近期，我們提示關(guān)注新一輪地產(chǎn)政策的松動，它相當(dāng)于330之后又一輪“地方試探型”政策周期的開啟。

　　本輪經(jīng)濟下行的實質(zhì)在于中國經(jīng)濟的“去地產(chǎn)化”。2012年開始的一輪“去出口化”導(dǎo)致中國經(jīng)濟增速從9%以上下滑至7.5%；2014年開啟的“去地產(chǎn)化”導(dǎo)致經(jīng)濟潛在增速進(jìn)一步下移，目前已至7%，但顯然不是終點，經(jīng)濟仍面臨進(jìn)一步的下行壓力。對中國經(jīng)濟來說，整個產(chǎn)業(yè)鏈條基本上可以分為”出口系”、”地產(chǎn)系”、”基建系”三大譜系，去地產(chǎn)化的影響牽一發(fā)而動全身。

　　930開始是一個微妙轉(zhuǎn)變，政策實質(zhì)上已經(jīng)選擇了救地產(chǎn)?！?30”是一個標(biāo)志，它意味著政策放棄純“供給重構(gòu)”的思路，而選擇去救地產(chǎn)穩(wěn)增長。我們一直建議投資者關(guān)注 總理在接受《金融時報》專訪時對改革思路的闡釋。李總理指出，就像病人生病一樣，我們要先給他吊水，打抗生素，否則治病的時間可能也沒有了。......不難看出，以穩(wěn)住“舊世界”來贖購改革時間是一個明確的政策思路。

　　甚至包括降息和降準(zhǔn)，其現(xiàn)實中的較大作用也在于帶動一輪地產(chǎn)銷售周期。在4月19日降準(zhǔn)之后，我們就提示投資者要關(guān)注降準(zhǔn)對去地產(chǎn)周期的對沖意義。從理論上說，降息和降準(zhǔn)的一個核心作用在于降低投資端的成本，刺激邊際投資傾向；但從中國經(jīng)驗情形去看，歷史上的降息和降準(zhǔn)周期更大的作用在于每次都有效帶動一輪地產(chǎn)銷售周期，從而借產(chǎn)業(yè)鏈傳遞而帶動經(jīng)濟企穩(wěn)。我們估計此次也不例外。

　　330之后地產(chǎn)銷售已經(jīng)出現(xiàn)明顯反彈，一線城市的反彈力度要明顯大于二三線；銷售已經(jīng)部分帶動了新開工。330之后，地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了一輪明顯反彈。4-5月十大城市銷售面積增速分別為50.8%和75.9%，明顯高于2月的-4%和3月的9.2%；三十大城市的地產(chǎn)銷量增速4-5月分別為22.5%和30.1%，力度稍弱但仍高于一季度。地產(chǎn)銷售反彈的持續(xù)也部分帶動了新開工。4月新開工累計同比增長-17.3%，降幅較前月收窄1.1個百分點；隱含單月同比增長-14.9%，降幅較前月收窄4.5個百分點。

　　5月下旬開始的新一輪地產(chǎn)政策放松是試探型的，是對政府相關(guān)會議精神的回應(yīng)。在地方財政的壓力之下，新一輪地產(chǎn)政策試探已經(jīng)開始，我們估計叫停或者辟謠將會是很小的概率。2015年政府工作報告指出要“支持居民自住和改善性需求”；4月30日的政治局會議指出要“完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機制”，這意味著政府一則決心繼續(xù)推動房地產(chǎn)去庫存，二則希望從“限購”等需求抑制型的短期政策中走脫出來。可以說，目前地方政策的這輪試探，正和前期政策精神相匹配。

　　僅此的風(fēng)險是房價的失控，只要價格不失控，政策就不會轉(zhuǎn)向。整個鏈條中僅此的風(fēng)險點是房地產(chǎn)價格。本輪樓市和股市成交量同步放大，但M2增速卻節(jié)節(jié)直下意味著更多的資金進(jìn)了資產(chǎn)而不是制造業(yè)部門。4月70個大中城市中一線城市的住房價格環(huán)比增長0.9%，是18個以來較高，我們擔(dān)心這種趨勢若持續(xù)，則會對政策進(jìn)行倒逼，導(dǎo)致政策進(jìn)退維谷。若這種情形不出現(xiàn)，則地產(chǎn)政策放松可能會借著這輪經(jīng)濟低迷而走得更遠(yuǎn)。

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