限購一年多，樓價出現(xiàn)跌勢，購家可做好購房計劃了。

限購一年多，市場上不乏轉(zhuǎn)售為租的業(yè)主和轉(zhuǎn)購為租的購家，年后他們該咋辦？

購賣房屋，時機是一個關(guān)鍵因素。購家害怕購貴，業(yè)主則害怕賣平，矛盾的心理，以至于有那么一部分人，限購時“轉(zhuǎn)售為租”，樓價高時“轉(zhuǎn)購為租”，如今，限購已一年多，而且樓價出現(xiàn)下跌的趨勢。此時，惜售者是否還會選擇繼續(xù)惜售；而面對高企的CPI和不菲的租金，“轉(zhuǎn)購為租”者會否改變心意，趁樓價下跌出手淘盤？

記者從房地產(chǎn)中介了解到，一些久候多時的惜售業(yè)主心態(tài)已出現(xiàn)分化，部分繼續(xù)長租獲利，外地業(yè)主因名額所限“賣咗購唔番”，也選擇惜售下去；部分看淡后市的業(yè)主開始心態(tài)走弱，愿意降價5%~10%出售物業(yè)。至于購家方面，入市熱情依然不高，面對業(yè)主大幅減價也爽約，大部分依然維持原有置業(yè)預(yù)算，繼續(xù)觀望。一年之計在于春。購賣房屋是“終身大事”，的確應(yīng)該慎重行事，及早計劃。有意購賣房屋的各位人士，不妨參考一下記者為大家“刺探”的購賣“軍情”，為購房或賣房訂個新計劃吧！

探子回報：轉(zhuǎn)售為租者陣營分化

“逃兵”：已有惜售業(yè)主開始出售物業(yè)

中原地產(chǎn)東方寶泰分行營業(yè)經(jīng)理許定邦透露，天河北現(xiàn)時也出現(xiàn)了價格松動，在放售物業(yè)的業(yè)主中，要么是因為急需資金周轉(zhuǎn)而放售物業(yè)，要么就是見市場走勢不容樂觀，心態(tài)走弱而放售物業(yè)。早前天河北屬于廣州豪宅板塊之一，業(yè)主心態(tài)較“高傲”，限購令出臺后，業(yè)主惜售風(fēng)一度盛行。現(xiàn)時部分業(yè)主認為樓價走低了，不適合出售，于是轉(zhuǎn)售為租，先出租獲利，待市場明朗后再作決定。不過也有部分業(yè)主，在之前惜售，見市場情況不太好，害怕樓價持續(xù)走低，于是重新將物業(yè)放售。合富置業(yè)文昌南路分行主管岑國生表示，老西關(guān)一年前“轉(zhuǎn)售為租”的業(yè)主，部分對后市不看好的業(yè)主會選擇將物業(yè)出售套現(xiàn)，而部分出售意愿不強的業(yè)主則會為物業(yè)定價錢，有客到價才會賣，否則就出租。

合富置業(yè)黃石分行主管譚漢明告訴記者，黃石板塊在去年限購初期的確有一部分不急用錢的業(yè)主會選擇以租待售，等待市場回暖后也會考慮再次放售，而一年之后這部分業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)分化，部分業(yè)主繼續(xù)以租待售等待合適的售樓時機，而這一年黃石板塊租金有所上升，令其租金收益有所增長，這也是其中一個令其愿意以租待售的原因。

“剩斗士”：業(yè)主無名額再購，選擇繼續(xù)惜售

滿堂紅中山六區(qū)域經(jīng)理馬海波表示，有名額再購房屋的業(yè)主或者賣一購一的換房業(yè)主，他們選擇出售的意愿比名額已滿且無換屋需求的業(yè)主要強得多。對于外地戶籍人士，在CPI走高且外地人限擁有一套住房的政策之下，他們堅守惜售做“剩斗士”意愿較強烈。

中原地產(chǎn)盈翠分行陳燕嬌表示，白云新城許多業(yè)主都是外地戶口，在廣州的購房名額不多，限購以來，他們害怕賣了購不回來，于是“轉(zhuǎn)售為租”，如今，盡管市場成交情況較差，他們認為即使是放租獲利也不菲，因為他們一手購入物業(yè)時，樓價尚低，如今租金高企，租賃回報甚為可觀。

合富置業(yè)錦榕灣分行主管余昌勝表示，工業(yè)大道北板塊之前“轉(zhuǎn)售為租”的業(yè)主不少仍以放租為主，經(jīng)過一年的限購調(diào)整，目前樓價相比之前跌了，因此他們認為此時并非放售的較佳時機，若不是急需錢周轉(zhuǎn)都不會放售手頭上的物業(yè)，情愿一直放租來等待時機。

