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黃怒波稱超高降30% 地產(chǎn)大佬集體看跌2012房?jī)r(jià)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 594 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  昨日舉行的 “2012中國(guó)地產(chǎn)新視角高峰論壇”上,任志強(qiáng)、劉曉光和黃怒波等地產(chǎn)大佬紛紛亮出觀點(diǎn),認(rèn)為降價(jià)是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)所趨,爭(zhēng)論的焦點(diǎn)也 于降幅多少而已。其中,黃怒波較為悲觀,認(rèn)為房?jī)r(jià)降幅甚至將高達(dá)30%。

  同時(shí),近日瑞銀大中華研討會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2011~2012年度,全國(guó)商品住宅的供應(yīng)或超出需求20%~40%左右。根據(jù)瑞銀的估算,只有當(dāng)新增供應(yīng)降低28%,市場(chǎng)才能重新回到平衡狀態(tài)。

  過(guò)量的新增供應(yīng),讓今年的房?jī)r(jià)走勢(shì),可能在去年的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)下跌。瑞銀預(yù)測(cè),今年上半年,房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌5%~20%,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體趨勢(shì)不被看好,今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)股的估值也許會(huì)再創(chuàng)新低。

  難止房?jī)r(jià)下跌之勢(shì)

  在堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖,新增供應(yīng)仍處于高位的2012年,雖然開(kāi)發(fā)商還不至于遭遇洗牌,但房?jī)r(jià)下跌似乎已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

  昨日,頭創(chuàng)集團(tuán)總裁劉曉光就在“2012中國(guó)地產(chǎn)新視角高峰論壇”上公開(kāi)表示,今年的房?jī)r(jià)會(huì)有下浮的可能性,但并不會(huì)出現(xiàn)暴跌,跌幅應(yīng)該在“百分之十幾”。

  劉曉光的觀點(diǎn)得到了林達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉林 的贊同,他認(rèn)為,如果今年GDP增幅達(dá)到7.5%,那么房?jī)r(jià)降幅將達(dá)到20%。陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為,“今年房?jī)r(jià)會(huì)有下調(diào),但是肯定不會(huì)是大幅下調(diào),因?yàn)檎呤站o的極限已經(jīng)到來(lái),現(xiàn)在開(kāi)始慢慢回調(diào)。”范小沖同時(shí)表示,二、三線城市房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)較大的滑坡,但總體而言,不排除個(gè)別現(xiàn)金流非常緊張的項(xiàng)目為了活命,房?jī)r(jià)出現(xiàn)“跳水”。

  相比之下,中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波更悲觀。他認(rèn)為,盡管信貸調(diào)控措施可能會(huì)改變,但本輪樓市調(diào)控不會(huì)停止,因此房?jī)r(jià)降幅應(yīng)該在30%。

  另外,令人擔(dān)憂的開(kāi)發(fā)商資金鏈問(wèn)題,在華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)看來(lái),并沒(méi)到較糟糕的時(shí)候,2011年開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資金和到位資金的比例是1:1.78,僅比2009年略低。他認(rèn)為,房地產(chǎn)沒(méi)有媒體說(shuō)得那么悲觀,但在現(xiàn)有政策下,今年的開(kāi)發(fā)商土地購(gòu)置量仍將呈現(xiàn)下降趨勢(shì),并可能會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。

  新增供應(yīng)超需求

  上海易居房地產(chǎn)研究院此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至去年12月底,包括北上廣深等一線城市在內(nèi)的十大典型城市平均銷存比已經(jīng)達(dá)到14.4,已經(jīng)達(dá)到了兩年內(nèi)的新高,呈現(xiàn)迅速上升勢(shì)頭。而包括杭州、南京在內(nèi)的典型二線城市新建商品住宅存銷比快速上漲,由1月的6.0上升到12月的15.3。

  在市場(chǎng)去庫(kù)存嚴(yán)峻的情況下,超過(guò)常規(guī)需求的新增供應(yīng),顯然會(huì)讓未來(lái)的市場(chǎng)更加趨于悲觀。根據(jù)預(yù)測(cè),今年的新增商品住房供應(yīng)將達(dá)到11.13億平方米,比去年的10.3億平方米更高,但市場(chǎng)需求量據(jù)預(yù)測(cè)僅為8.04億平方米。

