房價(jià)為何還在漲？

　　今天，是房地產(chǎn)調(diào)控國五條地方細(xì)則出臺的整50天。同時(shí)房價(jià)的走勢依然看漲：統(tǒng)計(jì)局4月份發(fā)布的70個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)，新建的商品住宅和二手住宅價(jià)格，環(huán)比上漲的城市分別67個(gè)和66個(gè)。雖然樓市調(diào)控政策不斷的加碼，但是房價(jià)卻沒有停止上漲的腳步，走高的樓市如何才能降溫？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和財(cái)經(jīng)評論員霍德明、劉戈共同評論。

　　樓市深度博弈。十年來的每一次房地產(chǎn)調(diào)控，每一次都報(bào)復(fù)性上漲。穩(wěn)房價(jià)，難點(diǎn)到底在哪里？

　　節(jié)節(jié)高漲的房價(jià)成為多數(shù)人心中的痛，今年29歲的唐先生是北京一家網(wǎng)站的職員，從去年7月到現(xiàn)在，他一直在看房，5月16日下午，唐斌打車從北京城的東南面出發(fā)，趕往西北面的上地去看房，其實(shí)在去年就考察過這里，當(dāng)時(shí)因?yàn)橛X得貴一直沒購，現(xiàn)在眼看著房價(jià)越來越高，出租車上唐斌不斷的翻看之前的報(bào)價(jià)單。

　　唐先生(購房者)：這樣的房子現(xiàn)在估計(jì)還購不到，我覺得可能他是捂盤惜售吧，并且等著還漲價(jià)。房價(jià)看不懂。從這幾年來看，沒看到房價(jià)下降。

　　唐先生告訴記者，眼前的這座樓盤就去年8月開盤的時(shí)候，稍微一猶豫就沒能搶上。

　　唐先生：過了十天它就沒有了。當(dāng)時(shí)我們覺得房子跟賣白菜一樣，我覺得這個(gè)非常不正常。去年的時(shí)候15000多元錢，現(xiàn)在你看門口金泰房地產(chǎn)的說了，兩萬二三(千元)很明顯，去年春節(jié)到現(xiàn)在也就是不到兩三個(gè)月吧。漲了五千元錢呢。這一套80平方米的房子，大概就是40多萬。100平方米就是很容易算50多萬遠(yuǎn)，就這個(gè)普通的一套房子。這還是一個(gè)五環(huán)外的房子。

　　在杭州，有的市民并不糾結(jié)，購房還是要趁早。

　　杭州市民：今年的房價(jià)看總的情況，我覺得穩(wěn)中還有升，像北京、上?，F(xiàn)在漲得都比較厲害，我們杭州應(yīng)該下不來的。

　　整個(gè)房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的改革方向目前已經(jīng)鎖定，各地的實(shí)施細(xì)則也在陸續(xù)制定和上報(bào)中。

　　杜猛(北京大學(xué)房地產(chǎn)研究發(fā)展基金副主任)：(房產(chǎn)稅)較好是在二線城市全面擴(kuò)開，這樣有利于房價(jià)穩(wěn)定。也有利于讓二線城市(房價(jià))快速上漲的城市承擔(dān)一定的責(zé)任。較好不要往三線城市或者四線(擴(kuò)散)，就是沒有限購的城市房價(jià)漲的慢的城市，不要承擔(dān)更多責(zé)任。用行政手段去干預(yù)市場，它是一個(gè)堵的行為，越堵它就有可能越會報(bào)復(fù)性上漲。而且我們這么多年，十年來的每一次房地產(chǎn)調(diào)控，每一次都報(bào)復(fù)性上漲，它不是我們調(diào)一次達(dá)到目的一次，只是起到一定作用。我們較終的目的是市場化。

　　胡志剛(中國房地產(chǎn)研究會副會長)：我們的房產(chǎn)稅政策，替代限購政策，有一個(gè)此消彼漲(的過程)，尤其是開始階段，有一個(gè)慢慢的切入過程，不可能指望原來的政策退出來了，新的政策就進(jìn)去了。馬上立馬全方位換崗，不可能的。經(jīng)過工作不可能這樣做的。

　　劉戈：大家對一線城市房價(jià)上漲的趨勢達(dá)成了共識

　　大家由原來有分歧對于房價(jià)的預(yù)期，現(xiàn)在達(dá)成了共識，購房者達(dá)成了共識，就是說在大城市，尤其大城市的核心區(qū)域，房價(jià)要漲這是不用懷疑的。同時(shí)開發(fā)商也達(dá)成了共識，以前還在猶豫。較近在北京的通州，兩塊地，拍溢價(jià)達(dá)到了百分之230，那么樓面價(jià)已經(jīng)比旁邊正在售的房子出售價(jià)已經(jīng)高了，也就是說面粉的價(jià)格已經(jīng)高于面包。原來大家還有分歧，現(xiàn)在經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)控，經(jīng)過各種表態(tài)之后，大家反倒達(dá)成了這樣一個(gè)共識，較低預(yù)期由原來有分歧的預(yù)期現(xiàn)在變成一個(gè)有共識的預(yù)期，那么在這種情況下，房價(jià)肯定還會持續(xù)的漲。而且越是一線城市漲的越多，對于二、三、四線可能存在的泡沫，大家有一定的警醒。對于那些北上廣這些所謂一線城市來說，它房價(jià)上漲的趨勢大家達(dá)成了共識。

