“在三亞，你如果沒有一艘游艇或帆船，如果不是某個游艇或帆船俱樂部的會員，你都不好意思說你是富人。”這是較近流行的關(guān)于三亞的一個段子。

　　一踏入三亞，機場內(nèi)的廣告幾乎全是高端海景公寓和別墅；進入酒店房間打開本地電視頻道，播放的內(nèi)容不是高爾夫比賽，就是帆船比賽；在三亞港的鴻洲游艇碼頭，停泊的近百艘的豪華游艇，價格從人民幣幾百萬元到3億元……

　　對于三亞人來說，在擁有了國內(nèi)先進的“國際旅游島”高端身份之后，建設(shè)成“世界、亞洲 ”的國際熱帶海濱旅游城市是其《三亞市城市總體規(guī)劃(2008—2020)》的目標。讓實現(xiàn)這個目標如虎添翼的是三亞旅游規(guī)劃圖上新出現(xiàn)的一個 級高端休閑度假區(qū)——海棠灣綜合度假區(qū)。

　　濱海一線品牌度假酒店帶、亞洲免稅店、24公里營業(yè)的夢幻不夜城……這些聽上去就讓人沸騰的高端匯聚在此，使海棠灣幾乎一夜之間成為國內(nèi)高端旅游休閑度假的代名詞。

　　“如果用一句話來推介海棠灣，那就是‘中國國家海岸，世界度假天堂’。這既是海棠灣的旅游規(guī)劃定位，也是海棠灣的開發(fā)建設(shè)目標。”三亞市副市長、海棠灣管委會主任鄧忠對記者介紹說。

　　海棠灣投資占三亞市1/4

　　“2012年，海棠灣的投資就占到了整個三亞市的四分之一還多，頭次突破100億元，達到116億多元。”鄧忠副市長透露的這幾個數(shù)字，一下打開了人們對海棠灣綜合度假區(qū)的想象空間。

　　海棠灣是三亞東疆門戶，是三亞的五個海灣之一。相比于三亞灣、亞龍灣、崖州灣、大東海灣，海棠灣的旅游開發(fā)建設(shè)相對滯后。

　　盡管三亞市早在2004年就決定啟動海棠灣的開發(fā)，但直到2007年海棠灣才出讓了塊土地。2009年，隨著國家將海南定位為國際旅游島這一重大利好政策的出臺，特別是“亞洲免稅商店”較終選址落戶于海棠灣后，海棠灣的開發(fā)才進入真正的高潮期。

　　海棠灣也因此擁有了后發(fā)優(yōu)勢——開發(fā)晚，但起點高。

　　啟動初始，三亞就邀請了美國、法國、西班牙等海內(nèi)外知名的設(shè)計公司進行概念規(guī)劃。“其中，一家公司提出的‘國家海岸’設(shè)計理念讓大家眼前一亮，經(jīng)過一系列相關(guān)流程后，海棠灣的旅游定位較終確定了‘國家海岸’概念。”海棠灣招商局局長表示。

　　海棠灣的開發(fā)架構(gòu)為政府作為一級開發(fā)，其行政構(gòu)架從2007年正式成立，成立國有開發(fā)公司，負責整個區(qū)域內(nèi)的水、電、路等的公共配套建設(shè)。

　　按照規(guī)劃，海棠灣綜合度假區(qū)的高端項目包括：亞洲的免稅店、全球較高端的濱海酒店帶、高端游艇碼頭、不夜城、集傳統(tǒng)民俗與現(xiàn)代風格于一體的風情小鎮(zhèn)、現(xiàn)代化運營模式的總部經(jīng)濟與金融產(chǎn)業(yè)園區(qū)等等。

　　在投資界看來，海棠灣綜合度假區(qū)的開發(fā)機會也是三亞大規(guī)模投資的機會。面對蜂擁而至的海內(nèi)外投資者，三亞政府顯得異常冷靜、理性，“海棠灣開發(fā)招商壓力不大，相反需要挑商、擇商。”鄧忠副市長對《中國經(jīng)濟周刊》說。

