在大部分二三四線城市還在努力去庫存的情況下，樓市過熱的城市開始集中收緊調(diào)控。

在大部分二三四線城市還在努力去庫存的情況下，樓市過熱的城市開始集中收緊調(diào)控。

3月25日，上海出臺了被稱為史上較嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策，深圳、南京、武漢等多城市調(diào)控政策接踵而至。記者采訪獲悉，北京相關(guān)部門也在開會研究穩(wěn)定樓市的舉措，并有相關(guān)的政策儲備。

盡管市場對房價瘋漲的城市已有調(diào)控預(yù)期，但即日起執(zhí)行的果斷，仍讓市場措手不及?！度A夏時報》記者走訪發(fā)現(xiàn)，深圳、上海等市場購房熱情在新政后立即熄火，新樓盤開盤去化率明顯降低，且定價低于預(yù)期，二手房市場業(yè)主報價下調(diào)，低于市場價幾十萬元甩賣的房源開始不斷增加。

部分市場熄火

就在3月25日晚上9點，調(diào)控政策出臺前幾公里，深圳有開發(fā)商聞風(fēng)而動，位于龍華新區(qū)的潛龍公館提前通知客戶解籌，但由于新政預(yù)期，選房者與棄購者對半。

果然，緊隨上海之后，深圳趕在深夜11時公布了政策，規(guī)定“非深圳戶籍購房社保‘1改3’”以及“頭套貸款還清后二套房頭付三成改四成”。雖然力度遠(yuǎn)不及上海嚴(yán)厲，但突擊未給市場任何緩沖期，令開發(fā)商和部分投資客手忙腳亂。

記者在3月27日潛龍公館開盤現(xiàn)場參與搖號選房發(fā)現(xiàn)，新政策的實施確實對深圳購房的熱情起到了抑制作用，開發(fā)商以均價5.3萬元/平米帶精裝修開盤，低于此前的預(yù)期價格，但銷售率卻只有六七成左右，相比之下，周邊二手房價格已普遍在5.8萬-6.5萬元/平米之間。

“價格確實不貴，但新政剛出臺，還是先觀望下。”現(xiàn)場投資客占比較多，幾位投資客告訴記者，深圳房價一年翻番，調(diào)控后短期跌的可能性更大。

“如果早開盤一個月，五六萬的價格早就是日光盤了。”潛龍公館的有關(guān)銷售負(fù)責(zé)人稱。

3月下旬以來，雖然政府沒有正式出臺調(diào)控政策，但有關(guān)部門先是打擊“頭付貸”，后是禁止“炒房”，深圳樓市實際上已彌漫著滯漲氛圍，購家開始觀望，房子也不好賣了。

美聯(lián)物業(yè)深圳總經(jīng)理江少杰認(rèn)為，二套頭付調(diào)高至四成影響較大，尤其是針對快進(jìn)快出的短線炒家，只要市場橫盤，就要虧利息，接下來半年到年底，完全會有短炒投資者讓利出貨，樓市將處于動蕩期。

據(jù)深圳中原研究數(shù)據(jù)，在3月第四周，深圳中原經(jīng)理指數(shù)直接跌到了2014年9月以來的較低點，深圳有兩成業(yè)主下調(diào)報價，而低于市場價幾十萬元的、屬于急賣的筍盤也在增多，有的較高可以比市場價低10%。

同樣，上海調(diào)控新政落地的頭周，樓市也出現(xiàn)明顯降溫，新房和二手房成交量均有所下降，并且隨著近期二手房市場降價賣房業(yè)主的增多，場內(nèi)觀望氣氛有所抬頭。

北京因限購政策較嚴(yán)，去年市場成交量價穩(wěn)步回升未出現(xiàn)暴漲，2015年北京新房成交均價為2.72萬元/平米，同比上漲近10%。在四個一線城市中，廣州較為例外，市場還在為去庫存發(fā)愁，房價不見起色，政府有心放松限購政策但未被允許，市場仍不溫不火。

