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我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”政策解讀
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:新華網(wǎng) 閱讀 333 次
2016年5月1日起,杭州營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)工作將全面推開(kāi)。此次改革力度,試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活性服務(wù)業(yè)四大行業(yè)。為了讓廣大納稅人了解此次全面“營(yíng)改增”的影響,我們特別采用問(wèn)答形式,分行業(yè)對(duì)納稅人關(guān)心的問(wèn)題進(jìn)行解讀,今日推出房地產(chǎn)業(yè)篇。
“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)納稅人分為哪幾類(lèi)?主要區(qū)別在哪里?
答:根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三條規(guī)定,房地產(chǎn)納稅人可分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。這兩類(lèi)納稅人不僅有規(guī)模上的區(qū)別,更有稅制適用上的區(qū)別。從稅制適用而言,一般納稅人適用增值稅稅率,其進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣,而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率,其進(jìn)項(xiàng)稅額不可以抵扣。
一般納稅人和小規(guī)模納稅人在稅收待遇上的區(qū)別如下:
(一)一般納稅人銷(xiāo)售應(yīng)稅的貨物、勞務(wù)以及發(fā)生應(yīng)稅行為可以自行開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票,而小規(guī)模納稅人不能自行開(kāi)具,購(gòu)購(gòu)方索取專(zhuān)用發(fā)票的,小規(guī)模納稅人只能到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)專(zhuān)用發(fā)票。
(二)一般納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或勞務(wù)可以憑取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票以及其他扣稅憑證按規(guī)定抵扣稅款,而小規(guī)模納稅人不享有稅款抵扣權(quán)。
(三)征稅辦法不同。一般納稅人適用一般價(jià)稅方法計(jì)稅,小規(guī)模納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。
房地產(chǎn)業(yè)涉及的征收范圍主要有哪些?其適用稅率是多少?
答:根據(jù)《銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》規(guī)定,房地產(chǎn)業(yè)涉及的征收范圍有二項(xiàng),一是房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目;二是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(包括如商鋪、寫(xiě)字樓、公寓等),適用租賃服務(wù)稅目中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)稅目和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目。一般納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù),其適用稅率為11%。小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù),不按適用稅率征稅,而是按征收率5%繳納增值稅。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,是否可以扣除受讓土地的價(jià)款?
答:根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外),以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。
一般納稅人購(gòu)置或自建的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入,在增值稅預(yù)繳時(shí)不一樣嗎?
答:根據(jù)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第三條規(guī)定,一般納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),由于取得的方式分購(gòu)置和自建,在銷(xiāo)售后預(yù)繳增值稅也是不一樣的:
(一)購(gòu)置后轉(zhuǎn)讓——應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額,按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
(二)自建后轉(zhuǎn)讓——應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入,預(yù)繳增值稅與應(yīng)交增值稅的計(jì)算方式是否相同?
答:相同。根據(jù)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第四條規(guī)定,小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)購(gòu)的住房外,按照以下規(guī)定繳納增值稅:
(一)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn),以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
(二)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn),以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人,應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
5月1日以后,增值稅一般納稅人購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn),其進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣?
答:根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定,適用增值稅一般納稅人2016年5月1日之后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)(包括在建工程),其進(jìn)項(xiàng)稅額可分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。榜首年可抵扣60%,于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣;年可抵扣40%,于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。如果納稅人發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)處置或注銷(xiāo)等情況,尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,允許于銷(xiāo)售的當(dāng)期從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。
取得不動(dòng)產(chǎn),包括以直接購(gòu)購(gòu)、接受捐、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn),不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物,其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。
營(yíng)改增以后房地產(chǎn)業(yè)有過(guò)渡性?xún)?yōu)惠政策嗎?
答:為了在不影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的前提下,國(guó)家就存量的房地產(chǎn)項(xiàng)目引入過(guò)渡性政策,實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增后的平穩(wěn)過(guò)渡。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》有相關(guān)政策的規(guī)定,一般納稅人取得以下項(xiàng)目的收入,可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法:
(一)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
(二)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。
(四)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額
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