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專家稱高房價已成強弩之末 缺乏繼續(xù)上漲動力

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:三亞房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 495 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  時下,房價又到了一個重要的轉(zhuǎn)折關(guān)口。針對未來房價是上漲還是下行,專家學者、業(yè)內(nèi)人士見仁見智,爭論不休。有人認為,樓市前景不容樂觀,房價將逐步下行;有人則繼續(xù)看多樓市,認為房價特別是一線城市的房價還會持續(xù)上漲,不要指望房價暴跌。房價走勢迷霧重重,不僅使欲購房者十分糾結(jié)難于定奪,也給政府正確進行房地產(chǎn)調(diào)控決策帶來影響。

  對未來房價走勢究竟該做何判斷?“管中窺豹,略見一斑。”實際上,今年一季度特別是3月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù),已經(jīng)顯露出樓市走向的端倪,為我們判斷房價走勢提供了現(xiàn)實依據(jù)。

  國家統(tǒng)計局不久前公布的數(shù)據(jù)顯示,3月份,70個大中城市中,新建商品住宅價格與2月份相比,房價未上漲的城市達到14個,為2013年以來較多,而價格環(huán)比平均指數(shù)漲幅僅為0.23,創(chuàng)2013年以來新低。就同比數(shù)據(jù)看,70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的城市雖為69個,但其中漲幅回落的城市達到了68個,比2月份增加了3個,漲幅較低城市的漲幅僅為1.2%。較之新房價格,二手房價格下降更為明顯,3月份二手房價格下降和止?jié)q的城市已達28個。

  和房價漲幅趨緩相伴,樓市成交量也大幅下滑。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,3月份,全國54個城市住宅簽約交易量同比下降33.5%,其中二線城市下降47.5%,一線城市也下降了40.4%。作為全國房價走勢風向標的北京,3月份二手房成交量僅為8943套,同比下降79.6%,創(chuàng)6年來同期二手房交易量較低值。

  僅僅依據(jù)一個月度的數(shù)據(jù),也許還遠不足以說明樓市進入拐點。但一路高歌猛進、量價齊升的火爆樓市突然變“冷”,其中必有緣由。3月份樓市的量價變化,實際上已經(jīng)發(fā)出了明晰的信號,即樓市已經(jīng)觸頂、高房價缺乏繼續(xù)上漲動力并已成強弩之末。

  準確把握未來的房價走勢,須對影響未來房價變動的諸多因素進行分析。在筆者看來,至少有六方面因素成為拉動房價向下的力量。

  一是經(jīng)濟減速。中國房價自2000年以來迅速、持續(xù)上漲,是與中國經(jīng)濟的高速增長密切相關(guān)的。經(jīng)濟高速增長在帶來房地產(chǎn)投資高增長的同時,也推動了城鎮(zhèn)化進程,促進了居民收入水平的提高,從而放大了住房需求。當前,中國經(jīng)濟增長已進入“7”時代,經(jīng)濟下行壓力很大。今年一季度GDP增長只有7.4%。經(jīng)濟減速對房價的影響是雙重的,一方面,從房地產(chǎn)的需求端看,經(jīng)濟減速會影響居民的就業(yè)和收入增速進而影響住房需求;另一方面,從房地產(chǎn)的成本端看,經(jīng)濟減速背景下壓縮過剩產(chǎn)能和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級過程加快,將導致鋼材、水泥、平板玻璃等建材價格下行,從而降低住房建造成本。

  二是流動性變化。四萬億元投資強刺激帶來的貸款增量和社會融資規(guī)模快速增加,國際收支“雙順差”使外匯占款迅速增長進而使得基礎(chǔ)貨幣大量投放,這些因素綜合在一起導致了貨幣供應量的急劇擴張,為房價節(jié)節(jié)走高提供了適宜的貨幣條件。而現(xiàn)在情況發(fā)生了重大變化,流動性過剩的局面已不復存在。從國內(nèi)看,銀行不良資產(chǎn)比率上升,適應結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型要求銀行的貸款結(jié)構(gòu)面臨重大調(diào)整,銀行放貸行為更加審慎;地方政府債務風險加大,地方政府債務規(guī)模擴張受到限制;金融監(jiān)管部門為管控金融機構(gòu)的流動性風險和產(chǎn)品違約風險,將繼續(xù)采取有力監(jiān)管措施規(guī)范同業(yè)業(yè)務、信托業(yè)務,通過“影子銀行”渠道融資的規(guī)模也會下降;外匯占款增加放緩,將使基礎(chǔ)貨幣的投放規(guī)模下降;存款利率市場化加速推進,會推動市場利率水平走高。所有這些,會導致貨幣供應量增長率下降,流動性趨緊可能成為一種常態(tài)。從國際看,美聯(lián)儲今年年初啟動QE退出機制,至今已宣布了三輪QE規(guī)模削減安排,而QE退出不僅會導致“熱錢”流出,加劇國內(nèi)流動性壓力,同時還會引起人民幣(6.2579, 0.0000, 0.00%)貶值,提高國內(nèi)利率水平。目前,由于市場流動性和銀行貸款額度都很緊張,8.5折的按揭優(yōu)惠利率在房貸市場上已經(jīng)絕跡,70%的城市出現(xiàn)中小銀行停貸現(xiàn)象。即使同意發(fā)放按揭貸款,銀行推遲放貸的現(xiàn)象也十分普遍,較長的要等半年。“融資難”和“融資貴”的雙重制約,阻礙了部分住房需求的實現(xiàn),同時也將迫使開發(fā)商在流動性緊張的情況下,不得不通過降價促銷來加快回籠資金。

