7年前，業(yè)內(nèi)關(guān)于上海房?jī)r(jià)將在3年內(nèi)達(dá)到‘3-2-1’(內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間、外環(huán)外均價(jià)分別達(dá)到3萬(wàn)元/平方米、2萬(wàn)元/平方米、1萬(wàn)元/平方米)的討論，引發(fā)一片質(zhì)疑。但不到兩年，2007年上海房?jī)r(jià)就提前實(shí)現(xiàn)‘3-2-1’格局。當(dāng)年，‘5-3-2’理論又被拋出，同樣遭到眾多質(zhì)疑。但到2010年，‘5-3-2’已經(jīng)成了上海區(qū)域房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)的真實(shí)寫照。

　　2010年4月開始，為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，管理層果斷出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，成交量不斷回落，標(biāo)桿企業(yè)紛紛調(diào)整策略以價(jià)換量，如今，房?jī)r(jià)格局又開始向著‘3-2-1’回落。

　　房?jī)r(jià)與調(diào)控高度相關(guān)

　　“房?jī)r(jià)格局從‘3-2-1’到‘5-3-2’是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快的一個(gè)時(shí)期?！蓖咦稍冄芯靠偙O(jiān)張宏偉從供需、政策背景和國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境等方面分析了近年上海房?jī)r(jià)格局的演變。

　　張宏偉表示，2006、2007年需求增長(zhǎng)達(dá)到30%，而供應(yīng)卻在逐年下降，供需的失衡是房?jī)r(jià)快速上漲的直接原因。這些需求包括上海每年的新增常住人口住房需求、常住人口的改善性需求以及投資保值需求。從更深層次來(lái)分析，房?jī)r(jià)上漲和我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展體制以及宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策緊密相關(guān)，其中寬松的貨幣政策是其中較為重要的一環(huán)。由于投資渠道狹窄，相當(dāng)數(shù)量的資金流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，伴以寬松的住房信貸政策使得房產(chǎn)價(jià)格快速上漲。2008年，由于世界性的金融危機(jī)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回落，但是隨后的“救市”政策不僅挽救了大批的房企，更進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，上海的房?jī)r(jià)也就是在這個(gè)時(shí)期進(jìn)入更加快速上漲的階段。到了2010年可以看到內(nèi)環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)達(dá)到均價(jià)5萬(wàn)元/平方米，內(nèi)中環(huán)也超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，外郊環(huán)均價(jià)達(dá)到2萬(wàn)元/平方米，“5-3-2”格局形成。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔從近年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交表現(xiàn)分析指出，近5年來(lái)，上海住宅市場(chǎng)(包括新建商品住宅和二手住宅，下同)的成交量一直與政策走勢(shì)保持著高度的一致性。2007-2009年間，在有政策利好的2007、2009年，上海住宅成交量始終處于高位，2007年約為3764萬(wàn)平方米，2009年約為4275萬(wàn)平方米。而在遭遇宏觀調(diào)控的2008年，又碰到蔓延全球的金融危機(jī)，全市住宅成交量迅速回落，僅為1997萬(wàn)平方米。不過(guò)從2008年起，全市二手住宅總成交量已超越新建商品住宅，在樓市中占主導(dǎo)地位，上海進(jìn)入“二手房”時(shí)代。2010-2011年，上海住宅市場(chǎng)遭遇史上“較嚴(yán)厲的調(diào)控”，成交量迅速萎縮。2010年住宅成交面積為2292萬(wàn)平方米，僅略好于2008年水平。而2011年1-8月間，住宅總成交量也只有1479萬(wàn)平方米。受制于調(diào)控政策的影響，樓市傳統(tǒng)的銷售周期也被打亂，出現(xiàn)“旺季不旺，淡季更冷”的局面。

