上個(gè)月，海南（樓盤(pán)）省住建廳宣布不出臺(tái)專門(mén)的“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則，官方的解釋是：包括“限購(gòu)”等政策在內(nèi)的海南省房地產(chǎn)調(diào)控主要政策都已實(shí)施，省內(nèi)重要城市如?？谑幸惨压?013年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。海南同時(shí)表示，?？?、三亞（樓盤(pán)）兩市的“限購(gòu)令”將繼續(xù)實(shí)施。

　　這是迄今為止國(guó)內(nèi)先進(jìn)一個(gè)明確不出臺(tái)“國(guó)五條”細(xì)則的省份。“海南的潛臺(tái)詞是：我們樓市已經(jīng)疲軟，暫時(shí)不需要政策加碼。”?？谝晃环康禺a(chǎn)研究人士說(shuō)。近期，證券時(shí)報(bào)記者走訪?？?、三亞、陵水等海南重要的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，海南省不出臺(tái)“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則的背后，房?jī)r(jià)正經(jīng)歷過(guò)山車，全省較貴公寓嚴(yán)重“破發(fā)”，只有三年前開(kāi)盤(pán)價(jià)的六到七成。高房?jī)r(jià)成敗破之勢(shì)，自然無(wú)需政策加碼。

　　再往背后追蹤，是海南房?jī)r(jià)萎靡不振與全國(guó)多數(shù)大中城市房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升的反差。記者對(duì)比2010年海南樓市暴漲以來(lái)直至當(dāng)下的各種特征與上一輪1992年海南房地產(chǎn)泡沫發(fā)現(xiàn)，2010年以來(lái)這波海南房地產(chǎn)熱潮在多個(gè)方面幾乎是上一輪泡沫的翻版；另一面，與上一輪泡沫有多個(gè)不同的經(jīng)濟(jì)背景、企業(yè)差異，泡沫程度和會(huì)否刺破有很大不確定性。

　　去年，三亞房?jī)r(jià)已是印尼巴厘島的兩三倍，并超過(guò)美國(guó)夏威夷。以目前海南潛在新房供應(yīng)量計(jì)算需要消化10年以上。

　　現(xiàn)狀篇

　　鳳凰島“折桿” 龐大庫(kù)存令泡沫說(shuō)泛起

　　海南近年房地產(chǎn)價(jià)格飆升，尤以三亞市較為明顯，房?jī)r(jià)演變可把三亞作為觀察窗口。三亞鳳凰島的目標(biāo)是成為國(guó)際旅游島的“名片”，其一手房?jī)r(jià)腰斬二手房?jī)r(jià)大幅回落，難以找到購(gòu)主，與2010年的輝煌反差明顯，也是當(dāng)下海南房地產(chǎn)的一個(gè)縮影。

　　吐血出售 標(biāo)桿折了

　　“鳳凰島傳奇”是2009年以來(lái)三亞較熱門(mén)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。2010年1月11日鳳凰島一期700套開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷售一空，均價(jià)高達(dá)6.5萬(wàn)元，創(chuàng)下海南較高房?jī)r(jià)記錄和總量銷售紀(jì)錄，之后傳奇繼續(xù)演繹，當(dāng)年二期開(kāi)盤(pán)，銷售均價(jià)8.5萬(wàn)元/平方米，較貴的13萬(wàn)元/平方米。

　　記者近期來(lái)到三亞。夜晚，站在三亞灣海邊，鳳凰島璀璨的燈光秀下各棟大樓有著低迷的亮燈率。從記者接觸的多套鳳凰島房源看，以4萬(wàn)多、5萬(wàn)多元為主，只有2010年開(kāi)盤(pán)價(jià)的六成左右，相比高峰時(shí)候更是腰斬；同時(shí)，鳳凰島存在新房銷售價(jià)與二手房?jī)r(jià)差價(jià)倒掛的現(xiàn)象。三亞的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對(duì)記者說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商目前現(xiàn)房在售戶型面積為55到300平方米，每平方米售價(jià)7萬(wàn)元，均價(jià)8.5萬(wàn)元，我們推介的二手房只要4.3萬(wàn)/平方米，房子也很新，幾乎只有開(kāi)發(fā)商叫價(jià)的一半。” 記者發(fā)現(xiàn)，若與常見(jiàn)普通房型比較，鳳凰島當(dāng)下房?jī)r(jià)比兩三年前大打折扣，部分浙江業(yè)主已經(jīng)套牢。該樓盤(pán)二手房?jī)r(jià)格落差較大，甚至有夸張的“比開(kāi)發(fā)商低一半”的價(jià)格廣告。

