近日，全球的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行在滬發(fā)布了2016年年終市場(chǎng)回顧報(bào)告，就2016年房地產(chǎn)住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、投資市場(chǎng)現(xiàn)狀等問(wèn)題進(jìn)行了全方位、深層次的分析與解讀，并對(duì)上海（樓盤(pán)）乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行深度探討。

供應(yīng)量和成交量“雙降”

戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部提供的數(shù)據(jù)顯示，2016年上海住宅市場(chǎng)整體成交面積有所下降，整體成交1384萬(wàn)平方米，比2015年下滑3%。2016年四季度上海連續(xù)兩次發(fā)布住房新政后，市場(chǎng)成交量縮至約191萬(wàn)平方米，為2012年二季度以來(lái)*低水平。

報(bào)告顯示，在政策的持續(xù)調(diào)控下，2016年上海住宅市場(chǎng)整體供應(yīng)量及成交量均下降，但由于受剛需價(jià)格推動(dòng)，成交均價(jià)仍明顯上升。截至去年12月22日，高端公寓市場(chǎng)成交70萬(wàn)平方米，較2015年同期上升126%，占全市公寓成交面積的6%；高端別墅市場(chǎng)成交19.5萬(wàn)平方米，較2015年同期上升34%，占全市別墅成交面積的8%。而高端住宅市場(chǎng)的套均面積有減少趨勢(shì)，2016年高端公寓套均面積248平方米，同比減少8%；高端別墅套均面積約339平方米，同比減少8%。

戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部主管伍惠敏指出，高端樓宇領(lǐng)漲全市住宅市場(chǎng)，反映出2016年改善型需求旺盛，并且高端購(gòu)房者偏好公寓住宅，促使了上海房?jī)r(jià)的提升。

2016年土地出讓則以住宅用地性質(zhì)為主。戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部提供的數(shù)據(jù)顯示，近幾年上海工業(yè)用地出讓面積縮減明顯，使整體土地出讓面積逐年減少，年化遞減約15%。2011年上海共出讓建設(shè)用地面積2859萬(wàn)平方米，而2016年出讓土地僅為746萬(wàn)平方米。雖然土地出讓面積縮減，但住宅土地在整體出讓土地中的比例有上升趨勢(shì)，2011年為30%左右，2016年則達(dá)到50%左右。

數(shù)據(jù)顯示，2016年上海純住宅用地共出讓71宗，較2015年減少41.8%。其中，出讓土地宗數(shù)排名前三的區(qū)縣為青浦區(qū)(14宗)、松江區(qū)(12宗)、奉賢區(qū)(10宗)及浦東新區(qū)(10宗)。

除出讓量較少之外，住宅土地樓板價(jià)升高明顯。2016年上海住宅成交樓板價(jià)每平方米約18964元，較2015年增長(zhǎng)87%。其中，漲幅排名前三的區(qū)為崇明區(qū)(15454元/平方米，漲幅709%)、虹口區(qū)(67409元/平方米，漲幅288%)及松江區(qū)(14917元/平方米，漲幅157%)。傳統(tǒng)核心區(qū)域如黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)及老靜安區(qū)，近兩年均無(wú)純住宅土地出讓?zhuān)涞乩硐∪毙暂^為突出。

伍惠敏指出，在市場(chǎng)平穩(wěn)期、房?jī)r(jià)波動(dòng)不大的情況下，目前的房產(chǎn)稅實(shí)行辦法有助于調(diào)節(jié)投資預(yù)期，壓縮投機(jī)獲利空間，對(duì)包括改善型需求在內(nèi)的各種置業(yè)需求產(chǎn)生影響。

大宗交易市場(chǎng)創(chuàng)新高

報(bào)告顯示，2016年上海市場(chǎng)大宗交易總額超過(guò)1300億元，較2015年的600億元提高了一倍多，創(chuàng)下歷史新高。其中，95%以上為內(nèi)地買(mǎi)家，境外買(mǎi)家占比降到5%以下。而內(nèi)地買(mǎi)家中，以基金、信托和保險(xiǎn)等金融類(lèi)企業(yè)為主。

