上市房企再融資的大門似乎有重新打開的跡象,而前不久舉行的政治局會議“意外”地沒有強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控之事,房產(chǎn)稅“接棒”傳聞沒有兌現(xiàn)。這些蛛絲馬跡,給房地產(chǎn)調(diào)控的前進(jìn)蒙上了神秘面紗。

　　房地產(chǎn)調(diào)控將走向何方?房地產(chǎn)市場又該如何發(fā)展?在實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不盡如人意的情況下,房地產(chǎn)行業(yè)要發(fā)揮怎樣的作用?

　　調(diào)控長效機(jī)制或在10月亮相

　　在上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成看來,對房地產(chǎn)市場來說,歸根到底還是要建立長效機(jī)制,“出臺房產(chǎn)稅就是一個相對長效的方法,至少會對市場看漲的預(yù)期有所打壓”。

　　8月5日,發(fā)改委主任徐紹史在報告中指出下半年工作包括“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,具體內(nèi)容包括“堅持房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策,加大對保障性安居工程建設(shè)的推進(jìn)力度,加快普通商品住房開工建設(shè),支持居民家庭頭套自住購房需求”。行業(yè)分析人士指出,近期調(diào)控政策稍有松動的跡象,房地產(chǎn)未來的發(fā)展更是以平穩(wěn)為主,而調(diào)控房價或者促房價合理回歸等不再是。

　　有消息稱,有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案,并在有關(guān)部委、協(xié)會等小范圍內(nèi)征求意見的消息。有相關(guān)知情人士透露,具體方案或許在10月份舉行的十八屆三中全會時亮出眉目。

　　針對這一消息,中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一說:“長效機(jī)制的草案肯定有了,是由國家發(fā)改委牽頭,建設(shè)部、國土部以及財政部等部門都會參與。”

　　不過,建設(shè)長效機(jī)制并不是一件容易的事情。朱中一指出,長效機(jī)制的內(nèi)容應(yīng)該包括如何完善住房制度、調(diào)控的機(jī)制、財稅制度以及住宅產(chǎn)業(yè)化等問題。并且,長效機(jī)制會對現(xiàn)有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革。

　　對于長效機(jī)制什么時候出臺成型的問題,朱中一說:“長效機(jī)制沒有五年時間難以出臺,并應(yīng)當(dāng)在改革過程中根據(jù)市場情況進(jìn)行實(shí)時更新。”

　　從目前的情況來看,房產(chǎn)稅擴(kuò)圍極有可能是長效機(jī)制建設(shè)的重頭戲。

　　房產(chǎn)稅擴(kuò)圍勢在必行

　　財政部發(fā)布的《2013年上半年稅收收入情況分析》顯示,1-6月,全國房產(chǎn)稅完成征收822.30億元,同比增長11%,比去年同期增速回落了19.1個百分點(diǎn)。房產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重為1.4%。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收收入增速回落,交易環(huán)節(jié)的稅收收入增長較快。

　　房產(chǎn)稅有關(guān)優(yōu)惠政策及土地購置面積負(fù)增長使得房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收收入有較大回落。分析指出,房產(chǎn)稅收入增速回落的主要原因:一是去年同期基數(shù)較高。二是政策性減收因素。

　　房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的基調(diào)早已定下,但擴(kuò)圍的時間表以及具體方式,決策層至今仍沒有達(dá)成一致,于是,杭州房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案在出臺前夕被臨時被叫停。

　　關(guān)于房產(chǎn)稅推進(jìn)工作,財政部多次“放風(fēng)”;由于杭州房產(chǎn)稅試點(diǎn)前被叫停,再次引發(fā)一輪熱議。分析人士指出,地方政府缺乏積極性成為擴(kuò)圍難推進(jìn)的主要因素。

　　中國國際經(jīng)濟(jì)交流研究部副研究員馬慶斌表示,經(jīng)過重慶和上海這兩個城市的試點(diǎn),已經(jīng)形成兩大共識:一是房產(chǎn)稅征收具有必要性,二是房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍具有一定的可行性。

　　財政部財政科學(xué)研究所副所長王朝才也表示,房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍在技術(shù)層面上來說已經(jīng)不存在問題,主要還是看地方政府的積極性。地方政府應(yīng)該是考慮到房產(chǎn)稅一旦實(shí)行,會對當(dāng)?shù)貥鞘挟a(chǎn)生很大的影響,因此有所顧忌。

　　需建立一套公正公平的體系

　　中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容稱,“政府的意圖是讓現(xiàn)有對房地產(chǎn)市場過多干預(yù)的行政政策退出,而更多地利用經(jīng)濟(jì)杠桿來調(diào)控房地產(chǎn)市場。當(dāng)然這種意圖是正確的,但當(dāng)前的問題是,中國房產(chǎn)稅征收基礎(chǔ)條件不成熟,如果僅僅是像上海及重慶那樣的試點(diǎn),所起到的作用十分有限,并且還會增加房價上漲預(yù)期。”

　　易憲容認(rèn)為,征收房產(chǎn)稅不是可“一了百了”的事情,而是要建立起一套公正公平的房產(chǎn)稅體系,既要包括對過多持有住房的累進(jìn)稅制,也要包括對弱勢民眾的房產(chǎn)稅減免條例。而這需要一系列的制度基礎(chǔ),包括建立公開透明的住房信息系統(tǒng),在此基礎(chǔ)上通過公共決策的方式來設(shè)立相關(guān)的法律。

　　申銀萬國認(rèn)為,我國對住宅開征房產(chǎn)稅的城市數(shù)量在未來3-5年會逐漸增加,但實(shí)質(zhì)會較為溫和,以增量、非頭套房征收為主。至于房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的方向,或許并不局限于一、二線城市,房產(chǎn)稅的改革可能從中小城鎮(zhèn)開始。

　　住建部村鎮(zhèn)建設(shè)司司長趙暉近日指出,大城市是政府把土地賣給開發(fā)商,開發(fā)商再把房子賣給老百姓,購房者的資金通過開發(fā)商的渠道較終進(jìn)入政府,政府再拿錢建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。但小城鎮(zhèn)不能依靠土地出讓金,因?yàn)樾〕擎?zhèn)的土地大部分是集體建設(shè)用地,不能流轉(zhuǎn)。必須改革農(nóng)房建設(shè)機(jī)制,通過打破宅基地只能在村內(nèi)分配的體制,在鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃農(nóng)房新區(qū)。政府負(fù)責(zé)規(guī)劃管理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并建立財政支持機(jī)制,集聚人口和資本,帶動小城鎮(zhèn)建設(shè)。

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