　　集體“割肉” 房?jī)r(jià)回落

　　2月份，招商地產(chǎn)推出“真情越百年·春惠大地 利在龍年”感恩回饋活動(dòng)，2月18日至3月31日之間，全國(guó)14個(gè)城市的22個(gè)在售項(xiàng)目全部?jī)?yōu)惠促銷。3月12日，招商局香港總部又發(fā)文強(qiáng)調(diào)，招商地產(chǎn)全國(guó)在售項(xiàng)目及一季度計(jì)劃入市項(xiàng)目必須全面降價(jià)。要求招行、招商證券予以配合，拉其大客戶參與房屋優(yōu)惠團(tuán)購(gòu)。集團(tuán)員工購(gòu)房可額外享受5%優(yōu)惠。

　　招商地產(chǎn)此次全國(guó)性降價(jià)銷售，以快速提升成交量為原則，不惜發(fā)動(dòng)全集團(tuán)力量。其旗下位于上海的某項(xiàng)目甚至以6.5折迎客，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

　　保利地產(chǎn)也不遑多讓，旗下去年賣得較好的樓盤近8折讓利甩貨。2月18日，保利在上海的“權(quán)重”大盤保利葉語(yǔ)單價(jià)從19000元降至17000元，交房標(biāo)準(zhǔn)卻從毛坯升級(jí)為精裝，如果考慮裝修成本則相當(dāng)于價(jià)格打了近8折。

　　2月初新推的象嶼酈庭項(xiàng)目2011年推出過(guò)兩批次房源，兩批次實(shí)際成交均價(jià)約為2.45萬(wàn)元/平方米，而其此次新推房源成交均價(jià)僅為2.12萬(wàn)元/平方米，回落了近13.5%，促使該批次單周成交102套，推出至今去化率已達(dá)到七成以上。

　　金地、萬(wàn)科、綠地、華潤(rùn)等大型房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛借助節(jié)后樓市小陽(yáng)春行情，迅速降價(jià)促銷，加快推案節(jié)奏，取得了一定的效果。金地在上海的調(diào)價(jià)動(dòng)作也較為明顯，以金地藝境為例，根據(jù)同策咨詢研究監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，去年9月下旬，該項(xiàng)目成交均價(jià)為17062元/平方米。而更早前，該項(xiàng)目成交量連續(xù)榜上有名，均價(jià)在1.1萬(wàn)-1.2萬(wàn)元/平方米。

　　另?yè)?jù)新聚仁機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，節(jié)后成交排名前十項(xiàng)目都是前期大幅降價(jià)促銷的項(xiàng)目，而節(jié)后的成交回暖也是前期降價(jià)促銷項(xiàng)目在需求短暫釋放情況下的集中成交放量。

　　“全城甩貨確實(shí)加快了上海房?jī)r(jià)的下行，上海房?jī)r(jià)又重回‘3-2-1’的格局?！毙戮廴蕶C(jī)構(gòu)地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)、品牌總經(jīng)理沙立松表示。

　　“目前來(lái)看，降價(jià)可謂暗流涌動(dòng)，實(shí)力較弱的民企大打降價(jià)牌，標(biāo)桿企業(yè)也相繼調(diào)整策略加入到降價(jià)的隊(duì)伍中來(lái)。在整體降價(jià)的形勢(shì)下，未來(lái)房?jī)r(jià)下行的局面可以預(yù)見?！睆埡陚ネ瑫r(shí)提醒，項(xiàng)目降價(jià)的幅度仍然會(huì)有成本支撐。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師黃河滔認(rèn)為，目前新房市場(chǎng)房源低價(jià)入市的策略已被開發(fā)商廣泛認(rèn)同。1-2月間新推項(xiàng)目中成交均價(jià)較去年成交均價(jià)有回落的項(xiàng)目共計(jì)10個(gè)，且無(wú)價(jià)格上漲項(xiàng)目。近期樓市成交的回暖與部分新推項(xiàng)目的有效去化不無(wú)關(guān)系，而低價(jià)入市、小戶型剛需盤是這些項(xiàng)目的主要特點(diǎn)。同時(shí)從當(dāng)前這部分有效去化項(xiàng)目在市場(chǎng)上表現(xiàn)可知，開發(fā)商如要取得較佳銷售業(yè)績(jī)，并從新盤集中區(qū)域脫穎而出，其必須降價(jià)促銷才能換得成交量，且較好是果斷地一降到位。