　　至于海棠灣的投資中是以中資還是外資為主，海棠灣管委會副主任吳鐘斌說很難統(tǒng)計，“有些項目是中資的，但也有外資參與合作，因為股東結(jié)構(gòu)是全球的，所以外資究竟占多大比例，也難以統(tǒng)計。但無論是中資還是外資，實際運作項目的主體都在三亞注冊了實體公司。”

　　酒店走廊

　　目前似乎已經(jīng)沒有什么可以阻擋人們對三亞旅游度假的向往和熱情，即使是在2013年春節(jié)期間，央視在黃金時間連續(xù)曝光三亞旅游的種種宰客行徑，三亞旅游潮依然是熱浪滾滾，特別是其高端旅游市場以的態(tài)勢加速襲來。

　　“三亞主城區(qū)已經(jīng)開業(yè)的免稅店，2013年春節(jié)期間單天購購力較高超過了3000萬元，而且此購購力還是在人均次限購8000元人民幣的前提下。”吳鐘斌副主任解釋說，政府希望通過海棠灣免稅店來緩解市內(nèi)單體免稅店的壓力，為旅游產(chǎn)業(yè)鏈帶來更多的空間。

　　在此背景下，三亞市政府決策提速海棠灣開發(fā)。如原計劃2014年開業(yè)的亞洲免稅店——三亞海棠灣國際購物，已經(jīng)改為2013年年底就完工并試運營。

　　除了亞洲免稅店的誘惑力，從三亞的整體旅游設(shè)施看，海棠灣綜合度假區(qū)的魅力之一，應(yīng)屬其高端酒店板塊。“海棠灣的高端酒店建設(shè)規(guī)模，僅用5年時間就快趕上亞龍灣20年的發(fā)展。”吳鐘斌形象地比喻道。

　　在海棠灣的規(guī)劃中，將濱海一線的較佳地段劃定為“酒店帶”，規(guī)劃建設(shè)32家國際知名品牌酒店。這些品牌包括豪華精選、喜來登、康萊德、希爾頓逸林、萬麗、凱賓斯基、威斯汀、洲際、索菲特、君悅、香格里拉、四季、W、瑞吉、蒙太奇、亞特蘭蒂斯、華爾道夫、文華東方、麗思卡爾頓、萬豪、皇冠假日、溫德姆等等。

　　截至目前，海棠灣的酒店開發(fā)已累計投資400多億元，已有7家品牌度假酒店開業(yè)，客房總量已近3000間。

　　“海棠灣濱海酒店帶2016年前后絕大部分開業(yè)后，在22公里長的海岸線上，規(guī)劃如此高端、國際品牌酒店如此集中、檔次如此之高、度假元素如此齊全，可以預(yù)見，海棠灣將成為世界上少有的國際品牌酒店較集中的走廊。”吳鐘斌說。

　　已于2012年開業(yè)的海棠灣喜來登酒店的駐店經(jīng)理黎紋良說，隨著知名度的提升，營銷力度的進一步挖掘，今年酒店住房率預(yù)計達48%左右，基本達到開業(yè)初的預(yù)期目標。

　　為了滿足不同旅游人群的高、中、低旅游需求，除了沿海岸的高端品牌酒店外，海棠灣還在二線地段規(guī)劃建設(shè)中端酒店，三線地段建設(shè)具有當?shù)靥厣娘L情小鎮(zhèn)，這些相對低端但非常有特色的旅店，與濱海高端酒店形成互補。

　　BT建設(shè)模式引關(guān)注

　　在海棠灣現(xiàn)場采訪中，5個風情小鎮(zhèn)因其設(shè)計風格和其背后的BT建設(shè)模式引發(fā)了媒體和學(xué)界的特別關(guān)注。

