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中介壟斷房源抬價(jià) 一線城市房租飆升暗藏利益鏈

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 695 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  日前,北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月居民消費(fèi)水平數(shù)據(jù)顯示,住房租金環(huán)比上漲0.4%,同比上漲4.9%,連續(xù)44個(gè)月上漲。與此同時(shí),廣州市統(tǒng)計(jì)局公布的8月數(shù)據(jù)顯示,住房租金連續(xù)47個(gè)月上漲,深圳更是已連漲50個(gè)月。不斷上漲的房租,迫使蝸居大城市的“夾心層”人群不停換房,一步步遠(yuǎn)離城市地帶,甚至被迫逃離已經(jīng)打拼多年的北上廣。

  對(duì)此,專家指出,市場化程度較高的租房市場,除租房需求源源不斷在支撐租金上漲外,還受房價(jià)、地價(jià)、中介等相關(guān)利益體鏈條影響。尤其是中介壟斷房源放大供需矛盾,哄抬價(jià)格是背后一大推手。專家建議,地方政府在堅(jiān)持商品房市場調(diào)控的同時(shí),對(duì)租房市場加強(qiáng)管控,盤活存量,增加供應(yīng),程度降低相關(guān)利益鏈對(duì)租金價(jià)格的擾動(dòng)。

  困境

  “夾心層”夢斷高房租

  位于北京三環(huán)邊魏公村小區(qū)的一套不到45平方米的兩居室,其中一間臥室面積不足8平方米,從門口望去,右邊靠墻放著一張單人床,左邊則是一張上下床鋪,中間的地上還鋪著涼席。小張說,這間房是他和其他3個(gè)男生居住。而另一間面積稍大但也不到10平方米的房間,兩張1.2米寬的床拼在一起,由3個(gè)女生合住。

  小張說:“就是這樣一套房子,2010年每月租金3000元,2011年漲到3600元,去年漲到4200,現(xiàn)在已經(jīng)漲到5500元了,房東還說我們住了好幾年,是老客戶,說算照顧我們”。

  “我們幾個(gè)是大學(xué)同學(xué),有的因?yàn)樽x了研剛開始工作,也有像我這樣工作了兩三個(gè)年頭。但這幾年我工資沒怎么見漲,房租倒快翻了倍。”小張說,由于房租不斷上漲,他們這套房子的合租者也從較初的4個(gè)人增加到現(xiàn)在的7個(gè)人。

  小張說,生活在這樣擁擠得不像樣的屋子里,已經(jīng)毫無歸屬感,甚至覺得已經(jīng)無夢可做。雖然小張的生活狀態(tài)并不能代表所有的租房者,但在北京等一線城市中并不少見。

  曾在北京工作的小韓是一個(gè)IT白領(lǐng),月入4500元“之前覺得在北京靠自己購房幾乎是癡人說夢,但現(xiàn)在不僅購不起,也租不起了。”小韓介紹說,他之前和同事合租一個(gè)兩居室,平均分?jǐn)傁聛韨€(gè)人月負(fù)擔(dān)租金1800元。“我是個(gè)男孩子,住所也沒有多挑剔,但就是這樣,雖然盡量節(jié)省著,但刨去吃飯、交通、通信和必要的人情費(fèi)用,已基本屬于‘月光’狀態(tài)”。

  “而現(xiàn)在的保障房都是針對(duì)低收入群體,像我們這樣的‘夾心層’是沒有資格購的,公租房更是沒見過。”小韓抱怨道。生活負(fù)擔(dān)過重的他已于5月離開北京回到了內(nèi)蒙古老家,準(zhǔn)備公務(wù)員考試。

  “房租高企使越來越多的年輕人選擇放棄背井離鄉(xiāng)、自由闖蕩的初衷,離開了打拼多年的大都市。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究綜合處處長趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,房子對(duì)于每一個(gè)人來說,不是消費(fèi)品,而是必備品,一個(gè)安身之處也是一個(gè)人的生存底線。

  癥結(jié)

  環(huán)環(huán)相扣的利益鏈條

  趙路興指出,租房市場較購房市場來說,市場化程度較高,房租基本由供求關(guān)系決定。“由于租房需求源源不斷,供給卻跟不上的一邊倒情形,使住房擁有者的提價(jià)主動(dòng)性一再提升”。

  一線城市新增人口大部分都是急需住房的年輕人。數(shù)據(jù)顯示,2011年北京新增人口約60萬人左右,而其中20至39歲的年輕人占比高達(dá)68%。

  “房價(jià)門檻提高,住房需求卻相對(duì)集中,再加上限購政策導(dǎo)致部分住房需求積壓在租賃市場,增加了需求人群數(shù)量,帶動(dòng)了房屋租金價(jià)格上漲。另外,房價(jià)持續(xù)加速上漲也導(dǎo)致住房擁有者對(duì)租金預(yù)期提高。”趙路興說。

  以北京為例,在北京租房價(jià)格連續(xù)44個(gè)月上漲的同時(shí),北京房價(jià)也從去年11月開始連續(xù)10個(gè)月同比上漲。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至2013年7月,北京新建商品住宅價(jià)格同比上漲18.3%,二手住宅價(jià)格也同比上漲15.3%。

