樓市"金九"慘淡開局

　　北京樓市在9月頭周開局不利，來自中原地產(chǎn)、亞豪機構(gòu)等機構(gòu)統(tǒng)計顯示，上周（9月3日-9月9日）北京新房與二手房成交量較此前一周均下跌近兩成。業(yè)內(nèi)專家表示，近期部分在售項目價格上調(diào)是導(dǎo)致9月頭周樓市下調(diào)主要原因。

　　成交量近10周來較低

　　作為樓市"金九銀十" 相關(guān)公司股票走勢的開局之周，上周樓市引起市場高度關(guān)注。不過，來自北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：上周北京新建住宅簽約套數(shù)為2275套，環(huán)比此前一周的2828套下降了19.6%。二手房住宅則簽約了2750套，環(huán)比此前一周的3396套下降了19%?？偝山涣績H5025套，環(huán)比下降了19.3%。這也是較近10周來成交量較低的一周。

　　從上周成交排名情況來看，南城依然是目前市場成交的主陣地，成交前十的項目當中有半數(shù)均位于南城，其中包括亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的林肯花園、豐臺區(qū)的東海儀園、大興區(qū)的北京城建紅木林與保利春天里以及房山區(qū)的綠地啟航社，五個項目共實現(xiàn)成交258套，雖然這一數(shù)量尚不及市場火爆時一個項目的單周成交，但是在目前市場情況下尚屬可觀。

　　此外，亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入9月，中國鐵建的梧桐苑限價項目仍然保持高位成交，頭周實現(xiàn)541套的銷量，占據(jù)了全部市場銷量的23.8%。而扣除這一項目的成交，金九銀十頭周可謂開局慘淡。

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　　開發(fā)商以價換量結(jié)束

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉表示，開發(fā)商以價換量基本結(jié)束，目前很多城市都出現(xiàn)了價格止跌，之前熱銷的項目都出現(xiàn)了折扣減少，購房者再現(xiàn)猶豫和高性價比房源明顯減少是導(dǎo)致9月頭周樓市成交下跌主要原因。

　　入市項目數(shù)量回落

　　繼8月較后一周6項目集中入市之后，9月頭周項目入市數(shù)量出現(xiàn)回落。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周北京住宅市場共有4個項目開盤銷售，雖然開盤項目數(shù)量環(huán)比之前一周有所減少，但是這4個項目共新增商品住宅874套，預(yù)售許可面積7.8萬平方米，相比之前一周還有小幅上升。這其中則主要歸功于通州的新盤項目合生·濱江帝景，頭次開盤即提供504套供應(yīng)。

　　從上周入市項目的定價特征來看，先進一個純新盤入市的合生·濱江帝景定價求穩(wěn)，其頭次入市價格定為16500元/平方米（精裝修），相比其周邊毛坯項目低出1000元/平方米左右，基本與通州區(qū)目前主力價格區(qū)間保持一致。而從其他老項目后期開盤的定價情況來看，則呈現(xiàn)穩(wěn)中上升趨勢。

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　　開發(fā)商不急于推新房源

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，金九銀十開局北京樓市供應(yīng)并未出現(xiàn)集中增長，這其中主要有兩方面原因。

　　一方面自去年以來土地市場的低迷使得部分房企手中出現(xiàn)存量缺口，未來可預(yù)見的房屋開工數(shù)量的減少，使得房企不得不對目前在售項目的銷售周期做出調(diào)整，以保持未來年內(nèi)企業(yè)運營的穩(wěn)定發(fā)展。

　　另一方面，自去年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策使得開發(fā)商普遍降低了今年的銷售流業(yè)績要求，而經(jīng)過了前幾個月的快速集中成交之后，部分項目甚至已將近完成全年任務(wù)，因此并不急于推出新房源。(.京.華.時.報)