　　據(jù)介紹，海棠灣鎮(zhèn)95%以上人口都集中在整個鎮(zhèn)三分之一的面積上。根據(jù)海南省委、省政府的戰(zhàn)略部署，在“十二五”期間實現(xiàn)海棠灣撤鎮(zhèn)設(shè)區(qū)。全鎮(zhèn)總?cè)丝诖蠹s5萬人，基本要實現(xiàn)挪地居住。這是一個相當浩大的工程，于三亞甚至海南來說，都是未有的。

　　海棠灣在沿國道兩側(cè)交通較便利的地方根據(jù)不同地形特色，建設(shè)宜居宜住、宜商宜旅的風情小鎮(zhèn)，就近安置附近居民。全鎮(zhèn)有22個村委會，全部搬到風情小鎮(zhèn)里居住，每個小鎮(zhèn)規(guī)模1000人到幾千人不等。這是一個“雙變”的課題，從農(nóng)村到社區(qū)，從農(nóng)民到居民，尤其后者更難。

　　從目前摸底情況來看，基本上每家每戶都有單獨的聯(lián)排低層住宅。

　　這樣把原來分散的土地進行集約開發(fā)，支持政府開發(fā)建設(shè)。據(jù)了解，規(guī)劃中的10個風情小鎮(zhèn)的總投資規(guī)模是100億元。

　　如此大的建設(shè)投資從何而來？“整個項目通過建設(shè)營銷模式來開發(fā)，即BT模式，不需要政府投資，由國內(nèi)四家有信譽有實力的國有企業(yè)保利、天房、中外建、招商地產(chǎn)[微博]來出資建設(shè)，政府可在小鎮(zhèn)建設(shè)完成后的3年內(nèi)逐漸回購。這一建設(shè)模式可大大緩解地方政府的財政壓力。”鄧忠副市長表示。

　　在旅游區(qū)開發(fā)中引入BT模式，在國內(nèi)還不多見，而海棠灣的BT模式，同時還創(chuàng)新了城鎮(zhèn)化的市場化發(fā)展路徑，引發(fā)了國內(nèi)學(xué)界的關(guān)注和研究。據(jù)了解，頭批7個風情小鎮(zhèn)建成后，可安置當?shù)?700戶農(nóng)民。他們不僅將因此提升安居水平，同時還將通過開設(shè)家庭旅館等生意而獲得新的就業(yè)謀生手段。

　　海棠灣與博彩、賽馬無關(guān)

　　眾所周知，北緯18度，被譽為上帝對人類的一個特別恩賜。同處這一緯度的夏威夷、三亞等，不僅是國際旅游勝地，同時也是全球較佳的有機農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)的地域和的農(nóng)業(yè)育種勝地。所以，在海棠灣的規(guī)劃中，不僅要將海濱資源發(fā)揮得，同時也要挖掘其稀有的農(nóng)業(yè)潛力，將農(nóng)業(yè)發(fā)展和生態(tài)觀光相結(jié)合，引導(dǎo)海棠灣旅游發(fā)展走向高端。

　　作為國際旅游島，常規(guī)的旅游定位和旅游項目顯然無法滿足人們對其國際化的想象。因此，一些旅游 人士大膽猜測：海棠灣未來是否會允許賽馬、博彩等國際上通行的高端旅游區(qū)的常設(shè)項目？

　　甚至有傳言已經(jīng)給海南省特別政策，海棠灣一家酒店已在做前期的準備工作，而相關(guān)管理辦法政府也已基本制定完成。對此，有分析人士認為，也許國內(nèi)博彩業(yè)的試點將從海棠灣開始。

　　對此傳言和說法，三亞和海棠灣的官員給予了否定：海棠灣整體要傳達的概念是綜合度假區(qū)，跟博彩、賽馬無關(guān)，其發(fā)展目標是“中國國家海岸，世界度假天堂”。

　　但作為國內(nèi)稀有的 級度假區(qū)，海棠灣的未來必將被賦予無窮的想象空間。

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