日前，備受關(guān)注的北京孫河鄉(xiāng)兩宗地塊雙雙流拍，分析認(rèn)為較主要原因是樓面價(jià)售價(jià)已突破4萬，地塊的售價(jià)過高。長期研究土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的中國社科院城市與競爭力研究研究員張慧芳則表示，土地市場目前正處于理性回歸趨于平穩(wěn)發(fā)展階段，但地方政府推高房價(jià)的欲望依然強(qiáng)烈。

　　張慧芳認(rèn)為，2004年以來，我國土地市場基本處于過熱狀態(tài)，經(jīng)過十年發(fā)展，目前已經(jīng)具備了理性回歸平穩(wěn)發(fā)展的外部條件。一是我國人均住房面積已經(jīng)超過30平方米，告別了住房短缺時(shí)代；其二，2010年以來，住房銷售速度只有供給速度的50%，目前多地庫存接近歷史高位；其三，土地供給總體上大于需求，部分二線及三四線城市土地供應(yīng)嚴(yán)重過剩；第四，經(jīng)過多年的持續(xù)快速上漲，且地價(jià)上漲指數(shù)一直高于房價(jià)上漲指數(shù)，致使目前的地價(jià)已經(jīng)過高且上漲乏力。在這種情況之下，土地市場進(jìn)行自我修復(fù)和平衡是市場進(jìn)行資源配置的正常反應(yīng)，但由于地方政府土地財(cái)政依賴嚴(yán)重而試圖繼續(xù)推高地價(jià)，這勢(shì)必會(huì)擾亂土地市場的自我調(diào)整節(jié)奏。

　　據(jù)了解，上半年全國300個(gè)城市土地市場總體供大于求，在成交面積大幅減少21%的情況下，樓面地價(jià)反而上漲了21%，特別是一線城市的地價(jià)翻倍增長至102%。張慧芳認(rèn)為，這固然與土地的稀缺性、、不可替代等自然屬性，以及市場依然看好未來房價(jià)有關(guān)，但更主要的是由地方政府完全壟斷土地一級(jí)市場，并采取招拍掛出讓方式造成的。

　　張慧芳表示，我國土地上漲指數(shù)一直高于房價(jià)上漲指數(shù)，地價(jià)一直是房價(jià)上漲的主要推動(dòng)力，但目前商品房已經(jīng)相對(duì)過剩，繼續(xù)推高房價(jià)無疑孕育著更大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，地市比房市更需要調(diào)整。

　　對(duì)于下半年的土地市場，一方面住房因?yàn)殚L期限購，其投機(jī)投資需求已基本被擠走，而由于房價(jià)過高上漲乏力，也缺乏了投資價(jià)值。同時(shí)，保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造又分流了部分住房剛需。這使得住房短期供應(yīng)過剩，有效需求不足，房企資金鏈趨緊，再加上2013年土地成交量大幅上升，房企土地儲(chǔ)備不足，張慧芳預(yù)測(cè)下半年土地市場依然會(huì)供大于求，溢價(jià)率或會(huì)繼續(xù)走低，底價(jià)、流拍或會(huì)近一步擴(kuò)大，市場分化近一步加劇。

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