　　霍德明：貨幣的增加使得大家真的有錢了

　　20%其實(shí)按二手房的交易還不是新房，我特別要講的是2010年的4月份到2012年差不多五月份的時(shí)候，這段時(shí)間房價(jià)基本上持平的，交易量也不是很大，不過房價(jià)基本沒漲。為什么從去年五月份到今年的五月份達(dá)成一個(gè)共識了？這個(gè)共識很有意思。開發(fā)商也認(rèn)為，房價(jià)應(yīng)該可以往上漲，而且消費(fèi)者購房的人還有共識，大家都認(rèn)為房價(jià)也要漲。我覺得加一點(diǎn)宏觀的因素，從去年差不多這個(gè)時(shí)候，看看數(shù)字上貨幣的增量的確是有明顯幅度的增加，而且我們一般講一般投資，一個(gè)就是所謂的基礎(chǔ)建設(shè)的投資，個(gè)是房地產(chǎn)投資，原來工商企業(yè)投資。在這十二個(gè)月里，基礎(chǔ)建設(shè)這一塊，國家還稍微有點(diǎn)壓下去了。當(dāng)然對于房地產(chǎn)這一塊，原來就有國十條已經(jīng)壓在那了，但是正好由于貨幣的增加使得大家真的有錢了，過去這段時(shí)間房子都沒漲，正好碰到這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，過去12個(gè)月里醞釀著，70個(gè)大中城市每個(gè)月漲一點(diǎn)，這就是醞釀，原來純粹就是空想產(chǎn)生這個(gè)預(yù)期，現(xiàn)在變成一個(gè)實(shí)現(xiàn)的預(yù)期。

　　調(diào)控嚴(yán)格是剛剛開始的，記不記得2010年國十條出臺的時(shí)候，大家還觀望一下，過了半年以后發(fā)現(xiàn)來真的了，所以我們不能期望著今天的政策宣布以后，就一定會有這么一個(gè)結(jié)果，因?yàn)槔习傩蘸烷_發(fā)商都會看你這個(gè)政策能不能持續(xù)下去。

　　尹中立：少數(shù)人的購購力是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要推動力

　　(房價(jià))上漲的壓力應(yīng)該說從長期的因素來看，主要是在于兩個(gè)制度性的缺陷，簡單說，少數(shù)人非常有錢。他們的購購力是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要推動力。另外一個(gè)制度缺陷是土地制度的缺陷，如果這兩項(xiàng)制度不做根本性改變，中國房價(jià)上漲的動力就會一直存在。

　　劉戈：房地產(chǎn)開發(fā)商利用土地的增值有一塊巨大的利潤

　　(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)

　　有媒體報(bào)道，房地產(chǎn)商每賺一塊錢，他們要交給國家的稅相當(dāng)于是1.02元，也就是比掙的還多，它這個(gè)數(shù)字你一看覺得的確是挺高，但是我們再去看同類其他企業(yè)到底是怎么樣的，A股整個(gè)的上市公司2012年的利潤是19544億元，那么它的實(shí)際繳稅22233億元，那么拿這個(gè)數(shù)字一算，A股上市公司平均它的凈利潤和它的交的稅收的比例是1比1.12。也就是說上市的房地產(chǎn)企業(yè)所交的稅，比起平均的稅還要低。所以房地產(chǎn)公司說自己交稅多，我覺得是無力的，而且還有比如說地價(jià)的增值稅，實(shí)際上很多地方政府是以某種原因，比如說按照1%、2%的稅率在交，這些上市公司并沒有去交這樣一些稅，所以用房地產(chǎn)公司的稅多來解釋房價(jià)，我覺得這是不通的。

　　較近某開發(fā)商拿房價(jià)和女人的衣服作比較，也就是說你們的衣服那么小的面積，為什么也可以賣那么貴，我房子為什么不能賣這么貴？其實(shí)是強(qiáng)詞奪理，因?yàn)檫@完全不可以用來一起比的，消費(fèi)品和投資品怎么能這么比？其實(shí)這就是一定要說房價(jià)的原因和開發(fā)商沒關(guān)系，是由于政府收的稅費(fèi)太多。所以導(dǎo)致這樣一個(gè)原因。其實(shí)雖然地方政府對于房地產(chǎn)這一塊是有依賴的，但是房地產(chǎn)開發(fā)商利用土地的增值有一塊巨大的利潤，那么這一個(gè)利潤并沒有體現(xiàn)在他們的報(bào)表里，那么也同時(shí)變成整個(gè)房價(jià)推高的原因，這一點(diǎn)不能否定。

