分持觀望態(tài)度的投資型需求才會逐漸入市,市場全面回暖。而2012年以來的市場回暖恰好經(jīng)歷了整個過程,從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,今年以來高端豪宅產(chǎn)品的占比已經(jīng)越來越大。

從2012-2013年城市豪宅項目成交面積占商品住宅的比例來看,自去年四季度以來,大部分城市豪宅項目占比較前期有明顯提升,尤其是對比限購全面升級的2011年更是如此,其中杭州、深圳、南京三城市,7-8月豪宅項目占商品住宅項目的10%以上,在各自城市都已經(jīng)接近2009年時的歷史高位水平。

剛需項目方面,由于價格不斷走高,銷售熱度有所降低。對于剛需客群來說,對價格具有較高的敏感度,入市門檻高。根據(jù)288房價指數(shù),各大城市房價已連漲18個月,房價不斷高漲使得部分持觀望態(tài)度的潛在剛需購房者退出房市。從2012-2013年嘉定新城板塊的典型剛需項目來分析,可發(fā)現(xiàn)從去年到今年,在房價飆升的同時,剛需性商品住宅的去化率有所下降,如去年典型項目綠地瑅香公館成交均價為13939萬元/平方米,單月去化率達到了93%,而今年嘉定新城板塊的典型熱銷項目步陽御江金都由于價格的上漲,大大影響了項目的銷售量,開盤單月去化率僅42%。

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