　　金九銀十頭周54個主要城市成交量環(huán)比降17%

　　開發(fā)商拿地加快 "拐點說"再起

　　房地產(chǎn)"金九銀十"完成了頭周作業(yè)。中指院數(shù)據(jù)顯示，9月3日至9日的一周內(nèi)，雖然仍有八成城市樓市成交同比上升，但增幅明顯趨緩。環(huán)比方面，在中原地產(chǎn)監(jiān)測的54個主要城市中，新建住宅簽約量下降近17%，其中北京下降19.6%，廣州下降21.4%，深圳降幅超過兩成。

　　與此同時，1至8月房地產(chǎn)投資增速等關(guān)鍵指標年內(nèi)頭次回升。專家表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)探底特征明顯，整體趨于穩(wěn)定，信貸政策對于房價走勢將起決定性作用。

　　成交 同比增幅收窄環(huán)比下降

　　10日，中指院較新數(shù)據(jù)顯示，9月3日至9日的一周內(nèi)，雖然仍有八成城市樓市成交周均同比上升，但漲幅明顯趨緩，且多數(shù)城市同比增幅有所減少。在監(jiān)測的40個城市中，僅4城市同比漲幅超過150%，同比漲幅超過100%的城市也從上周的11個下降至8個，城市中，上海、天津由漲轉(zhuǎn)跌，武漢也繼上周之后跌幅繼續(xù)擴大。

　　在同比漲幅縮窄的同時，環(huán)比方面，也與之前幾個月的高企不同，在進入"金九銀十"后，成交量反而呈下降趨勢。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在上周監(jiān)測的54個主要城市中，新建住宅總簽約套數(shù)為54643套，相比上上周的65865套下調(diào)了近17%。值得注意的是，一線城市成交量下調(diào)更為普遍，其中北京新建住宅簽約2275套，環(huán)比下調(diào)19.6%，上海微跌，廣州下調(diào)21.4%，深圳等環(huán)比跌幅也超過2成。

　　與此同時，CRIC研究數(shù)據(jù)顯示，過去一周，十大城市成交指數(shù)110.85，環(huán)比下跌26.36點，其中北京成交跌幅，為49.84%；其次是重慶，環(huán)比下跌34.68%。中原市場研究部總監(jiān)張大偉在接受本報記者采訪時表示，一方面，隨著房企結(jié)束"以價換量"等優(yōu)惠政策，使高性價比房源明顯減少。另一方面，隨著庫存的下降，政策堅持調(diào)控的信號不斷釋放，也再次影響了購房者積極性。

　　"剛需對房價尤為敏感，價格高了就不購。"中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對本報記者采訪時表示，目前剛需購房者的集中釋放已幾乎完畢，下階段，需求不足是。"作為剛需來說，與投資客的不同就是有自己購房價格底線，不跟漲，因此若價格再次觸及到剛需人群不能夠接受的房價紅線，則使他們再次陷入觀望。"

　　的確，與之前很多人所預(yù)估的"量價齊升"不同的是，本周房地產(chǎn)市場處于"價升量降"。據(jù)21世紀不動產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，進入9月份周北京二手房成交同期環(huán)比下降10%，商品房成交環(huán)比下降44%，繼8月份之后繼續(xù)呈下降趨勢。但從價格方面來看，8月底北京二手房掛牌均價上漲1.7%，進入9月周仍無下降趨勢。值得注意的是，在經(jīng)過5至8月的剛性需求集中釋放后，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵指標現(xiàn)轉(zhuǎn)向跡象。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比名義增長15.6%，增速比1-7月提高0.2個百分點，現(xiàn)頭次上漲；房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱"國房景氣指數(shù)")在連續(xù)14個月下降后頭次回升，比7月提高0.07點；房屋新開工面積與商品房銷售額也現(xiàn)頭次上漲。與此同時，商品房銷售面積與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積跌幅也頭度收窄。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認為，在經(jīng)過前期長時間博弈后，房地產(chǎn)市場探底趨勢愈加明顯，走勢日漸明朗，未來房地產(chǎn)市場將逐步趨于穩(wěn)定。