行家意見：購得合適住得舒服是王道

中原地產(chǎn)黃燕飛認為，計劃總跟不上變化，各種因素的作用，樓市下跌空間較多去到哪里，何時才是抄底好時機？其實都難以下定論。如今樓價已經(jīng)出現(xiàn)松動，部分單位由于業(yè)主急售等原因，價格讓步的空間已經(jīng)非常大，若在自己承受能力范圍內(nèi)，現(xiàn)時出動留意自己要置業(yè)區(qū)域的放售物業(yè)，遇上價格合適者，出手入市就是好時機。購樓無所謂購貴購平，購到較合適的、住得舒服才是王道。若太過猶豫，無論何時，都難以找到合適的購樓時機。

一位按揭業(yè)人士告訴記者，相比去年緊繃的信貸形勢，目前信貸環(huán)境也寬松很多。頭次置業(yè)者貸款利率回歸到基準利率，二套房貸回歸至基準利率1.1倍，告別以往上浮20%~30%的“瘋狂”。去年法定存款準備金率攀上高峰，銀行信貸緊張，利息支出抵消樓價下跌帶來的好處。去年年底法定存款準備金率3年來頭次下調(diào)，經(jīng)過一個多月的消化，住房貸款利率回歸正常。貸款利率環(huán)比去年，有利于購房者入市。

探子回報:轉(zhuǎn)購為租者陣營較穩(wěn)

“鐵血觀望族”：業(yè)主降了兩三成仍臨時“爽約”；看樓4年多仍未出手

中原地產(chǎn)市場主任黃燕飛表示，“購漲不購跌”是成交的阻礙因素。預(yù)算不充裕的購房者一直期望樓價下跌，如今樓價出現(xiàn)了下跌，卻又害怕樓價會繼續(xù)下跌，依舊選擇“按兵不動”。中原地產(chǎn)東方寶泰分行營業(yè)經(jīng)理透露，有些購家看樓后也有“還價”，待經(jīng)紀人和業(yè)主協(xié)商后，達成共識，業(yè)主愿意按購家的價格出售，但較終購家卻還是臨時“爽約”，表示不購了。據(jù)了解，業(yè)主降價幅度甚至去到20%~30%。

中原地產(chǎn)中海璟暉分行營業(yè)經(jīng)理梁文明說，有一個客人從2007年開始看樓，屬于改善型購家，想找素質(zhì)更高的物業(yè)入市，但經(jīng)歷了樓價上漲、下跌，無論何時都害怕購貴“吃虧”，至今都還沒購到心水盤。

合富置業(yè)高端營業(yè)經(jīng)理梁榮佳表示，面對一年以來的樓市調(diào)控，大德路沒有多少“轉(zhuǎn)購為租”族入市。現(xiàn)時購家群體出現(xiàn)兩極分化，一種是急需購樓，一種是長期觀望。準購家心中都各自看著自己的賬，看是否達到理想的要求，心目中的預(yù)算價沒有因為樓價下跌而減少，畢竟該區(qū)域位于市，大家都清楚價位去到什么程度，因此預(yù)算始終都是保留一定數(shù)目，并且購家多為按揭。由于該地域位處市，樓齡較長的物業(yè)仍要18000~20000元/m2，此價格在其他區(qū)域已有很多選擇，因此購樓者多為剛性需求購家。

“變節(jié)者”：要購婚房不得不出手

合富置業(yè)中怡分行主管袁子悅表示，天河北板塊現(xiàn)時有部分“轉(zhuǎn)購為租”族出手購購，當中婚房客占一定比例，他們的購房仍保持原來的購房預(yù)算，并沒有因為樓市整體有些微降而減少，多是根據(jù)自己經(jīng)濟能力貸款購房。

合富置業(yè)文昌南路分行主管岑國生表示，老西關(guān)一帶愿意入市的準購家仍以剛性需求人士為主，不過普遍比較理性，往往都是看定情況才下決定，且還價幅度達10%~20%左右。而目前出售意愿強的業(yè)主，讓價幅度一般只有10%~15%，能達到20%的畢竟是少數(shù)，因此現(xiàn)時購賣雙方對讓價幅度認知還存在一定差距。滿堂紅馬海波表示，她認識不少看樓幾年的客戶，他們看樓至今置業(yè)預(yù)算未改，但迫于居住需求而出手，只能挑一些面積小一點的房屋，對房屋的其他要求也不能太挑剔。

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