戴德梁行華東區(qū)寫(xiě)字樓部提供的數(shù)據(jù)顯示，2016年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體成交量增長(zhǎng)70%，其中，散售成交量為2015年的5倍，達(dá)到1179548平方米。

戴德梁行中國(guó)區(qū)投資及顧問(wèn)服務(wù)部董事總經(jīng)理葉建成表示，2016年上海住宅市場(chǎng)依舊保持白熱化的狀態(tài)，住宅物業(yè)在投資市場(chǎng)仍占有一席之地。而隨著住宅購(gòu)買(mǎi)的政策不斷趨緊，資產(chǎn)荒開(kāi)始蔓延到大宗交易市場(chǎng)，交易類(lèi)型主要以寫(xiě)字樓、服務(wù)式公寓及商業(yè)物業(yè)為主。其中，無(wú)論是從成交金額還是成交面積來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)的寫(xiě)字樓仍受投資者青睞，在整體大宗交易中占比超過(guò)七成。

報(bào)告顯示，由于受宏觀經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境、利率因素、大宗資產(chǎn)配置策略等影響，寫(xiě)字樓交易持續(xù)火爆。2016年成交的寫(xiě)字樓分為三大類(lèi)，分別為核心CBD寫(xiě)字樓資產(chǎn)、老的寫(xiě)字樓或其他酒店、新興CBD區(qū)域。在去年交易市場(chǎng)中，占比*多的當(dāng)屬新興CBD區(qū)域，尤其是進(jìn)入集中交付期的大虹橋核心商務(wù)，成為去年交易案例*多的區(qū)域。同時(shí)，北外灘與浦東的交易量也較大，在價(jià)格上比2015年上漲約20%。葉建成預(yù)測(cè)，位于核心區(qū)域或者新興市場(chǎng)的寫(xiě)字樓、服務(wù)式公寓、商場(chǎng)，將成為未來(lái)的投資熱點(diǎn)。

產(chǎn)業(yè)辦公市場(chǎng)崛起

租賃市場(chǎng)方面，在大供應(yīng)市場(chǎng)背景下，上海寫(xiě)字樓吸納量回落至74.4萬(wàn)平方米，空置率上升約4個(gè)百分點(diǎn)至14%。同時(shí)，2017年將迎來(lái)新一波總量842萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓供應(yīng)大潮，其中浦西648萬(wàn)平方米，浦東194萬(wàn)平方米。

從2016年寫(xiě)字樓租方的行業(yè)構(gòu)成來(lái)看，隨著P2P公司出現(xiàn)大規(guī)模退租潮與政府對(duì)P2P行業(yè)的管控加強(qiáng)，在寫(xiě)字樓租賃中，金融類(lèi)企業(yè)占比下挫14%；而在“互聯(lián)網(wǎng)＋”的浪潮下，TMT行業(yè)迎來(lái)發(fā)展利好，比重提升15個(gè)百分點(diǎn)，已達(dá)27%。

戴德梁行董事、中國(guó)區(qū)寫(xiě)字樓部主管沈潔表示，隨著市場(chǎng)及政策的驅(qū)動(dòng)，產(chǎn)業(yè)辦公已從*初的園區(qū)廠房為主，逐步升級(jí)至各種配套齊全的產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū)，軟硬件吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)?？蛻魳?gòu)成雖以高科技、生產(chǎn)制造業(yè)為主，但金融及專(zhuān)業(yè)服務(wù)類(lèi)企業(yè)的比例正逐年提升，已達(dá)到近20%。在不斷成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，張江、金橋已從商務(wù)園區(qū)進(jìn)入到產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū)，已成為產(chǎn)業(yè)辦公的典范。尤其是張江的空置率低于優(yōu)質(zhì)商務(wù)園區(qū)的平均值，達(dá)5%，并呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)；金橋的價(jià)格目前仍處低位，但有較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