　　鳳凰島性價(jià)比較高的房子吐血出售永佳地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)鐘以孚如是推薦一套6樓的137平方米一室兩廳，售價(jià)680萬(wàn)，相當(dāng)于每平方米單價(jià)不到5萬(wàn)。這套房子所在樓棟2011年建成，業(yè)主購(gòu)后沒(méi)入住。鐘以孚說(shuō)，鳳凰島二手房源不太好銷售，原因一是公攤面積有點(diǎn)大，使用率較低；二是限購(gòu)有一定影響。鳳凰島的房子目前沒(méi)有辦下房產(chǎn)證，過(guò)戶需向開(kāi)發(fā)商辦理更名費(fèi)用30萬(wàn)左右。“這個(gè)價(jià)格不包括更名費(fèi)用。”鐘以孚說(shuō)。

　　更有拋售者包攬更名費(fèi)用。德佑地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人楊芳亮代理的一套房，售價(jià)4.4萬(wàn)元/平方米，業(yè)主兩年前購(gòu)購(gòu)，降價(jià)銷售，且業(yè)主承諾包更名費(fèi)。

　　區(qū)域庫(kù)存消化周期

　　較高101個(gè)月

　　海南滿布開(kāi)發(fā)、待開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是海岸線。從南向北，三亞的三亞灣、海棠灣，到陵水的南灣半島、香水灣，再到萬(wàn)寧的楊梅灣、石梅灣，業(yè)內(nèi)人士稱東海岸已基本被開(kāi)發(fā)商圈地完畢。

　　龐大地產(chǎn)項(xiàng)目下，房?jī)r(jià)已不堅(jiān)挺。在?？诤５閰^(qū)、美蘭區(qū)，記者看到“八折優(yōu)惠”廣告條幅掛在新樓盤(pán)上。當(dāng)然，也有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)是先標(biāo)高價(jià)格然后打折。但從前兩年漲價(jià)策略到現(xiàn)今打折營(yíng)銷策略，可見(jiàn)樓市景氣程度。

　　受全島房地產(chǎn)熱及建設(shè)國(guó)際旅游島先行試驗(yàn)區(qū)影響，陵水縣城有的普通樓盤(pán)不靠海也掛售每平方米近萬(wàn)元。據(jù)當(dāng)?shù)毓賳T稱這類樓盤(pán)屬于有價(jià)無(wú)市，當(dāng)?shù)厝瞬毁?gòu)、外地人購(gòu)者寥寥。但這一高價(jià)已經(jīng)超越省會(huì)?？诘耐悩潜P(pán)，?？谑邪咨抽T(mén)解放軍當(dāng)年登陸點(diǎn)附近的海景房，平方米單價(jià)只萬(wàn)元出頭，市區(qū)不靠海的房子多在8000至9000元。在全省的房地產(chǎn)熱中，若以租售比和居民收入比看，?？诜炊赡苁呛Ｄ戏?jī)r(jià)泡沫較小的地區(qū)。

　　在鳳凰島開(kāi)盤(pán)的2010年1月份，?？谛陆ㄗ≌N售價(jià)格同比上漲35.1%、三亞上漲31.2%，漲幅居全國(guó)70個(gè)大中城市前兩位。三年后，今年1月份，?？?、三亞新房?jī)r(jià)同比下降，三亞二手房?jī)r(jià)同比下降1.1%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)中今年1月一線城市房?jī)r(jià)則大幅增長(zhǎng)。海南房?jī)r(jià)與全國(guó)平均水平逆向而行，令“泡沫說(shuō)”再起。

　　據(jù)海南克爾瑞統(tǒng)計(jì)，?？跇鞘袔?kù)存消化周期則需要50個(gè)月，文昌需要46個(gè)月，瓊海需要61個(gè)月，較嚴(yán)重的陵水需要101個(gè)月。據(jù)報(bào)道，該機(jī)構(gòu)稱，未來(lái)3至5年海南包括在售、庫(kù)存和準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的合計(jì)潛在供應(yīng)量達(dá)到1.079億平方米，而2011年海南消化了880萬(wàn)平方米，以此計(jì)算，目前海南樓市的潛在新房供應(yīng)量需要消化10年以上。

　　同時(shí)，從城市房產(chǎn)網(wǎng)三亞房?jī)r(jià)走勢(shì)看，自2011年夏以來(lái)，市場(chǎng)需求線大部分時(shí)間低于市場(chǎng)供給線，2012年秋以來(lái)供大于求的局面更為明顯。

　　中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院專家認(rèn)為，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于一步到位型上漲，投資和需求兩頭在外，即資金和購(gòu)購(gòu)者大多不來(lái)自海南本身。海南獲批建設(shè)國(guó)際旅游島后，各路資金蜂擁至海口、三亞等地，短短一周，整個(gè)海南省商品房銷售量就超越了2008年全年的銷售量。去年有文章進(jìn)行類比指出，三亞房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)它正在學(xué)習(xí)的那些國(guó)際同行，是印尼巴厘島的兩三倍，也超過(guò)美國(guó)夏威夷。

　　回顧篇

　　1992年海南房產(chǎn)泡沫七大特征

　　一、海南房地產(chǎn)熱起于政策預(yù)期。1990年5月《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》出臺(tái)。1991年11月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》，1992年初，向全國(guó)傳達(dá)《學(xué)習(xí)鄧小平同志重要講話的通知》提出加快住房制度改革步伐。