  三是供求關(guān)系變化。政府的限購政策對遏制房地產(chǎn)投資需求發(fā)揮了積極作用。而自住房供應增加以及共有產(chǎn)權(quán)住房的即將推出,則會顯著增加住房供給。由于近期自住房集中入市,一些城市的樓市迎來了供應高峰。截至4月14日,北京樓市在自住房供應帶動下,庫存量頭次回到6萬套以上,這也是自2013年9月10日以來的較高點。數(shù)據(jù)表明,截至2014年3月底,包括北上廣深在內(nèi)的20個城市,新建各類商品住宅庫存總量為8401萬平方米,同比增長16.3%,創(chuàng)近5年來新高,其中14個城市庫存出現(xiàn)了環(huán)比上升現(xiàn)象,北上廣深四個一線城市庫存則呈現(xiàn)出環(huán)比與同比“雙升”態(tài)勢。自住房大量入市不僅緩解了樓市供求關(guān)系,而且由于其價格低,對樓市總體價格水平向下也有重要影響。

  四是制度建設(shè)推進。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是確保樓市健康持續(xù)發(fā)展的基本制度。國土資源部較近公布了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的時間表和路線圖,即到2016年全面實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,2018年前不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運行。不動產(chǎn)登記可以從以下兩方面影響房價:一是為房產(chǎn)稅出臺提供基礎(chǔ)條件;二是可以倒逼房產(chǎn)多的業(yè)主抓緊拋售手中房產(chǎn),增加二手房供應。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度構(gòu)成房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的重要內(nèi)容。

  五是需求和價格透支。近幾年特別是2013年年初以來的房價暴漲以及開發(fā)商及其利益代言人對高房價不遺余力的鼓吹,強化了一些公眾“購漲不購落”的購房心理,導致了大量購房需求的提前和短期集中實現(xiàn)。這嚴重透支了樓市的需求擴張和價格上漲空間。目前,我國一線城市的房價收入比已經(jīng)超過40倍成為世界較高水平,北京的房價已經(jīng)超過了紐約,而北京的人均收入只是紐約人均收入的十分之一。高得離譜、令人咋舌的房價,遠遠超過了公眾的購購能力,不僅普通百姓“望房興嘆”,就是收入不低的白領(lǐng)也難以承受。

  六是公眾預期變化。公眾對房價的預期,受制于經(jīng)濟增長速度、政府調(diào)控政策、樓市供求關(guān)系等多種因素。而公眾對房價現(xiàn)實水平的自我感受,也是影響其房價預期的重要因素。近幾年房價在政府調(diào)控措施頻出的情況下瘋漲,已讓公眾普遍感到無法接受,而今年年初以來樓市交易量大幅下滑,使得一些欲購房者認為房價已經(jīng)見頂,從而加劇了觀望心態(tài)。

  世上沒有刺破云天的大樹,也沒有只漲不跌的商品。價值規(guī)律是不可抗拒的。當房價遠遠背離住房的價值時,必然走向價值回歸之路?;谇懊媸黾暗牧矫嬉蛩?,再考慮到我國老齡化進程加快的現(xiàn)實情況,用不了多久,我國樓市就會由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘彿绞袌觥?/p>

  當前,中國樓市的主要矛盾并非簡單的市場分化。更重要也更值得我們高度關(guān)注的問題是,房地產(chǎn)行業(yè)高增長周期結(jié)束、房價下行給宏觀經(jīng)濟增長和宏觀金融運行帶來的負面影響。對于政府來說,應堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性,絕不允許房價高企城市的地方政府在“樓市分類調(diào)控”口號下,隨意放松限購、限貸政策。要把調(diào)控問責制真正落到實處,強化地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的行政責任。同時,要未雨綢繆,采取有效的政策措施,應對房價下行可能帶來的經(jīng)濟和金融風險。

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