統(tǒng)計(jì)表明，未來(lái)兩年上海產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū)供應(yīng)量將達(dá)63.5萬(wàn)平方米，金橋、張江等區(qū)域均有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目出現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)辦公仍有較大選擇空間。

實(shí)體零售尋求新機(jī)遇

2016年，實(shí)體商業(yè)仍受到電商的強(qiáng)烈沖擊。戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部提供的數(shù)據(jù)顯示，從2012年至2015年，全國(guó)有138家百貨商店、262家超市、6209家體育品牌店遭到關(guān)閉；2016年，涵蓋百貨商超、 品、服裝、餐飲在內(nèi)的多個(gè)行業(yè)關(guān)店潮頻現(xiàn)。

面對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的困境，國(guó)務(wù)院辦公廳于去年11月發(fā)布了《關(guān)于推動(dòng)實(shí)體零售創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的意見(jiàn)》。該意見(jiàn)共有六大方面內(nèi)容:一是租金控制:減少公有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)租，進(jìn)一步將商業(yè)資源市場(chǎng)化，多角度有效控制租金上漲；二是深化與延伸:通過(guò)加強(qiáng)財(cái)政支持，深化和延伸零售城市，由東向西，由一二線向三四線；三是退出機(jī)制:完善運(yùn)作不良的商業(yè)項(xiàng)目的退出機(jī)制，避免同質(zhì)化，偏向社交體驗(yàn)、家庭消費(fèi)和區(qū)域文化的整合；四是融合與公平:對(duì)于線上和線下采取融合與公平的政策，加強(qiáng)立法，消除不平等競(jìng)爭(zhēng)；五是審批流程:簡(jiǎn)化或取消各種涉及店鋪裝修改造的審批事項(xiàng)，特別是沿街店鋪；六是社區(qū)商業(yè):打造便民生活服務(wù)圈，可將其理解為造城或是深入發(fā)展社區(qū)商業(yè)。戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部董事羅炳基對(duì)新政策進(jìn)行分析后提出自己的看法。他認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)一二線城市不斷外擴(kuò)的大背景下，郊區(qū)新建住宅規(guī)模不斷擴(kuò)大，但相應(yīng)的配套設(shè)施尤為缺乏，綜合考慮交通便利程度和出行時(shí)間，未來(lái)大型購(gòu)物將不斷向郊區(qū)外擴(kuò)，同時(shí)，在國(guó)家政策的扶持下，企業(yè)將獲得更多商業(yè)項(xiàng)目或者實(shí)體店鋪的投資機(jī)會(huì)。

同時(shí)，羅炳基分析道，有關(guān)部門(mén)已通過(guò)嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品、加強(qiáng)海關(guān)檢查力度、簡(jiǎn)化商業(yè)項(xiàng)目/零售店開(kāi)店審批流程、依法禁止以排擠競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為目的的低于成本價(jià)銷(xiāo)售行為等幾大手段，縮小線上電商與線下實(shí)體店的差距，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)。多管齊下后，未來(lái)實(shí)體商業(yè)的發(fā)展環(huán)境將更為健康。

除政策與市場(chǎng)環(huán)境的凈化改良外，實(shí)體店也需要調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)策略。羅炳基表示，實(shí)體店發(fā)展可能會(huì)遇到誤區(qū)與風(fēng)險(xiǎn)。他還指出，許多實(shí)體店在發(fā)展時(shí)往往會(huì)犯六大錯(cuò)誤，即盲目追隨B2C戰(zhàn)線；過(guò)于依賴(lài)大數(shù)據(jù)和大環(huán)境，卻忽略以人為本的特性；過(guò)分依賴(lài)資本，忽略了專(zhuān)業(yè)水平和在投入回報(bào)方向上的整體戰(zhàn)略；過(guò)分相信品牌忠誠(chéng)度，而忽略了時(shí)間成本和距離對(duì)消費(fèi)者的影響；盲目擴(kuò)張，造成產(chǎn)品及運(yùn)營(yíng)能力與市場(chǎng)推廣、營(yíng)銷(xiāo)策略的脫節(jié)；將話題、熱度當(dāng)成品牌發(fā)展的手段。

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