　　霍德明：開發(fā)商會把招待費(fèi)用攤在開發(fā)成本里

　　世界各地的開發(fā)商其實(shí)都是相當(dāng)本土化一個(gè)企業(yè)，比如說在成都的開發(fā)商，很多開發(fā)商就是當(dāng)?shù)赝辽灵L的，當(dāng)然有外面來的強(qiáng)龍，但是很多時(shí)候地頭蛇是很厲害的，而且在房地產(chǎn)開發(fā)商這個(gè)行業(yè)還有一個(gè)潛規(guī)則，它會把很多的招待費(fèi)用攤到開發(fā)成本里。比如他凈利潤是一塊錢，他交的稅是一塊零兩分，但是里面的凈利潤，他是把開發(fā)成本扣掉了，當(dāng)你把開發(fā)成本這一塊拉上去，而很多這種潛規(guī)則的支出算進(jìn)去的話，其實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商的成本肯定比我們現(xiàn)在高，也就是說現(xiàn)在凈利潤肯定還是少報(bào)了。算法是有問題的，像一比一的情況，我估計(jì)大概能夠凈利潤到一塊五到兩塊錢，換句話稅那就更少了、我要挑戰(zhàn)這個(gè)數(shù)字，它應(yīng)該甚至有更少的一個(gè)該交的稅。

　　霍德明：房產(chǎn)稅對房價(jià)的抑制有完全的作用

　　房產(chǎn)稅在理論上對房價(jià)的抑制有完全的作用，舉一個(gè)例子，原來我在紐約州，看到了一個(gè)很漂亮的古堡才賣90萬美元，我很有興趣的去查了一下，它一年交相關(guān)的稅要五萬多美元。購購古堡的那一家人承認(rèn)自己是投機(jī)客，他原來想200萬賣掉的，賣不掉，現(xiàn)在90萬趕緊脫手，因?yàn)槊磕杲坏?萬塊錢的稅費(fèi)非常重。在我們國內(nèi)，我想對于房產(chǎn)稅，基本上肯定是將來在未來一段時(shí)間，慢慢的實(shí)施，為什么說慢慢的？因?yàn)樵瓉砦覀兊耐恋爻鲎尳鹨呀?jīng)收了，而且70年的使用時(shí)間，你現(xiàn)在還要再多收一個(gè)房產(chǎn)稅，這個(gè)房產(chǎn)稅要怎么樣收？多少的稅率？

　　房產(chǎn)稅在國外是經(jīng)過了很長一個(gè)過程，地方政府甚至跟老百姓還討價(jià)還價(jià)，對于地方政府來講，稅收基本上是較重要的地方財(cái)政的來源，它當(dāng)然想要多收一點(diǎn)，但地方老百姓肯定也不高興。問題是地方老百姓跟政府其實(shí)原來也是綁在一起，所以我覺得房產(chǎn)稅是要執(zhí)行，但是能不能夠在一年以內(nèi)，甚至說三個(gè)月以內(nèi)，全國普遍了，不太實(shí)際。如果說我們考慮一個(gè)三年五年，甚至更短一點(diǎn)的時(shí)間，能夠把稅率還有基本額度確定下來，對于房價(jià)的抑制有完全的作用。

　　劉戈：要讓部分人手中多余的房子推向市場

　　現(xiàn)在我們對于房地產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)有了時(shí)間表。但是全國聯(lián)網(wǎng)的確有很大的難度，而且全國制定統(tǒng)一稅收的方式也有一定難度。作為一個(gè)城市，你真的想抑制房價(jià)，那么我覺得在你的城市內(nèi)部，因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)的條件現(xiàn)在已經(jīng)是具備了，那么對于更多的擁有住房的人，你想讓他們把多余這些房子推向市場，那么其實(shí)有些不一定要等到全國的市場聯(lián)網(wǎng)以后再去做。比如說北京前一段時(shí)間有一個(gè)訴訟的案子，老子和兒子打官司，109套房子，那么這109套房子如果能夠形成供應(yīng)，那么我覺得對房價(jià)的影響完全很大。

　　劉戈：要讓政策透明

　
　　我覺得政策的出臺一定有連續(xù)性，在這個(gè)過程當(dāng)中應(yīng)該有更多的人參與，更多的交給大家來進(jìn)行討論，更多的人來參與，讓政策透明，那么較后會對房地產(chǎn)較終的發(fā)展方式形成統(tǒng)一的共識，形成新的一個(gè)可預(yù)期的結(jié)果，那么這可能是走上正路的意思。

　　霍德明：開征房產(chǎn)稅要征求民意

　　這么多年談房

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