  土地方面“地王”頻出,也再度影響房價(jià)走勢。據(jù)了解,在北京農(nóng)展館地塊以高達(dá)7 .3萬元每平方米的樓面價(jià)拍出后,該地塊區(qū)域內(nèi)多數(shù)開發(fā)商都在醞釀重新定價(jià),力爭上調(diào)項(xiàng)目售價(jià)。而二手房房主更是坐地售價(jià),直接提高售賣價(jià)格。

  值得注意的是,趙路興指出,除了房地產(chǎn)市場本身異動(dòng)的影響外,中介也對(duì)租房市場價(jià)格產(chǎn)生較大影響。

  日前,李明的房主就向他表示:“有中介給我電話說周邊房子租房價(jià)格都在漲,有很多人都想租,我的這套房大概已漲到4500元,所以我提前和你說一下,這房子租金較少也得4300元,如果覺得不合適你也可以不住。”就這樣,供需矛盾被中介刻意放大后,李明的房租漲了700元,他不得不選擇換房。

  對(duì)此,廣州一位中介人士告訴記者,我們有時(shí)候經(jīng)常會(huì)告知業(yè)主,周邊的租賃參考價(jià)格是多少,業(yè)主也比較愿意了解,看自己是不是租便宜了,這樣一來,整片區(qū)域租房價(jià)格就會(huì)提高不少。

  房源被壟斷,價(jià)格被哄抬,事實(shí)上,中介從中的收益并不僅僅是多收這“三五斗”傭金,“現(xiàn)在中介的主營業(yè)務(wù)包括一手樓盤銷售代理、二手房和租賃的中介,提高了房租,把你逼到購房,購房人多了,賣的價(jià)格還能更高,我們更加賺錢。”上述中介人士告訴記者。

  “房價(jià)、地價(jià)、租價(jià)環(huán)環(huán)相扣,各有影響。”趙路興表示,房屋租賃市場信息混亂、監(jiān)管難,趁機(jī)干擾市場價(jià)格也是房租上漲的重要原因。

  治理

  改善供求打破利益鏈條

  “現(xiàn)階段承租者主要是由低收入者、外來務(wù)工人員以及大學(xué)畢業(yè)生等構(gòu)成。這意味著,房租快速上漲的受害者是低收入的租房者,因此,地方政府在堅(jiān)持購房市場調(diào)控的同時(shí),應(yīng)對(duì)租房市場加強(qiáng)管控,以避免城市‘夾心層’居無住所。”趙路興指出,穩(wěn)定房租比控房價(jià)更為迫切。

  趙路興認(rèn)為,遏制房租連漲,關(guān)鍵是要改變賣方市場格局,增強(qiáng)租客的博弈能力。“一方面是盤活存量、增加供應(yīng),另一方面則是加強(qiáng)管理。”

  供求關(guān)系改善是打破利益鏈條的關(guān)鍵,也可以程度降低利益鏈各環(huán)節(jié)對(duì)租金幅度的影響。“現(xiàn)階段,對(duì)于租房市場究竟有多少房源,多少需求沒有人能弄清楚,因此,應(yīng)建立一個(gè)統(tǒng)一的房源信息庫,了解房源數(shù)量,以更好的管理租房市場。”趙路興說

  的確,無論是政府還是大型機(jī)構(gòu),都難以準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)出租賃房源的總量。據(jù)大型中介機(jī)構(gòu)滿堂紅客戶經(jīng)理周鋒估算,目前廣州可租售的房源大約280萬套。按照廣州市政府出臺(tái)的《房屋租賃管理規(guī)定》,所有的房源都應(yīng)該執(zhí)行備案登記制度,但目前備案的房源非常有限。

  武漢市住房保障和房屋管理局開發(fā)市場處處長劉震也表示,2010年,武漢對(duì)全市租賃房屋有過粗略摸底,總數(shù)大約為30多萬套。截至2012年,武漢備案量也僅為7萬套,不足總量的三分之一。

  除加強(qiáng)房源備案管理外,行政指引也是有效方法之一。中國三產(chǎn)化、服務(wù)化學(xué)者賀有利指出,應(yīng)由住建部牽頭,各城市建立穩(wěn)定房租和房價(jià)工作責(zé)任制,保持城市住宅房租和房價(jià)穩(wěn)定,防止暴漲影響經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

  事實(shí)上,為解決租金價(jià)格連續(xù)上漲、租房信息混亂等問題,青島市已計(jì)劃建立“房屋租賃指導(dǎo)租金”制度,即由政府主管部門根據(jù)市場租金價(jià)格水平,按照一定的調(diào)控方向和調(diào)控目標(biāo)制定房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格。青島市國土資源和房屋管理局副局長陳立新表示,指導(dǎo)租金并不是限制價(jià)格,也不是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格,市場租金可以根據(jù)指導(dǎo)租金上下浮動(dòng),但是也不能偏離基準(zhǔn)線太遠(yuǎn)。

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