白先生：“裝修檔次縮水一半多”

2002年年底，白先生和一家房產(chǎn)公司簽定了《商品房購(gòu)賣合同》，購(gòu)購(gòu)了一套170多平方米的精裝修商品房。置業(yè)顧問介紹說，裝修標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2500元至3000元，所有裝修材料在房產(chǎn)公司的網(wǎng)站上都可以找到。

白先生是個(gè)有心人，特意要求售樓方在合同附件中對(duì)裝修建材標(biāo)準(zhǔn)做出承諾。一年后，白先生高高興興入住，卻不想，沒住多久就麻煩不多，特別是房子的裝修質(zhì)量與當(dāng)初開發(fā)商的承諾大相徑庭。

白先生特地委托有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)這套房屋進(jìn)行裝修估算，估價(jià)結(jié)果為25萬(wàn)元，與房產(chǎn)商承諾的51萬(wàn)余元相差26萬(wàn)元。

開發(fā)商：“你家裝修含電梯大堂”

白先生怒發(fā)沖冠。馬上找到開發(fā)商理論，但仍然沒能得以解決，于是，白先生憤然將開發(fā)商告上了法庭。

在法庭上，原告白先生認(rèn)為，新房裝修材料以次充好，施工質(zhì)量低劣，并未達(dá)到被告先前承諾的每平方米2500元至3000元檔次，這就是房產(chǎn)商違約。

被告房產(chǎn)公司卻辯稱，他們?cè)诰W(wǎng)站上所稱“裝修每平方米2500-3000元”，應(yīng)當(dāng)理解為是對(duì)樓宇大堂的裝修價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，而非白先生所稱的室內(nèi)裝修的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。他們還認(rèn)為，裝修總價(jià)應(yīng)該按照房屋建筑面積（約170平方米）計(jì)算，而不是白先生所講的套內(nèi)面積（約131平方米）。因此，房產(chǎn)商堅(jiān)持認(rèn)為裝修的價(jià)格已經(jīng)超過了每平米2500元。

那么，開發(fā)商是否構(gòu)成違約，白先生的訴求是否會(huì)得到法院的支持呢？

[焦點(diǎn)一]

業(yè)主怎能為大堂購(gòu)單！

裝修總價(jià)是否應(yīng)該依據(jù)房屋建筑面積計(jì)算？這一問題成為本案的爭(zhēng)議之一。

對(duì)此，法院判決稱：“如果按照房屋的建筑面積確定裝修總價(jià)，顯失公平，也不符合民法誠(chéng)實(shí)信用原則。具體為：違反合同訂立的目的，故裝修價(jià)格應(yīng)該按照房屋套內(nèi)的建筑面積131平方米計(jì)算。”

江蘇法略律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師邵振華認(rèn)為，法院做出這樣的判決是合法合理的，保護(hù)了購(gòu)房者白先生的合法權(quán)益。

那么，什么判決中提到的民法的誠(chéng)實(shí)信用原則呢？

邵振華解釋，我國(guó)《合同法》在倡導(dǎo)合同自由的契約精神的同時(shí)，更加體現(xiàn)了誠(chéng)實(shí)信用的核心地位。（參見《中華人民共和國(guó)合同法》總則第六條：當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。）誠(chéng)實(shí)信用原則要求當(dāng)事人在履行合同義務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮到合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣。

結(jié)合本案，很顯然，白先生與開發(fā)商購(gòu)房的目的是用于自己居住，開發(fā)商聲稱的裝修面積是對(duì)樓宇大堂的裝修價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，這樣的抗辯顯然是不符合合同訂立的目的的。白先生購(gòu)的是商品房，而不是大堂，如果按照房屋的建筑面積確定裝修總價(jià)，顯失公平。

[焦點(diǎn)二]

開發(fā)商負(fù)有完全責(zé)任

本案另有一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，即房地產(chǎn)公司網(wǎng)站上的和房產(chǎn)公司銷售人員的承諾內(nèi)容是否對(duì)雙方當(dāng)事人有約束力，是否亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。

對(duì)此，法院判決認(rèn)為：“房產(chǎn)商在其網(wǎng)站中所稱的裝修標(biāo)準(zhǔn)的承諾，理應(yīng)成為合同的內(nèi)容。”

邵振華解釋，本案中，銷售人員對(duì)白先生做出的裝修標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2500元至3000元的承諾，是使得白先生較終決定購(gòu)其商品房的決定性因素之一。雖然上述承諾雙方?jīng)]有寫入商品房購(gòu)賣合同中，但是根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房購(gòu)賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。顯然，該說明和允諾即使未載入商品房購(gòu)賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

[律師提醒]

一般而言，開發(fā)商銷售精 時(shí)，均會(huì)在裝修合同中明確約定裝修計(jì)價(jià)是依據(jù)建筑面積還是依據(jù)套內(nèi)面積。不可否認(rèn)，確有部分開發(fā)商沒有就此明確，偏偏還要宣傳自己的裝修檔次高，而一般的購(gòu)房者又不懂得其中的區(qū)別，以為上述的兩個(gè)概念是一樣的。類似白先生這樣的糾紛絕非個(gè)案。

當(dāng)發(fā)生這樣的糾紛時(shí)，合同不再能夠起到應(yīng)有的定紛止?fàn)幍淖饔?。本案中，法官認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)民法的原則行駛自由裁量權(quán)，這才保護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。但是在實(shí)際生活中，為了避免不必要的糾紛，提醒消費(fèi)者在購(gòu)購(gòu)精裝修商品房時(shí)，一定要額外謹(jǐn)慎。計(jì)價(jià)單位本身并非一定重要，但切記要把精 所使用的各種主要材料、檔次，以及本套房的裝修總價(jià)，都要在合同中應(yīng)該準(zhǔn)確無誤明。較后，工程適用的施工規(guī)范、工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和方法，也應(yīng)在合同中明確。

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