“問君能有幾多愁，恰似2012去賣樓” 股市龍年頭日房產(chǎn)板塊跌幅居前

　　昨天股市龍年開市天，但是期盼的“龍?zhí)ь^”沒有出現(xiàn)，特別是房地產(chǎn)板塊，在春節(jié)樓市成交冰點(diǎn)的消息聲中，直接來了個“下馬威”，跌幅位居第七，龍頭萬科下跌幅度達(dá)到了4%。adv_tag

　　“問君能有幾多愁，恰似2012去賣樓……”開發(fā)商銷售人員龍年伊始就表達(dá)了對賣樓的擔(dān)憂。記者查閱目前的數(shù)據(jù)顯示，樓市已經(jīng)進(jìn)入了下行周期，2012年，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，較重要的是賣樓及怎么將樓賣出去。有上市房企在微博上表態(tài)：“我們定當(dāng)貢獻(xiàn)出全部智慧和精力，過好嚴(yán)冬！”

　　昨天房地產(chǎn)板塊走勢低迷，板塊內(nèi)多數(shù)個股出現(xiàn)下跌，包括萬科A、招商地產(chǎn)保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等均出現(xiàn)一定幅度下跌。

　　根據(jù)某房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從春節(jié)除夕(1月22日)至年初五(1月27日)，廣州陽光家園共計(jì)網(wǎng)簽19套單位，同比去年春節(jié)前六天下降59.6%，網(wǎng)簽均價為10257元/㎡，同比下降12.7%，呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢。

　　房企放大假 三月現(xiàn)行情

　　春節(jié)7天假期，上海樓市成交量連續(xù)第3周大幅下跌，全市新房成交均價17099元/平方米，一共成交16套折合面積1749平方米，同比2011年春節(jié)一周的成交量分別下降27.9%和33.3%。

　　杭州更慘，春節(jié)7天假期，共成交商品房1套，預(yù)訂2套，為五年來較低。

　　濟(jì)南市透明售房網(wǎng)成交數(shù)字顯示，新建商品住宅春節(jié)假期成交量為零。北京春節(jié)長假被爆零成交，不過北京住建委解釋說，是因?yàn)殚L假暫停了房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)。

　　然而，對于春節(jié)業(yè)績，房地產(chǎn)界很不以為然。“年年出這種傻瓜新聞，不知道大多數(shù)房企和代理公司春節(jié)放假，初五才上班嗎？” 廣東保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長余英在微博上表示。話雖然粗了點(diǎn)，不過的確也是實(shí)情。記者昨天采訪發(fā)現(xiàn)，不少地產(chǎn)公司的員工仍沉浸在幸福的假日當(dāng)中。

　　“我現(xiàn)在不在廣州，正月十八才正式上班呢。”恒大地產(chǎn)某員工向記者表示。雖然恒大的各個樓盤在春節(jié)期間照常營業(yè)，但是僅僅保留一兩個值班人員而已，并沒有做推廣活動。而大部分員工今年的假期長達(dá)20天，比往年多了5天。

　　“今天不上班，明天才正式上班呢。”昨天萬科廣州區(qū)的一名員工告訴記者。而萬科在金沙洲的樓盤金域藍(lán)灣，一直到初六才開市。

　　記者從中海地產(chǎn)獲悉，旗下在華南區(qū)的樓盤，都是到年初四才開市。“每年春節(jié)成交都很淡，怎么也要到3月份才來一波吧。”某上市房企華南區(qū)高層告訴記者，不能簡單地就以此來推論房地產(chǎn)很慘淡，而且，這種趨勢，也是延續(xù)去年四季度的頹勢而已。

　　對此，經(jīng)緯地產(chǎn)研究總監(jiān)朱欣苑表示，每個春節(jié)成交都比較低，發(fā)展商都不推貨，今年很多樓盤都是到年初五年、初八才推貨。當(dāng)然，房地產(chǎn)商放大假也和市道有關(guān)，“市道好的時候，開門會早一點(diǎn)。”

　　“上半年成交有一定的難度，觀望氣氛會比較濃，但是不排除三四月份會有一定的回升。”朱欣苑表示。

　　信貸影響將擴(kuò)大

　　房產(chǎn)銷售難上難

　　“信貸額度的減少是2011年出現(xiàn)樓市調(diào)控效果的較主要因素，在2012年上半年限購政策不會放松，信貸因素的影響還將擴(kuò)大。”北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示。

　　“人生自古誰無死，2012去賣樓；踏破鐵鞋無覓處，那人依舊在賣樓；夕陽無限好，那人在賣樓；惜秦皇漢武，又在賣樓……”如何賣樓已經(jīng)成了今年開發(fā)商的心病。“不預(yù)測，不等待，畢竟市場是很難一概而論的，而且不同的區(qū)域，不同的產(chǎn)品，銷售策略并不一樣。”某上市房企華南高層向記者表示，比如說去年的淘金家園，只要價格降到一定程度，剛需就擺在那里。

　　“一場史詩般的決賽，納(達(dá)爾)沒贏，遺憾！可沒有輸者，雙方都拼盡了全部力量，都是成功者，依然愛納(達(dá)爾)，開始喜歡德約(科維奇)了！華南的同事們，面對房地產(chǎn)的嚴(yán)冬，只要我們努力了，貢獻(xiàn)出我們的全部智慧和精力，我們就是成功者。”中海副總裁、中海地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理曲詠海在微博上號召。對此，中海內(nèi)部人士呼應(yīng)：“我們定當(dāng)貢獻(xiàn)出全部智慧和精力，過好嚴(yán)冬！”

　　甩賣商業(yè)地產(chǎn)

