近期，熱點城市輪樓市調控開啟，繼續(xù)“降杠桿”是主題，如上海首套房首付比例提高至歷史*高水平35%，重啟“認房又認貸”，限制多套房的杠桿，深圳、杭州收緊公積金貸款。自10月以來，絕大多數城市在樓市“降杠桿”上已梅開二度甚至三度，未來還會有城市跟進。事實上，本輪針對熱點城市的調控，效果非常顯著。10-11月，26個城市新房周均成交量較調控前下降48.8%，一線和二線城市分別下降36.6%和56.6%。

筆者認為，保持貨幣政策獨立性，即貨幣政策整體穩(wěn)健，并發(fā)揮宏觀審慎在金融穩(wěn)定中的作用，這是理解樓市持續(xù)“降杠桿”的基本支點。近期，央行多次明確表態(tài)，在結構調整期和結構性矛盾突出的環(huán)境下，貨幣政策應保持穩(wěn)健，支持實體有效需求。但是，外部環(huán)境已變化，并沖擊貨幣政策的獨立性。美聯儲加息或提前，美元指數創(chuàng)新高，人民幣面臨貶值壓力。投資資金和市場預期讓均衡匯率模型失效，加上“走出去”戰(zhàn)略及海外資產配置需求增長，貶值預期與資本流出循環(huán)形成。

即便完全浮動匯率機制下，大規(guī)模資本流出也會削弱國內貨幣政策有效性。特別是，在我國后工業(yè)化時代，新舊動力轉換，投資收益率下降，資產泡沫風險預期上升，資本必然會從傳統產業(yè)溢出，大規(guī)模輸出海外和配置境外資產，尋求海外紅利，這就對貨幣條件被動收緊形成倒逼。但是，貨幣收緊與穩(wěn)健貨幣政策基調相悖，而國內資產價格也會因資本外流和貨幣收緊而劇烈下跌，甚至局部引爆金融風險。因此，亟需打破本幣貶值預期與資本流出的循環(huán)。

歐元之父羅伯特·蒙代爾有一個經典論斷——三元悖論，即開放經濟中，貨幣政策獨立性、資本自由流動與匯率穩(wěn)定這三個目標不可能同時達到，*多只能同時滿足其中兩個。毫無疑問，三個目標中貨幣政策獨立要放在首位。另外，我國已成為全世界大資本輸出國，資本過剩和對外開放新格局下，資本頻繁流動無法逆轉。因此，按照三元悖論，必須要增強匯率的靈活性，2015年以來的匯改和有序主動貶值，事實上就是漸進釋放貶值壓力而有意為之。

確實，從經濟基本面和國際收支平衡的角度來看，我國比多數發(fā)達國家要好，人民幣匯率不存在大幅高估。問題是，中短期內決定匯率的是資本流動，而資本流動又由匯率預期決定。在當前內外經濟金融環(huán)境下，合意匯率水平或匯率模型決定匯率走向的經濟理論已經失效。資本流動新形勢，對政府主動釋放匯率貶值壓力的過度猜測，對國內經濟困難，資產泡沫過高估計等等，使得夾雜在資本輸出和海外資產配置中的投資資金，成為左右匯率預期和資金情緒的關鍵。

因此，外匯市場有失靈的跡象，短期需要加強資本管制。同時，匯率是本國經濟的外部映射，推進糾偏經濟結構扭曲和主動擠掉資產泡沫的內部結構性改革，修復本幣購買力和“信用錨”，是打掉匯率貶值預期的關鍵。首先，樓市過度繁榮導致資源向樓市集中，實體經濟則“被虹吸”，虛高的資產價格和租金加大了實體運營成本，對本已下行的實體經濟來說無法承受，從而造成經濟結構扭曲和本幣有效產出下降，這是今年以來人民幣購買力下降的一個原因。

其次，本世紀以來，樓市具有很強的“金融加速器”效應，即樓市量價齊漲與資金擴張相互推進。資金支撐樓市量價齊漲，樓市量價齊漲倒逼資金投放增加，貨幣乘數擴張，這是2010年以來，M2以17%-18%的高速度擴張，近乎GDP增速兩倍的重要原因。2016年以來，每月新增1萬億左右的信貸中約一半是房貸，影子銀行對樓市的接濟，熱點城市房價暴漲是貨幣投放的催化劑。近年來，國內實際通脹比主要經濟體高，人民幣購買力走弱，與樓市“金融加速器”效應有關。

再者，樓市過度繁榮導致資產泡沫風險預期。近年來，實體經濟基本面和樓市供需基本面（適齡購房人群、人均住房面積）都不樂觀，但熱點城市房價2015年以來卻暴漲了50%左右。因此，房價暴漲是徹頭徹尾的杠桿驅動，與2015年上半年股市暴漲無本質不同。本輪樓市泡沫所以側目，過度加杠桿是主因。居民房貸杠桿率（房貸余額/存量商品房價值）從2014年初的18%上升到今年三季度的39.6%，前三季度新增房貸/新增商品房銷售額達到50%，接近美國次貸危機前的水平。

對于樓市“降杠桿”的作用，筆者認為，一是通過攔截資金進入樓市，結構性地收緊貨幣投放，緩減“金融加速器”效應，從而降低貨幣投放，增強人民幣購買力，同時也保持了貨幣政策穩(wěn)健基調；

二是我國樓市量價對M2更敏感，結構性收緊貨幣投放，對樓市狂熱的量價上漲來說是釜底抽薪，有利于降低資產泡沫風險預期，降低系統性風險預期，這是夯實人民幣“信用錨”的有效之舉。

三是控制住涌入樓市的流動性，降低樓市杠桿率，也就緩解了經濟結構扭曲，更為資金回歸實體創(chuàng)造了時空。接下來要做的，就要為資金回歸實體，提高本幣產出展開刮骨療傷的改革。比如，近期中共、國務院聯合發(fā)布《關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》，這是1949年以后以名義出臺產權保護的頂層設計。產權保障是有產長期投資實業(yè)的信心和基石，對于激活民間投資、混合所有制和PPP等等，公平、高效的產權保護機制是長效機制和制度保障。

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