  瑞銀執(zhí)行董事李智穎由此認(rèn)為,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求的供應(yīng),對(duì)市場(chǎng)的影響,甚至超過(guò)了目前尚不明朗的政策,成為令房?jī)r(jià)下跌的較主要因素。

  瑞銀的上述供應(yīng)量的預(yù)測(cè),有來(lái)自各地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以印證。上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1~11月商品住宅新開(kāi)工面積2187.02萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)19.1%,但同期商品住宅銷售面積僅為1211.7萬(wàn)平方米。

  但中房信分析師薛建雄說(shuō),上述新開(kāi)工的數(shù)據(jù),包括了保障房。只是,排除掉保障房,以目前的銷售量來(lái)看,新增供應(yīng)確實(shí)比較大。

  只是過(guò)量的新增供應(yīng)存在種種不確定性。上海同策咨詢顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)張宏偉說(shuō),市場(chǎng)成交的低迷,會(huì)令開(kāi)發(fā)商放慢施工速度。而薛建雄則認(rèn)為,當(dāng)銀根放松,或者樓市調(diào)控政策放松時(shí),暫時(shí)大于目前銷售的實(shí)際供應(yīng)會(huì)被市場(chǎng)釋放的巨大需求所吸納,重新產(chǎn)生供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

  瑞銀的研究也指出,在2008年調(diào)控政策放松后,廣州、深圳和北京均出現(xiàn)大幅月銷量反彈的現(xiàn)象。其中廣州的成交量反彈一度甚至同比超過(guò)145%。

  信托“爆倉(cāng)”可能性小

  為了避免樓市調(diào)控帶來(lái)的不利影響,開(kāi)發(fā)商作出棄宅轉(zhuǎn)商的調(diào)整。

  瑞銀統(tǒng)計(jì)顯示,2011年寫字樓的新開(kāi)工量甚至較2010年同比增加了近50%,而零售類地產(chǎn)的新開(kāi)工量同比增加超過(guò)了20%。

  但李智穎說(shuō),她并不看好開(kāi)發(fā)商的上述轉(zhuǎn)型。因?yàn)閮?nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),大多用于銷售,而非持有。在開(kāi)發(fā)量增大的情況下,商業(yè)地產(chǎn)的銷售競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)變得更加激烈,進(jìn)而放慢銷售速度。

  事實(shí)上,瑞銀統(tǒng)計(jì)的十多家內(nèi)地房企中,側(cè)重發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的SOHO中國(guó)和人和商業(yè)等的銷售情況并不佳。截至去年9月底,SOHO中國(guó)的銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)率僅為45%,而人和商業(yè)的銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)率也只有62%。

  在銷售放慢的背景下,開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性有可能進(jìn)一步趨緊。瑞銀認(rèn)為,如果2012年的銷售同比下降30%,大部分公司都會(huì)遇到現(xiàn)金流壓力。而由于土地出讓收入的下滑,土地增值稅的清算速度會(huì)加快。因此,瑞銀并不看好內(nèi)地房地產(chǎn)股今年的盈利,稱整體估值將創(chuàng)新低。

  不過(guò),對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),今年也不全是壞消息。在答復(fù)關(guān)于今年上半年是否會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的信托“爆倉(cāng)”時(shí),李智穎說(shuō),至少在香港上市的房地產(chǎn)公司將很少遇到這類問(wèn)題。截至去年3季度末,房地產(chǎn)業(yè)未償信托貸款已同比減少6%,較二季度下跌46%。而在他們接觸的房地產(chǎn)公司中,大多數(shù)選擇以銀行貸款來(lái)償還到期信托貸款,而不是借新的信托借款。

  另外,由于存款準(zhǔn)備金率的下調(diào),按揭貸款的發(fā)放期將由現(xiàn)在至少3~6個(gè)月縮減下來(lái),而大多數(shù)公司的負(fù)債率也將會(huì)較去年有所改善。
 

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