熱點城市去杠桿

此輪房價暴漲的城市，除了房子供不應(yīng)求外，與樓市不斷加杠桿，以及場外配資參與投機(jī)密不可分。

深圳房地產(chǎn)研究主任王鋒撰文透露，深圳投資性購房的比例從20%上升至2015年底的40%，甚至更高。

“大部分投資客是有房的人，將一套房賣掉，錢套出來換作兩套房頭付，再從銀行做高貸，或者先用過橋資金將房子紅本贖回后，到銀行做抵押貸款購房，還有通過從不同銀行做三五十萬元消費貸款湊齊頭付的投資者，月供也是依靠從銀行套錢出來。”深圳一位 投資客說，與股市一樣，深圳房價節(jié)節(jié)炒高主要就是靠不斷加杠桿。

深圳市規(guī)土委人士稱，政府并不希望房價大起大落，去杠桿打擊投資客短炒行為，是深圳此次調(diào)控的主要目的。

房價過快上漲的熱點城市都在積極去杠桿，早在3月18日，蘇州就因庫存僅剩3個月，率先出臺了“蘇十條”，限制房價過快上漲。3月25日，央行南京分行與銀監(jiān)會江蘇監(jiān)管局也聯(lián)合發(fā)布通知，要求全省金融部門落實差別化個人住房信貸政策，嚴(yán)審購房人頭付款比例、頭付資金來源。同一日，武漢市也發(fā)布公積金貸款新政等。

戴德梁行住宅部董事伍惠敏認(rèn)為，上海樓市新政中，提高外地戶口購房社保年限，意在過濾中短期、穩(wěn)定性相對較差的外地客群，控制涌入上海住宅市場的資金，上海新政將擠干投機(jī)投資的水分。

“北京未來政策的調(diào)整要看市場走勢?！北本┦凶〗ㄎ魅涡熨v云日前表態(tài)說，從目前情況來看，北京的限購政策沒有取消的理由。記者向北京市各區(qū)住建部門求證獲悉，北京將堅持現(xiàn)有的限購政策，以穩(wěn)為主。

資金涌向去庫存城市

隨著熱點城市的政策逐漸收緊，此前集中在這些地區(qū)的投資客，還在繼續(xù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊城市。較近一年來，臨近深圳的東莞、惠州樓市再次涌現(xiàn)繼2010年之后的波購房熱潮。

據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年2月東莞住宅成交面積同比大增194%，連續(xù)第11個月創(chuàng)下歷史同期高位。另有數(shù)據(jù)顯示，截至3月28日，惠州單月銷售面積已達(dá)到164萬平米，創(chuàng)下新高，根據(jù)廣東省3月初的去庫存任務(wù)，到2018年，3年間任務(wù)為165萬平米，但惠州僅用1個月就完成了3年的去庫存任務(wù)。

隨著成交量的攀升，一年來，不少新樓盤價格也在跟隨深圳翻番。3月29日，惠州房管局對于高燒的惠州樓市出臺相關(guān)降溫措施，成為廣東省頭個對樓市高燒采取降溫措施的三線城市。

上海調(diào)控政策的收緊對于后市的影響，蘇鑫也認(rèn)為，將產(chǎn)生市場溢出效應(yīng)，使大量投資需求外溢到長三角周邊城市，從而加速催火昆山、蘇州、杭州等周邊城市，接下來的需求可能會有不同程度的快速增長。

“在北京限購未松、通州限購從嚴(yán)的大勢下，也讓投資客篤定加碼布局北三縣（廊坊市下轄的三河、大廠、香河）的項目?！敝性禺a(chǎn)頭席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京五環(huán)內(nèi)的房子越來越少，購房者向東移的趨勢明顯，越過通州，直奔環(huán)京周邊縣。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三河燕郊的房價目前已漲至近2萬/平米，與一年前約萬元的單價相比，房價漲幅達(dá)到100%，這也迫使周邊城市開始防范樓市炒作。廊坊市政府3月27日透露，為穩(wěn)定環(huán)京周邊縣（市）住房價格，廊坊市研究了穩(wěn)定住房價格的若干措施，即將公布。3月28日下午的京津冀協(xié)同投資招商會議上，參會的廊坊官員證實了上述消息。

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