　　綠城欲輕裝上陣？

　　龍年開工的天，在去年深陷媒體暴風(fēng)眼的綠城中國再次亮相：大行瑞銀引述綠城中國管理層稱，綠城目前正與潛在購家洽談，將再出售4個項(xiàng)目，希望再套現(xiàn)60億元。

　　記者前日就此消息向綠城中國有關(guān)人士求證，該人士表示，一切需以港交所發(fā)布公告為準(zhǔn)，目前尚不知情。記者發(fā)現(xiàn)，這4個項(xiàng)目均為商業(yè)項(xiàng)目，而商業(yè)地產(chǎn)在綠城產(chǎn)品中所占比重向來不大，或者這一次，綠城想甩賣商業(yè)地產(chǎn)，輕裝上陣？

　　甩賣吃飯家伙 瑞銀評價仍不樂觀

　　由于資金鏈緊張，綠城中國在去年底開始出售資產(chǎn)，合共套現(xiàn)37.26億元人民幣。

　　本次瑞銀透露的消息稱，綠城中國意欲再出售的項(xiàng)目為上海天山路寫字樓項(xiàng)目、溫州鹿城廣場、青島審計(jì)局商業(yè)項(xiàng)目以及北京奧克伍德雅居。

　　需要注意的是，這四個項(xiàng)目均是當(dāng)?shù)氐母叨松虡I(yè)項(xiàng)目。而綠城一向?qū)Ｗ⒂谥懈叨司纷≌a(chǎn)品的開發(fā)，商業(yè)物業(yè)比重較小。在其產(chǎn)品組合中，由高層、多層以及別墅構(gòu)成的住宅類占90%以上，而包含酒店式公寓、酒店、寫字樓等在內(nèi)的商業(yè)類產(chǎn)品占比不足10%。

　　雖然商業(yè)地產(chǎn)不受限購影響，但是商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營方面，尤其考量開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力。2012年，面對資金困局，綠城中國或者是想甩賣商業(yè)項(xiàng)目，輕裝上陣？

　　然而，瑞銀對綠城的評價并不樂觀。瑞銀表示，綠城中國(03900)公司定2012年銷售合同目標(biāo)為450億人民幣，按年增36%。但瑞銀維持銷售合同預(yù)測270億元，主要由于該行對公司推貨量存疑，其認(rèn)為以綠城目前財(cái)務(wù)緊絀情況下，相信未必有足夠資金進(jìn)行開發(fā)。

　　回顧：為何深陷泥潭不能自拔

　　綠城中國為何會深陷泥潭而不能自拔？分析綠城的項(xiàng)目可以看到，頭先，綠城產(chǎn)品主打中高端精品住宅產(chǎn)品，而這正是2011年宏觀調(diào)控的較主要目標(biāo)，限購政策下，即便你有錢，也沒有資格購。

　　其次，綠城的區(qū)域布局主要集中于長三角地區(qū)的一、二線城市。數(shù)據(jù)顯示，綠城在售項(xiàng)目中75%以上集中在長三角地區(qū)的一、二線城市。“綠城九成以上的在售項(xiàng)目都處于限購城市中，其回籠資金難度陡增。”上海某知名房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究總經(jīng)理周建成表示。

　　除了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局，還和其快速擴(kuò)張之路有關(guān)。上海某知名房地產(chǎn)研究院根據(jù)綠城中報(bào)及信托機(jī)構(gòu)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，綠城在2010年歷經(jīng)6次信托融資，共籌資31.5億元。加上前幾年成立的信托產(chǎn)品，綠城通過房產(chǎn)信托融資的規(guī)模接近百億。目前綠城的信托成本在14%左右，占到所有資金來源的約20%。

　　“2010年底銀監(jiān)會進(jìn)一步收縮房地產(chǎn)信托，此舉大幅度削弱了以信托融資為主要渠道之一的綠城集團(tuán)的融資能力。”周建成評述。

　　變賣資產(chǎn)以求生存的開發(fā)企業(yè)不只是綠城一個。在產(chǎn)權(quán)交易所的公開資料顯示，需要轉(zhuǎn)讓的包括上海長江昌鑫置業(yè)投資有限公司51%股權(quán)，海南天鴻海島房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%股權(quán)。 北京中原統(tǒng)計(jì)幾大產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)顯示：截至28日，1月份新增掛拍的房地產(chǎn)股權(quán)近10宗，合計(jì)市值近20億。

　　去年房地產(chǎn)貸款同比少增7704億元

　　昨日央行公布《2011年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，報(bào)告顯示，截至2011年12月末，全部金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額54.79萬億元，同比增長15.8%，全年累計(jì)增加7.47萬億元。2011年主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款新增余額1.26萬億元，同比少增7704億元。

　　央行數(shù)據(jù)顯示， 2011年全年房地產(chǎn)增量占同期各項(xiàng)貸款增量的17.5%，比上年水平低9.4個百分點(diǎn)。此外，2011年12月末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7680億元，同比下降7.9%。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.72萬億元，同比增長17.1%，比2010年末低5.9個百分點(diǎn)。

　　而去年保障房貸款增速繼續(xù)提高，2011年12月末保障性住房開發(fā)貸款余額3499億元，全年累計(jì)增加1751億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的50.1%，比年初水平提高31.7個百分點(diǎn)。申銀萬國證券頭席經(jīng)濟(jì)分析師李慧勇對記者表示：“預(yù)計(jì)商業(yè)房地產(chǎn)貸款增速將繼續(xù)保持低位。因此，相關(guān)貸款增速恢復(fù)到去年同期水平需要等到央行存款準(zhǔn)備金再次下調(diào)。”

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