昨日，知名獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠在接受采訪時(shí)認(rèn)為，此輪樓市調(diào)整至少還要持續(xù)3年，當(dāng)每平方米的房?jī)r(jià)降到城市兩個(gè)月平均工資之下才算合理。

　　記者：較近，不少報(bào)道傾向于貨幣政策會(huì)微調(diào)或“定向?qū)捤?rdquo;，真的是這樣嗎?

　　謝國(guó)忠：貨幣政策要調(diào)整，不太可能!我覺得目前的貨幣政策還要維持2年或者更長(zhǎng)一段時(shí)間。

　　實(shí)體經(jīng)濟(jì)的贏利其實(shí)很困難，很多企業(yè)以實(shí)體公司為融資平臺(tái)，拿到資金去炒股、購大宗商品和房地產(chǎn)，現(xiàn)在出了問題，卻要“綁架”銀行。未來幾個(gè)月將非常關(guān)鍵，中國(guó)不少民營(yíng)企業(yè)資金鏈已斷裂，破產(chǎn)很難避免，但這對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響是有限的，因?yàn)橘Y產(chǎn)能很快轉(zhuǎn)移到其他企業(yè)。

　　A股走勢(shì)要看高利貸預(yù)期

　　記者：您在2008年之前都是看空股市，那么您認(rèn)為現(xiàn)在的股市會(huì)怎么走?

　　謝國(guó)忠：目前A股在流通上處于弱勢(shì)，它的走勢(shì)較重要的要看高利貸的預(yù)期。現(xiàn)在很多公司的運(yùn)營(yíng)模式都是走高利貸模式，高利貸市場(chǎng)的回報(bào)率達(dá)到20%。這樣，資金流入股市與在高利貸市場(chǎng)相比是沒有競(jìng)爭(zhēng)力的。要想股市起來，一定要等到房地產(chǎn)調(diào)整之后。因?yàn)?，開發(fā)商那里的20%高利貸并不算高，如果政府“放松”政策，房?jī)r(jià)就會(huì)大漲。

　　但是，如果這些開發(fā)商打消了政策放松的念頭，開始自尋生存之道，比如降價(jià)銷售來回籠資金。這時(shí)，高利貸市場(chǎng)就會(huì)萎縮，資金才有可能進(jìn)入股市。

　　中國(guó)房租回報(bào)率低

　　記者：房?jī)r(jià)此輪調(diào)整出現(xiàn)了“停漲”或下降的趨勢(shì)，您認(rèn)為房?jī)r(jià)要降70%左右，是不是這樣的？

　　謝國(guó)忠：這是個(gè)別地方，我覺得中國(guó)的房?jī)r(jià)平均降一半應(yīng)該會(huì)有。資產(chǎn)價(jià)格中國(guó)人喜歡說誰唱多、誰唱空，他們把資產(chǎn)看成是價(jià)格的博弈。較終資產(chǎn)是由基本面決定的，也就是房租的回報(bào)率和房?jī)r(jià)與收入的比例來決定。一般來說，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)，公寓房租7%的回報(bào)，商業(yè)寫字樓10%回報(bào)率屬于正常。中國(guó)的房租回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個(gè)水平。所以，房?jī)r(jià)下降一半仍屬于理性。

　　從房?jī)r(jià)收入比來說，一般每平方米的房?jī)r(jià)不超過城市兩個(gè)月平均工資是合理的。房地產(chǎn)調(diào)整是非常不均勻的，一般來說，房地產(chǎn)泡沫時(shí)期，偏遠(yuǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅更大。

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