　　后市降價(jià)動(dòng)力趨弱

　　進(jìn)入3月，有開發(fā)商稱已無(wú)降價(jià)動(dòng)力。

　　就此問(wèn)題，張宏偉認(rèn)為，此類情況確實(shí)存在，由于部分開發(fā)商在地價(jià)較高的情況下入市拿地，拿地成本較高，高成本的支撐使得利潤(rùn)被極大地?cái)D出，降價(jià)對(duì)于他們來(lái)講就是割肉，所以降價(jià)沒(méi)有動(dòng)力也沒(méi)有降價(jià)的成本支撐。

　　“進(jìn)入3月，在成交量的支撐下，前期大幅降價(jià)促銷的項(xiàng)目?jī)r(jià)格開始出現(xiàn)分化?！鄙沉⑺上到y(tǒng)分析了未來(lái)房企定價(jià)思路：一線房企仍會(huì)加大促銷力度，堅(jiān)持剛需跑量，力求搶收小陽(yáng)春；同時(shí)也不排除一些房企悄然提高售價(jià)，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升走勢(shì)。市場(chǎng)的短期回暖并不足以影響樓市調(diào)控大局，在管理層調(diào)控壓力不減的情況下，市場(chǎng)的回暖不可能持久，開發(fā)企業(yè)也必須對(duì)當(dāng)前形勢(shì)有更清晰的認(rèn)識(shí)，定價(jià)上的猶豫不決可能給項(xiàng)目后續(xù)銷售帶來(lái)非常不利的影響。因?yàn)闃鞘械亩虝夯嘏艞壱詢r(jià)換量，貿(mào)然提價(jià)未來(lái)更可能經(jīng)歷漲不了、降不得的營(yíng)銷困境。

　　“雖然近期房地產(chǎn)市場(chǎng)積極信號(hào)不斷，但其實(shí)年內(nèi)整體市場(chǎng)大方向仍較嚴(yán)峻，未來(lái)提高產(chǎn)品性價(jià)比仍是開發(fā)商吸引潛在需求的不二法門?！秉S河滔認(rèn)為，后市開發(fā)商定價(jià)策略會(huì)逐步調(diào)整，只是視各自情況而定。房?jī)r(jià)走勢(shì)大致格局主要體現(xiàn)在兩方面：頭先上半年整體仍將延續(xù)降勢(shì)，其次部分房?jī)r(jià)降幅可能逐步收窄。一些前期已降價(jià)的項(xiàng)目大幅促銷后的售價(jià)已接近其成本價(jià)，未來(lái)進(jìn)一步回落的可能性不大。另外一部分近期通過(guò)降價(jià)熱銷的項(xiàng)目，因產(chǎn)品定價(jià)已獲市場(chǎng)認(rèn)可，未來(lái)降價(jià)的積極性必然有限，甚至可能出現(xiàn)越降越少的情況。綜上所述，未來(lái)降幅可能較大的多為此前死守價(jià)格或頭次推盤的項(xiàng)目，但其實(shí)際降幅預(yù)計(jì)較難突破目前較高的近40%的幅度。

　　沙立松表示，雖然樓市調(diào)整可能還將繼續(xù)，但并不意味著每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)出現(xiàn)大幅調(diào)整，對(duì)于很多項(xiàng)目而言，今年只要出現(xiàn)一到兩輪像樣的成交就有足夠的現(xiàn)金流堅(jiān)持下去，畢竟現(xiàn)在的優(yōu)質(zhì)住宅用地資源已經(jīng)開始日益稀缺，期望所有項(xiàng)目一而再、再而三地大幅降價(jià)調(diào)整不現(xiàn)實(shí)。對(duì)于剛需客群而言，一旦看中樓盤出現(xiàn)大幅降價(jià)就不能錯(cuò)過(guò)，否則可能真正錯(cuò)過(guò)這輪調(diào)整良機(jī)。而且即便未來(lái)可能出現(xiàn)再度調(diào)整，這個(gè)調(diào)整幅度也不會(huì)太大。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！