　　房企 拿地積極性回升

　　事實上，隨著交易額上漲，交易量下降幅度收窄，使企業(yè)回款增多，房地產(chǎn)企業(yè)投資熱情加大。以房企拿地為例，1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積23624萬平方米，同比下降16.2%，降幅比1-7月份縮小8.1個百分點；土地成交價款4800億元，下降7.6%，降幅縮小9.3個百分點。

　　繼續(xù)8月房企拿地積極性回升，9月僅過10天，各大房企已赤資近百億元在一二線城市集中搶地。

　　9月10日，昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易集中掛牌出讓11宗土地，其中，廈門建發(fā)以8.2817億元取得黑林鋪村7宗城中村改造用地。而此前9月7日，華潤置地經(jīng)過激烈競爭擊敗萬科和保利，以總成交價10.84億元，競得成都地塊。富力地產(chǎn)以4億元總價通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式接手廣州海珠城項目；泰禾集團以總價人民幣5.65億元摘得福州長樂市商住用地；路勁地產(chǎn)以底價5.84億競得上海嘉定區(qū)一地。

　　9月6日，萬科擊敗中海和保利，以總價為33.06億元摘得合肥廬陽區(qū)總面積達到775.34畝的連體地塊，平均溢價率超過37%。9月5日，萬科以13.65億元競得廣州開發(fā)區(qū)開源大道以南地塊；綠地以底價4.39億元將佛山禪城區(qū)商住地塊收入囊中；華潤置地以總底價8.3億元競得溫州甌海區(qū)南湖兩地塊；榮盛發(fā)展以2.95億元摘得常州地塊。

　　值得注意的是，縱觀成交地塊，除萬科以溢價37%取得合肥連體地塊以外，其余多以底價收入囊中。

　　陳國強指出，企業(yè)集中拿地，一方面是由于上半年拿地過少，回收資金又較多，另一方面，在財政緊張的背景下，地方政府也開始務(wù)實，加速推出優(yōu)質(zhì)地塊。

　　的確，自8月下旬，地方政府集中加大推地力度。8月29日，合肥市集中推出總占地面積達1755.76畝的22幅土地。而在此之前，27日，溫州市市長陳金彪表示，溫州將推出52宗，總面積達3220畝的凈地；杭州推出7宗土地；北京市集中公布11宗經(jīng)營性用地。

　　而在資金回籠方面，中原數(shù)據(jù)顯示，房企前8月累計銷售2755億，同比上漲16.4%。截至10日，已發(fā)布8月銷售數(shù)據(jù)的頭創(chuàng)、保利、碧桂園等10家房企，8月銷售額合計404.75億元，環(huán)比上漲3.2%。

　　預(yù)期 "拐點說"再起

　　對于8月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)出現(xiàn)反彈，楊紅旭表示，作為房地產(chǎn)行業(yè)重要指標的，土地購置量、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房屋新開工面積、國房景氣指數(shù)，全部在8月頭次出現(xiàn)反彈。這意味著，房地產(chǎn)有關(guān)數(shù)據(jù)8月全面觸底，行業(yè)迎來真正拐點。

　　陳國強并不這么認為，他表示，僅是一個月數(shù)據(jù)向好，并不能簡單定論成房地產(chǎn)市場拐點已到。但是，經(jīng)過前期的探底過程，房地產(chǎn)行業(yè)觸底特征已非常明顯。

　　對于房地產(chǎn)未來價格，楊紅旭認為，未來不會維持量價齊升的局面。他表示，市場經(jīng)過去年的調(diào)整底部已經(jīng)出現(xiàn)，從成交量來說，下半年仍將維持活躍。但價格方面，在宏觀調(diào)控政策趨嚴的背景下，未來半年到一年內(nèi)房地產(chǎn)價格將維持上下震蕩，整體呈上升趨勢，但幅度不會很大。

　　"信貸政策將成為影響‘金九銀十

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