　　二、數(shù)千億外地資金涌入。

　　三、價(jià)格飆漲。海南房產(chǎn)平均價(jià)格為1350元/平方米，1993年上半年達(dá)到頂峰為7500元/平方米。短短三年時(shí)間，房?jī)r(jià)上漲超過(guò)4倍。

　　四、數(shù)據(jù)特征。1992年海南全省房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)總投資的一半；海南全省稅收的40%來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)。

　　五、政策刺破泡沫。1993年6月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見(jiàn)》，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房產(chǎn)業(yè)等16條整頓措施，海南房地產(chǎn)熱應(yīng)聲而落。

　　六、泡沫破滅。政策調(diào)控后，占全國(guó)0.6%人口的海南省，留下占全國(guó)10%的積壓商品房。1993年下半年起，開(kāi)發(fā)商紛紛逃離倒閉，部分銀行不良貸款率一度高達(dá)60%以上。僅建行一家，處置不良房地產(chǎn)項(xiàng)目267個(gè)，現(xiàn)金回收比例不足20%。因房地產(chǎn)直接投資損失慘重，證監(jiān)會(huì)2001年4月全面叫停券商直接投資。

　　七、泡沫的收尾。1995年8月，海南省政府成立海南發(fā)展銀行，以解決省內(nèi)眾多信托投資公司由于大量投資房地產(chǎn)而出現(xiàn)的資金困難問(wèn)題。不到三年，海南發(fā)展銀行現(xiàn)擠兌被關(guān)閉，這也是改革開(kāi)放以來(lái)頭家因支付危機(jī)關(guān)閉的省級(jí)商業(yè)銀行。1999年開(kāi)始至2006年，海南省用七年的時(shí)間，才基本結(jié)束處置積壓房地產(chǎn)的工作。

　　對(duì)比篇

　　海南房產(chǎn)泡沫對(duì)比：四種類似四處不同

　　與1992年泡沫相似處

　　一、借力政策利好預(yù)期。2010年1月4日《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》出臺(tái)，這是緣起，國(guó)內(nèi)熱錢(qián)涌向海南房地產(chǎn)。海南省主要專業(yè)表示，1月4日消息公布后，許多開(kāi)發(fā)商聞?dòng)嵍鴣?lái)，市縣應(yīng)接不暇，若沒(méi)有很好的規(guī)劃，就會(huì)搞亂。為此，海南省國(guó)土廳出臺(tái)“兩個(gè)暫停”政策“從1月16日起到3月31日，暫停全省商業(yè)性開(kāi)發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。”這成為助推劑。

　　二、省外資金大量涌入。官方本意是壓制過(guò)度炒作的房地產(chǎn)熱，但“休克”式暫停供地給市場(chǎng)造就更充分的炒作心理，這些政策的出臺(tái)沒(méi)能起到緩解的作用，在當(dāng)時(shí)側(cè)面促成外省特別是熟稔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的江浙資金涌入，海南的重要游客群體如東北人士，購(gòu)房數(shù)量也急劇上升。

　　三、房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度都很大。“兩個(gè)暫停”政策出臺(tái)后，?？凇⑷齺喖碍偤５榷鄠€(gè)地方房?jī)r(jià)應(yīng)聲跳漲，一日一價(jià)。據(jù)多個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)人士說(shuō)，2010年上半年海南的主要城市新房均價(jià)相比2009年上半年漲了1倍，下半年繼續(xù)上漲。2011年房?jī)r(jià)上漲蔓延到其他旅游業(yè)不夠發(fā)達(dá)的縣市。

　　四、數(shù)據(jù)特征相似。1、稅收占比。2010年海南省地方財(cái)政收入增長(zhǎng)52.1%，增速比全國(guó)財(cái)政收入增長(zhǎng)的21.3%高30.8個(gè)百分點(diǎn)，增幅為全國(guó)。背后是房地產(chǎn)業(yè)的重大貢獻(xiàn)。2011年初，海南省主要專業(yè)在參加該省“兩會(huì)”時(shí)說(shuō)，2010年“三亞房地產(chǎn)業(yè)上繳的稅收占財(cái)政收入的58%，而整個(gè)海南省基本上也是這一水平。”據(jù)媒體報(bào)道，2011年海南房地產(chǎn)業(yè)稅收同比增長(zhǎng)39%，房產(chǎn)稅收占地方稅收超過(guò)一半。

對(duì)比1992年“海南全省稅收的40%來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)”，2010年、2011年的數(shù)據(jù)要更高。

　　2、房地產(chǎn)投資占比。2010年海南全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資467億元，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的37.2%。2011年海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資663億元，占固定資產(chǎn)投資額的41.1%。2012年為41.33%。

　　對(duì)比1992年“海南全省房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)總投資的一半”，2010、2012、2011年該指標(biāo)均低于1992年，但數(shù)值差距不是很大。
　　
　　與1992年泡沫不同處

　　一、投機(jī)成分不同。1992

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