近期，多家公司受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響取消交易所債券發(fā)行。

上交所信息顯示，2月22日，首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司50億元小公募、50億元私募債等公司債狀態(tài)為“中止”；2月21日，四大AMC之一東方資產(chǎn)旗下子公司中國(guó)東方資產(chǎn)管理（國(guó)際）控股有限公司（簡(jiǎn)稱“東方國(guó)際”）28億元小公募公司債狀態(tài)亦為“中止”。

自2016年11月以來(lái)，房地產(chǎn)公司債發(fā)行現(xiàn)“冰凍”狀態(tài)。從上述公司反饋文件看，監(jiān)管層仍聚焦在調(diào)控的熱點(diǎn)城市是否存在競(jìng)拍“地王”行為。

隨著房企融資渠道的全面收緊，房企今年終或?qū)⒚媾R流動(dòng)性沖擊。根據(jù)Orient Capital的一份報(bào)告，房企將于2017年下半年至2018年初迎來(lái)償債高峰，預(yù)計(jì)僅到期公司債一項(xiàng)就將達(dá)5440億元。

要求反饋是否參與競(jìng)拍“地王”

上交所對(duì)首創(chuàng)置業(yè)50億元小公募上市預(yù)審核反饋意見中，要求首創(chuàng)置業(yè)作為發(fā)行人補(bǔ)充披露在此前數(shù)期公司債券的募集資金使用情況，并補(bǔ)充披露上述債券募集資金使用情況是否與其披露或約定的用途一致。此外，請(qǐng)主承銷商和發(fā)行人律師對(duì)發(fā)行人及其合并范圍內(nèi)子公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控期間，在調(diào)控的熱點(diǎn)城市是否存在競(jìng)拍“地王”行為進(jìn)行核查并發(fā)表意見。并補(bǔ)充截至三季度末的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

首創(chuàng)置業(yè)的控股股東北京（樓盤）首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司，是北京市國(guó)資委下屬的大型國(guó)有集團(tuán)公司，是首創(chuàng)集團(tuán)旗下從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的平臺(tái)。截至2016年上半年末，首創(chuàng)集團(tuán)97.77%的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入來(lái)自房地產(chǎn)銷售。

與此同時(shí)，東方資產(chǎn)通過(guò)東銀發(fā)展和Wise Leader Assets Ltd. （BVI）控股的子公司東方國(guó)際所發(fā)行的28億元小公募公司債，狀態(tài)亦為“中止”。

東方資產(chǎn)在回應(yīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢時(shí)表示，本次公司債募集資金擬用于償還銀行借款，置換公司債務(wù)，符合監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)募集資金用途的要求。目前承銷商及各中介正在對(duì)反饋意見中提出的問(wèn)題進(jìn)行逐項(xiàng)落實(shí)，但不能保證在要求期限內(nèi)完成，且因前期反饋已經(jīng)申請(qǐng)過(guò)延期回復(fù)，此次反饋不能再申請(qǐng)延期，故申請(qǐng)暫時(shí)中止。中止不等同于終止，發(fā)行人計(jì)劃近期在反饋問(wèn)題落實(shí)后申請(qǐng)恢復(fù)審核。

根據(jù)募集說(shuō)明書，東方國(guó)際在境外主要從事直接投資業(yè)務(wù)和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)；在境內(nèi)主要從事債權(quán)投資、股權(quán)投資及財(cái)務(wù)顧問(wèn)及管理咨詢等業(yè)務(wù)。此次28億元小公募所募資金擬用于償還公司及下屬子公司債務(wù)和補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金。截至2016年6月末，東方國(guó)際房地產(chǎn)類投資規(guī)模為341.10億港元，占全部投資業(yè)務(wù)規(guī)模的65.69%，投資業(yè)務(wù)行業(yè)集中度較高。

此前，東方資產(chǎn)已經(jīng)過(guò)兩輪“預(yù)審核反饋”。次反饋中，上交所要求東方國(guó)際說(shuō)明上海（樓盤）證大房地產(chǎn)公司出售部分股權(quán)的會(huì)計(jì)處理，并核查：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在報(bào)告期內(nèi)是否違反“國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文”規(guī)定的重大違法違規(guī)行為，或經(jīng)國(guó)土資源部門查處且尚未按規(guī)定整改；在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控期間，在調(diào)控的城市是否存在競(jìng)拍“地王”，哄抬地價(jià)等行為。

近三月房地產(chǎn)類公司債未見放行

房地產(chǎn)相關(guān)債券發(fā)行中止，背后反映的是房地產(chǎn)企業(yè)融資不斷收緊，持續(xù)“去杠桿”。

“上周五，證券業(yè)協(xié)會(huì)把一些券商固定收益的人叫去開會(huì)。目前，文件或會(huì)議紀(jì)要還沒(méi)有下發(fā)。”上海某券商固收人士表示。

此前有報(bào)道稱，中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)擬修改證券公司非公開發(fā)行公司債券項(xiàng)目承接負(fù)面清單指引，增加對(duì)房地產(chǎn)公司的負(fù)面清單限定和對(duì)鋼鐵、煤炭等過(guò)剩產(chǎn)能的限制，明確發(fā)行人子公司屬于負(fù)面清單范疇的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

這與2016年10月上交所、深交所先后下發(fā)《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》一脈相承。在監(jiān)管函中，交易所對(duì)房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)分別采取了“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”、“產(chǎn)業(yè)政策+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。明確房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購(gòu)置土地。

公司債領(lǐng)域，自2016年11月以來(lái)，未見有房企公司債被放行。此前金隅股份(601992,股吧)稱收到證監(jiān)會(huì)批復(fù)向合格投資者公開發(fā)行公司債券，不過(guò)金隅股份并不屬于房地產(chǎn)類，*近三個(gè)月，房地產(chǎn)類公司債的現(xiàn)狀仍是只見受理、反饋，不見發(fā)行。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2016年，房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等融資達(dá)11376.7億，突破1萬(wàn)億，同比上漲26%，房企資金充裕。而到了2017年1月，該口徑下的融資合計(jì)僅為133.08億元，延續(xù)去年四季度以來(lái)的低迷態(tài)勢(shì)。同比降幅達(dá)92%。從資金成本看，去年12月來(lái)發(fā)行的債券利率在4.2%-5.5%，相比9月份前平均4%有所上行。

資產(chǎn)證券化ABS領(lǐng)域，繼購(gòu)房尾款A(yù)BS被窗口指導(dǎo)暫停后，近日，“東方銀座美爵酒店信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”也顯示為“終止”。不過(guò)，“商業(yè)物業(yè)發(fā)行ABS認(rèn)可繼續(xù)，住宅地產(chǎn)停了。該酒店ABS終止應(yīng)為個(gè)案?！币晃汇y行投行部門人士表示。

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